La División Temporal del Dominio: Aprovechamiento por Turnos de Bienes Inmuebles de Uso Turístico y la Propiedad Temporal y Compartida en el Derecho Civil Catalán

§ 1. Origen de la Multipropiedad y Marco Regulatorio Europeo

La creciente presión sobre determinadas zonas vacacionales llevó, en la segunda mitad del siglo XX, a la creación de fórmulas para comprar un apartamento de playa únicamente el tiempo preciso para su disfrute. Fue así como nació, en el Rosellón francés, la conocida como multipropiedad: una comunidad de bienes con múltiples copropietarios, que concretaban su cuota en una porción de tiempo en el año (por ejemplo, la primera semana de agosto).

La figura tuvo un gran éxito comercial y se asoció en muchos casos a contratos de intercambio, que permitían permutar el uso del apartamento por otros equivalentes en otros lugares del mundo. La regulación fue diferente en los diversos países, con fórmulas de tipo real, como el derecho de habitación sucesiva portugués, y también de carácter personal, como el multiarriendo griego. La confusión y los abusos publicitarios llevaron a que el Derecho de la UE estableciera unos rígidos y exigentes requisitos de información en beneficio de los consumidores. Fue así como surgieron las Directivas 94/47/CE, de 26 de octubre, y, posteriormente, la 2008/122/CE, de 14 de enero de 2009.

§ 2. El Aprovechamiento por Turno de Bienes Inmuebles de Uso Turístico (Ley 4/2012)

Dichas Directivas fueron traspuestas al ordenamiento interno español por medio de sendas leyes, una de 1998 y la Ley hoy vigente 4/2012, de 6 de julio, que regularon el aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico. En lugar de optar por fórmulas de distribución temporal de la propiedad, la Ley establece que el promotor sea el propietario de todo y el usuario pueda adquirir un derecho real de aprovechamiento por un tiempo al año (art. 23.1), que no estará vinculado con una cuota de la propiedad ni puede recibir esa denominación (art. 23.4).

Se admiten también fórmulas obligacionales y la ley contempla la posibilidad de vincular el derecho de aprovechamiento por turno a un contrato de producto vacacional de larga duración y a contratos de intercambio. En cuanto a la organización del conjunto de titulares, se produce una situación muy parecida a la propiedad horizontal:

• Se deberá prever en la escritura reguladora del régimen de aprovechamiento por turnos una comunidad de titulares (art. 34.4).
• Esta comunidad aglutinará a los titulares de derechos reales sobre un mismo apartamento con los titulares de derechos reales sobre todos los demás.
• Cada titular tendrá tantos votos como derechos de los que es titular (con aplicación subsidiaria de la LPH, art. 34.4.5.ª).

La jurisprudencia ha dicho que esta forma o tipo de aprovechamiento en común no se debe confundir con las «membresías» o contratos de afiliación a un club de vacaciones (SSTS de 23 de noviembre de 2017 y 20 de abril de 2018, RR 5284 y 1754).

§ 3. La Comunidad Especial por Turnos en el Derecho Civil Catalán

Diferente del aprovechamiento por turnos (y más cercano a la multipropiedad), es la comunidad especial por turnos prevista en el Derecho catalán (arts. 554-1 a 554-12 del CCCat). En el Preámbulo de la Ley 5/2004, de 10 de mayo, que la introdujo, se precisa que la comunidad por turnos es diferente de la regulación de los turnos de apartamentos para vacaciones objeto de la Ley 4/2012, y que es compatible con la misma.

El argumento principal del legislador catalán es que se limita a bienes unitarios y excluye de forma expresa la aplicación a los supuestos a que se refiere la normativa europea. Es decir, que se podría aplicar, por ejemplo, a un piso suelto (el aprovechamiento por turno es para complejos de al menos diez apartamentos, todos sujetos al mismo régimen), o a bienes muebles (pensemos en un barco u otros).

Aunque la figura no está prevista en el Derecho civil español común, la doctrina defiende que la misma es pactable al amparo de la doctrina del numerus apertus para la creación de nuevos derechos reales. Como idea rectora, esta comunidad se caracteriza por:

• La concurrencia de titulares que tienen el derecho de gozar del bien sobre el que recae, con carácter exclusivo, por unidades temporales discontinuas y periódicas.
• La existencia del turno, que delimita la participación de los titulares en la comunidad.
• La configuración de una organización para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes de los titulares de los turnos.
• La exclusión de la acción de división y de los derechos de adquisición de carácter legal entre los titulares.

Se deberá fijar un tiempo mínimo y máximo para el aprovechamiento, de forma discontinua y periódica. El título de constitución de la comunidad por turnos lo otorgan los propietarios del bien sobre el que recae. En el título constitutivo se deberán fijar los derechos y las obligaciones de cada titular, los gastos y cargas que cada uno tiene que asumir, debiendo regir el principio «un derecho de aprovechamiento, un voto». Se pueden aprobar estatutos y normas de régimen interior, tomando como referencia la LPH, que debería ser siempre de aplicación subsidiaria.

§ 4. El Condohotel o Hotel de Condueños

Otra figura interesante, surgida en América Central y el Caribe, con elevada implantación en EE. UU. y Francia, y asumida en el Derecho italiano la década pasada, es el hotel de condueños o condohotel. Se trata de complejos hoteleros, compuestos normalmente por apartamentos y habitaciones, en los que los compradores de los mismos ceden el uso a una empresa gestora una parte del año (compartiendo con la misma los beneficios que genere su explotación).

En España la figura ha sido regulada por las autonomías más turísticas (Baleares, Canarias, Andalucía y la Comunidad Valenciana), estableciendo:

• La unidad de explotación del complejo.
• La existencia de una empresa gestora.
• El sometimiento al régimen de la propiedad horizontal y su publicidad registral.

§ 5. La Propiedad Temporal y Compartida en el Derecho Catalán

Finalmente, debemos mencionar la propiedad temporal y compartida contemplada en el Derecho catalán. Los problemas de vivienda derivados de la crisis inmobiliaria de principios de siglo llevaron a la doctrina (Nasarre Aznar) a defender la promoción de las “tendencias intermedias”: modalidades de aprovechamiento diferentes de la plena propiedad o el efímero alquiler, proporcionando una propiedad temporal o compartida.

Propiedad Temporal

La propiedad temporal se ha regulado tomando como modelo figuras tradicionales civiles como la sustitución fideicomisaria, la donación con cláusula de reversión o la venta a carta de gracia. Da derecho a la propiedad de un inmueble durante un tiempo, pasado el cual pasa a un titular sucesivo (Arts. 547-1 a 10 CCCat).

Propiedad Compartida

La propiedad compartida crea una comunidad entre dos personas que se distribuyen las facultades a imitación del censo enfitéutico, pero generando una propiedad formal y otra material (con derecho a posesión, uso y disfrute). Se regula en los Arts. 556-1 a 12 CCCat.

Siendo la división temporal o la distribución compartida hechos invisibles, se da un papel importante a la inscripción registral: solo se pueden constituir estas modalidades sobre inmuebles o muebles registrables (Art. 547-2 y 556-2). La inscripción no es, con todo, obligatoria.