Régimen de Adquisición y Transmisión de Derechos Reales (Art. 609 CC)

El Artículo 609 del Código Civil (CC) establece los modos de adquirir la propiedad y los demás derechos sobre los bienes. La propiedad se adquiere por la ocupación, siendo esta un modo de adquirir la propiedad.

La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por:

1. La ley (Ejemplo: El hallazgo de un tesoro oculto, donde la ley es la causa de adquisición).
2. Donación (Implica un contrato).
3. Sucesión testada e intestada (Herencia, con o sin testamento).
4. Consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición (*traditio*), que implica la entrega de la cosa.
5. Prescripción (Adquisición por medio de la usucapión).

Clasificación y Crítica del Artículo 609 CC

El artículo 609 CC es una enumeración que, según la doctrina, presenta limitaciones:

Modos de Adquisición Enumerados:

• Ocupación.
• Usucapión.
• Adquisición por ley.
• Donación (Se precisa la entrega para adquirir la propiedad).
• Contrato (*traditio*).
• Sucesión testada o intestada (Nota: No siempre es un modo de adquirir derechos reales, ya que pueden adquirirse solo deudas).

Modos No Incluidos en el Art. 609 CC:

Existen otros modos de adquirir derechos reales que no aparecen en el artículo 609, tales como la accesión o la expropiación forzosa.

Distinción entre Adquisición Originaria y Derivativa:

Algunos modos del Art. 609 se refieren a la adquisición originaria, que ocurre cuando el derecho nace sin historia previa. Luego encontramos la adquisición derivativa, donde el que recibe puede no recibir lo que cree, o incluso no recibir nada.

La Acción Reivindicatoria (Art. 348.2 CC)

La acción reivindicatoria es una acción de naturaleza o carácter real de la que dispone el propietario no poseedor frente al poseedor sin título, con el objetivo de obtener la restitución de la cosa.

El término «acción» se refiere al ejercicio del derecho ante los tribunales.

Requisitos de la Acción Reivindicatoria

Los requisitos, establecidos en el Artículo 348.2 del Código Civil, se centran en la cosa y los sujetos:

1. Dominio o Propiedad del Actor/Demandante

   Es una acción propia del dueño, quien debe acreditar o probar la titularidad. El demandante (propietario no poseedor) es quien tiene que probar la titularidad. Si demuestra que es el propietario, gana el juicio, independientemente de que el demandado tampoco lo sea. La acción se centra en el demandante.

   • Tiene que ser dueño.
   • Tiene que probar la propiedad.
   • No tiene que poseer la cosa, ya que es lo que busca recuperar.

   Dificultades probatorias: Si la adquisición es derivativa, puede ser que se haya adquirido de un no propietario, invalidando la adquisición. Probar indefinidamente una cadena de adquisición derivativa se denomina probatio diabólica. Para mitigar esta dificultad, los tribunales atemperan la prueba. Es posible que el demandante se haya hecho propietario por usucapión (ej. a los 10 años por usucapión ordinaria), lo que consolidaría su titularidad.

2. Posesión Injustificada del Demandado

   Se demanda al poseedor no propietario o poseedor sin derecho a poseer. Lo importante es que su posesión no esté justificada. Si su posesión está justificada, aunque el demandante sea propietario, no podrá reivindicarla.

Régimen de Propiedad Horizontal (LPH)

Elementos Privativos

Se considera elemento privativo el espacio suficientemente limitado y susceptible de aprovechamiento independiente.

El Artículo 3.a) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) define el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre:

• Un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente.
• Los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases (aparentes o no) que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario.
• Los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.

Ejemplos: Un tabique que separa dos habitaciones de la misma casa es un elemento privativo. Un tabique que separa dos viviendas distintas es un elemento común. Si alguien tiene un derecho de vuelo, este constituye un derecho privativo.

Elementos Comunes

El listado de elementos comunes (mencionado en el texto original como Art. 96.1 CC) no es exhaustivo. Puede que elementos de uso independiente sean clasificados como comunes.

Existen también elementos comunes de uso privativo (ej. terrazas o áticos).

Normas del Régimen y Posición del Propietario

El régimen de Propiedad Horizontal debe establecer normas claras para respetar lo común y lo privativo.

La posición del propietario se reduce a un conjunto de derechos y obligaciones. Además, es necesario observar los estatutos de la comunidad para descartar regulaciones específicas.

Indivisibilidad de la Cosa Común

El Artículo 4 de la LPH establece que la acción de división no procederá para hacer cesar la situación que regula esta Ley. Por lo tanto, ningún copropietario puede exigir la división de la cosa común en una comunidad de Propiedad Horizontal.