EL DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE

1. Concepto y caracteres de la Servidumbre

La servidumbre es un derecho real que recae sobre cosa ajena (**arts. 530 y ss.** del Código Civil).

Servidumbres Prediales

Según el artículo 530, es un derecho real que grava dos fincas, sea quien sea el dueño de ellas en cada momento; van implícitas en la finca. Existen dos sujetos:

• El predio dominante
• El predio sirviente

Servidumbres Personales

Se establece en favor de una persona determinada.

Según establece el artículo 531, es una figura más residual (**arts. 603 y 604**).

• Servidumbre de pasto o leñas: El dueño del terreno gravado con la servidumbre de pasto puede liberarse de ella mediante el pago del valor de la servidumbre a cada uno de los beneficiarios (**art. 603**); el artículo 604 regula su extinción.
• Servidumbre de palco o balcón: Son aquellas en las que se establece una servidumbre por la que, aunque se venda la casa, se reserva el derecho de usar el balcón en época de festejos.

1.1. Características de las Servidumbres

1. Naturaleza inmobiliaria: Recaen sobre bienes inmuebles por naturaleza (**arts. 334.1 y 334.8** del Código Civil).
2. Naturaleza inherente y predial: Son inherentes a la finca (se dan entre fincas), no es un derecho que se establezca en un sujeto en concreto. El dueño de una de las fincas no puede poseer la servidumbre de la finca si no posee la finca (**art. 534**).
3. Ajeneidad: Según el artículo 530, las fincas (dominante y sirviente) han de pertenecer a distinto dueño; no cabe un derecho real de servidumbre sobre fincas del mismo propietario. El artículo 546.1 regula la extinción por consolidación (cuando se reúnen en la misma persona la propiedad del predio dominante y sirviente).
4. Permanencia: Históricamente eran de carácter perpetuo; actualmente se constituyen de carácter indefinido o por tiempo determinado. También cabe la posibilidad de que, mientras sea útil la servidumbre, se establezca su duración por un plazo concreto o sometida a condición resolutoria (**art. 546.4**).
5. Utilidad: La doctrina entiende que la servidumbre solo se establece cuando reporta una utilidad (tanto en las prediales como en las personales). No obstante, también se admite su constitución por el simple motivo del disfrute, aunque no implique una utilidad económica o funcional estricta.
6. Indivisibilidad: Según el artículo 535, las servidumbres son indivisibles, aunque la finca (predio sirviente o dominante) haya sido dividida.

2. Clases de Servidumbres

Clasificación Principal

Las servidumbres pueden clasificarse atendiendo a diversos criterios:

A. Positivas y Negativas (Art. 533)

Según el artículo 533:

• Positivas: Aquellas que imponen al titular del predio sirviente la obligación de dejar hacer algo al dueño del predio dominante, o que imponen al dueño del predio dominante la obligación de hacer algo por sí mismo en el predio sirviente.
  • Servidumbre de paso
  • Servidumbre Oneris Ferendi: Permite al dueño del predio dominante edificar un muro en el predio sirviente y obliga al dueño del predio sirviente a conservarlo.
• Negativas: Aquellas que prohíben al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito realizar en su propiedad si no existiera la servidumbre.
  • Servidumbre Altius non Tollendi (prohibición de elevar la edificación).
  • Servidumbre de Luces y Vistas: Su carácter positivo o negativo depende de la forma en que se constituyan (según la jurisprudencia del Tribunal Supremo). Si se abre un hueco en pared propia del predio dominante para recibir luces, la servidumbre es negativa (prohíbe al sirviente edificar impidiendo la luz). Si se abre el hueco en pared ajena o medianera del predio dominante, la servidumbre es positiva (permite al dominante hacer algo en pared ajena).

B. Continuas y Discontinuas (Art. 532)

Según el artículo 532:

• Continuas: Aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la intervención de ningún hecho del hombre (ej. servidumbre de luces y vistas).
• Discontinuas: Aquellas cuyo uso depende de actos del hombre y se ejercen a intervalos más o menos largos (ej. servidumbre de paso).

C. Aparentes y No Aparentes (Art. 532)

Según el artículo 532:

• Aparentes: Aquellas que se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas (ej. servidumbre de luces con ventana visible).
• No aparentes: Aquellas que no presentan indicio alguno exterior de su existencia (ej. servidumbre altius non tollendi).

D. Legales y Voluntarias (Art. 536)

Según el artículo 536:

• Legales: Aquellas establecidas por la ley.
• Voluntarias: Aquellas que se establecen por la voluntad de los propietarios de las fincas (**art. 1255**). Algunas servidumbres legales (como la de paso del **art. 564**) requieren un acto de constitución voluntario o forzoso para nacer.

2.1. Formas de Constitución de las Servidumbres

Existen cuatro formas principales de constitución:

1. Constitución forzosa o por acto de autoridad: Según el artículo 549, puede constituirse forzosamente por: a) Interés público (mediante acto administrativo); b) Interés privado (a través de sentencia judicial, cuando no hay acuerdo entre las partes).
2. Constitución por acuerdo de voluntades (negocio jurídico): Se puede constituir mediante pacto inter vivos (gratuito u oneroso) o mortis causa. El dueño del predio sirviente debe poseer plena capacidad de disposición, mientras que para el titular del predio dominante basta con tener poder de administración.
3. Constitución por usucapión (prescripción adquisitiva): Regulada en varios artículos:
   • Artículo 537: Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título o por la prescripción de 20 años.
   • Artículo 539: Las servidumbres continuas no aparentes y las discontinuas, sean o no aparentes, solo podrán adquirirse en virtud de título.
   • Artículo 1957: Regula la usucapión ordinaria del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles (10 años entre presentes, 20 entre ausentes, con buena fe y justo título).
   • Artículo 1959: Regula la usucapión extraordinaria (30 años sin necesidad de título ni buena fe). La usucapión de servidumbres se rige por los artículos 537 y 539, siendo el 537 una regla especial para continuas y aparentes.
4. Constitución por destino del padre de familia: Regulada en el artículo 541.

OTROS DERECHOS REALES DE GOCE

1. El Derecho de Superficie

El derecho de superficie concede a su titular la facultad de edificar o plantar en suelo ajeno, adquiriendo la propiedad de lo edificado o plantado.

Supone una excepción al principio de accesión.

Coexisten dos propiedades:

• El propietario del terreno.
• El propietario superficiario (titular del derecho de superficie).

Este derecho debe constituirse previamente mediante título (ej. contrato), ya que, en su ausencia, operaría el principio de accesión.

La propiedad de lo edificado o plantado se denomina propiedad superficiaria.

Mediante este derecho, el propietario del terreno concede al superficiario la facultad de construir o plantar en su suelo, adquiriendo este último la propiedad de lo construido o plantado en finca ajena. Supone, por tanto, una derogación del principio de accesión y permite que el superficiario sea dueño de lo construido o plantado durante el tiempo de vigencia del derecho de superficie. A esta propiedad temporal se le denomina propiedad superficiaria.

Por ejemplo, en una herencia se podría disponer: «Lego a mi hijo A el terreno y a mi hijo B un derecho de superficie para que pueda construir un chalet en ese terreno».

2. Características del Derecho de Superficie

• Temporalidad: Durante el tiempo de vigencia del derecho de superficie, el propietario superficiario ostenta la propiedad de lo construido o plantado con todas sus facultades (disposición, gravamen, etc.), pero con carácter temporal. Esta propiedad se extingue al finalizar el plazo del derecho de superficie.

El Código Civil no regula de forma sistemática el derecho de superficie, aunque hace alusiones a figuras similares (ej. arts. 1611-1655 sobre censos). Fue la Ley del Suelo y de Ordenación Urbana de 1956 la que impulsó su regulación para fomentar la edificación. Actualmente, se encuentra regulado en la ley del suelo del 2007 (que regula la denominada superficie urbana).

La regulación actual establece, entre otros aspectos:

• Modo de constitución: Debe constituirse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad para su plena eficacia. La escritura debe contener, al menos, el plazo de duración del derecho de superficie: no excederá de los 75 años si se trata de un Ayuntamiento o una Administración Pública y de los 99 años, si es entre particulares.
• Canon o precio: Debe incluirse el canon o precio que se tenga que pagar, si se ha pactado. El canon es el establecido libremente por las partes.
• Plazo para la edificación: Se debe establecer un plazo para realizar la edificación, que no podrá exceder de 5 años. Este plazo podrá ser prorrogado de mutuo acuerdo.

Derechos y Obligaciones del Superficiario

El superficiario tiene las facultades propias de un propietario sobre lo construido o plantado (disposición, gravamen, etc.), además del derecho de goce sobre el suelo ajeno.

Derechos del Propietario del Terreno

El propietario del suelo mantiene la propiedad de este, si bien gravada por el derecho de superficie. Si la constitución fue a título oneroso, tendrá derecho a recibir la contraprestación pactada (canon o precio).

Además, una vez transcurrida la vigencia del derecho de superficie, el propietario del suelo recupera el pleno dominio del inmueble, consolidando en su favor la propiedad de lo plantado o edificado. Esto se conoce como derecho de reversión a favor del propietario del suelo.

Causas de Extinción del Derecho de Superficie

• Expiración del plazo de duración estipulado.
• Falta de edificación o plantación dentro del plazo establecido.
• Consolidación: Cuando la titularidad del derecho de superficie y la del suelo se reúnen en la misma persona.

3. Los Derechos de Sobre-elevación y Subedificación

Estos derechos pueden configurarse de dos maneras:

1. Como un derecho real de superficie: Se constituye un derecho de superficie que permite construir por encima (sobre-elevación) o por debajo (subedificación) de una edificación ya existente.
2. Como una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal: Se permite construir por encima o por debajo de una edificación existente, adquiriendo la propiedad de lo construido con carácter indefinido (no temporal como en el derecho de superficie). Esta modalidad está regulada en la Ley de Propiedad Horizontal.

La elección entre una u otra modalidad dependerá de la voluntad de las partes y de la configuración jurídica que deseen dar a la nueva construcción.