El Derecho de Servidumbre: Teoría General

El derecho de servidumbre es un derecho real (art. 530 y siguientes del Código Civil).

Es un gravamen (carga) impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. También pueden establecerse servidumbres a favor de una o más personas o de una comunidad.

La finca que resulta gravada por la servidumbre ha de ser específica, de propiedad privada, ya que no se puede gravar una propiedad pública, y normalmente deben ser fincas continuas o al menos vecinales.

1. Caracteres de las Servidumbres

• Derecho real: Afecta a todas las fincas involucradas.
• Derecho que recae sobre cosa ajena.
• Se tiene que tratar de un inmueble por naturaleza.
• La servidumbre supone una limitación para el derecho de propiedad; por consiguiente, nunca se presume su existencia, siempre hay que probarla (demostrarla).
• La servidumbre es inseparable de la finca a la que pertenece.
• La servidumbre es indivisible. Si se divide el predio sirviente, cada uno de los dueños resultantes de la división estará obligado a soportar la servidumbre en la parte que le corresponda. Si se divide el predio dominante, cada uno de los dueños resultantes de la división podrá utilizarla por entero.

2. Clases de Servidumbres

a) Prediales o Reales y Personales

• Real (o Predial): Aquella que se establece en favor de otro inmueble.
• Personal: Aquella que se hace en favor de una o más personas o una comunidad.

b) Legales o Voluntarias

• Legales: Aquellas que contempla la ley, siendo su constitución forzosa.
• Voluntarias: Aquellas que recaen por acuerdo entre partes.

c) Continuas y Discontinuas

• Continuas: Aquella cuyo uso es o puede ser incesante sin la intervención de la persona.
• Discontinuas: Aquella para cuyo uso se requiere la intervención de la persona.

d) Aparentes y No Aparentes

• Aparentes: Aquella que tiene un signo externo por el que se muestra su existencia.
• No Aparentes: Aquella que carece de signo externo alguno.

Para que se considere aparente una servidumbre es necesario que el signo exterior indique quién sirve a quién, es decir, quién se aprovecha o beneficia de su existencia.

e) Positivas y Negativas

• Positivas: Aquella que impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo.
• Negativas: Aquella que prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito de no existir la servidumbre.

Ejemplo de luces y vistas: Si abro un hueco en la pared medianera, sería una servidumbre positiva; si el hueco está abierto en una pared propia, la servidumbre sería negativa.

3. Constitución de las Servidumbres (Modos de Adquisición)

a) Por Imposición Legal

Cuando es la ley la que reconoce la constitución de una servidumbre, bien sea por creación directa de la ley (servidumbre de aguas), bien sea por establecer los requisitos para su debida constitución (servidumbre de paso).

b) Por Título

Por cualquier tipo de negocio jurídico por el que queda constituida la servidumbre.

Nota: Las servidumbres continuas no aparentes y las servidumbres discontinuas solamente se pueden constituir por título.

c) Por Prescripción Adquisitiva o Usucapión

Por el uso de la servidumbre durante un plazo de 20 años. Solo se pueden adquirir por usucapión las públicas e ininterrumpidas.

*El plazo de 20 años se cuenta de distinta manera si la servidumbre es positiva o negativa:

• Si es positiva: Desde el primer día del ejercicio de la servidumbre.
• Si es negativa: El plazo de 20 años cuenta desde que se le prohíbe al dueño del predio sirviente hacer aquello que le sería lícito si no existiera la servidumbre.

d) Por Presunción Legal, Signo Aparente o Constitución Tácita (art. 541 del Código Civil)

La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas establecido por el propietario de ambas se considerará, si se transmite una, como título para que la servidumbre continúe activa y positivamente, a no ser que al tiempo de separarse la propiedad de ambas fincas se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de escritura.

4. Predio Dominante y Sirviente: Derechos y Obligaciones

Predio Dominante (Finca que se beneficia de la carga)

1.1. Derechos del Predio Dominante

• A realizar todo cuanto resulte necesario para el ejercicio de la servidumbre. Incluso podrá constituir las llamadas servidumbres accesorias, es decir, aquellas que ayudan al ejercicio de la principal.
• Ejemplo: Para sacar agua, se requiere la servidumbre de paso.
• A ejecutar las obras necesarias para el ejercicio de la servidumbre.

1.2. Obligaciones del Predio Dominante

• Debe ejercitar la servidumbre de la manera que resulte menos gravosa para el predio sirviente.
• A costear las obras que requiera la servidumbre.

Predio Sirviente (Finca que soporta la carga)

2.1. Derechos del Predio Sirviente

Puede solicitar la modificación de la servidumbre siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

• Que la servidumbre le resulte excesivamente gravosa o le impida realizar en su finca obras necesarias.
• Que ofrezca una alternativa de uso de la servidumbre al predio dominante.
• Que no resulte perjuicio para el predio dominante.
• Que costee las obras que se generen por la modificación de la servidumbre.
• Recibir una indemnización (si procede).

2.2. Obligaciones del Predio Sirviente

• Soportar el ejercicio de la servidumbre sin poder hacer nada que la altere o la menoscabe en su uso.
• Costear el mantenimiento de la servidumbre si la usa de alguna manera, y en todo caso si se obligó a ello en su constitución.

5. Extinción de las Servidumbres (art. 546 del Código Civil)

1. Por consolidación: Cuando la propiedad de ambas fincas pasa a ser de la misma persona.
2. Por prescripción extintiva: Por su falta de uso durante un plazo de 20 años.

El plazo de 20 años cuenta de distinta manera:

• Servidumbre Continua: Los 20 años cuentan desde que se hace un acto contrario a la servidumbre.
• Servidumbre Discontinua: Los 20 años cuentan desde el último día de su ejercicio.

Por destrucción de los predios: O por llegar a tal estado que sea imposible el uso de tal servidumbre.
Por cumplirse la condición o finalizar el plazo: Si la servidumbre era condicional o temporal.
Por renuncia: Del dueño del predio dominante.
Por mutuo acuerdo: Entre los dueños del predio sirviente y/o dominante.
Por expiración del plazo: Si la servidumbre era temporal.