Formas de Garantía Real: Fiducia y Condición Resolutoria Explícita

Este apartado aborda las diversas modalidades de garantía real, con especial referencia a la figura de la *fiducia de garantía* y la *condición resolutoria explícita* como mecanismos de aseguramiento.

§ 1. Formas de Garantía Real y su Evolución Histórica

Los derechos de garantía, como derechos reales que otorgan la facultad de satisfacer una obligación sobre una cosa, presentan diversas variedades, clasificándose tradicionalmente en garantías inmobiliarias y garantías mobiliarias.

Garantías Clásicas en el Derecho Romano

• Inmobiliaria por excelencia: La hipoteca.
• Mobiliaria: El *pignus* o prenda (denominado peño en el Derecho Castellano antiguo).
• Adicional: La *anticresis*, como derecho de garantía sobre los frutos de un inmueble.

Transformación de las Categorías (Siglos XIX y XX)

El esquema clásico mueble/inmueble comenzó a modificarse en el siglo XIX. Por ejemplo, los buques, pese a ser muebles, se reputaron inmuebles a efectos de su hipotecabilidad por la *Ley de Hipoteca Naval* de 21 de agosto de 1893.

En el siglo XX, las categorías clásicas cambiaron definitivamente, admitiéndose nuevas modalidades a partir de la Ley de 16 de diciembre de 1954, que reguló la hipoteca mobiliaria y la prenda sin desplazamiento. Incluso se reguló la hipoteca de la aeronave por la *Ley de Navegación Aérea* 48/1960, de 21 de julio.

Por otra parte, la legislación de venta a plazos de bienes muebles (Ley 28/1998, de 13 de julio) admite como modalidades de garantía la imposición de prohibiciones de disponer y las reservas de dominio.

Figuras Históricas con Pervivencia

Junto a las garantías propias de muebles e inmuebles y su evolución, es crucial mencionar la llamada *fiducia de garantía* existente en Roma: un acuerdo de tipo fiduciario por el que el acreedor adquiría un bien de modo limitado (fiduciariamente) a los efectos de garantía. Esta figura ha llegado hasta nuestros tiempos.

Asimismo, en la venta a plazos, se admitía el pacto de *lex comisoria* o acuerdo por el cual, en caso de falta de pago, cabría el comiso o recuperación de la cosa por el vendedor como condición resolutoria expresa por impago.

Clasificación de las Garantías Reales

Partiendo de todo lo anterior, las clases de garantías reales son:

1. Para los inmuebles: La hipoteca, la anticresis, la fiducia y la condición resolutoria.
2. Para los muebles: La hipoteca mobiliaria, la prenda, la prenda sin desplazamiento, la reserva de dominio y la prohibición de disponer.

§ 2. La Fiducia de Garantía

La *fiducia de garantía* es un acuerdo por el que se transmite un bien en garantía. Es el típico caso de negocio fiduciario en el que el medio jurídico empleado es exorbitante respecto del fin perseguido: se hace al acreedor propietario sin que haya una propia *causa adquirendi*, sino con causa de financiación.

Admisibilidad Regional y Prohibición en el Código Civil

Su admisibilidad en el Derecho Romano ha permitido su pervivencia en el Derecho Civil Catalán y Navarro:

• La Ley 572 de la Compilación de Navarra recoge la venta en función de garantía.
• El Art. 621-55 del Código Civil de Cataluña regula la *venta a carta de gracia*.

En el Código Civil español, sin embargo, se entiende que vender con función de garantía constituye un negocio fraudulento por dos motivos principales:

1. La *causa adquirendi* es insuficiente (Art. 1274 CC).
2. Al convertir al acreedor en propietario sin garantizar el equilibrio de las prestaciones, contravendría la prohibición de *pacto comisorio* (Art. 1859 CC).

§ 3. La Condición Resolutoria Explícita

La condición resolutoria explícita es el acuerdo expreso por el que el comprador de un bien admite que, en caso de no pagar el precio en el tiempo convenido, debe devolver la cosa. A priori, esto sería una mera garantía de tipo personal (o derecho de crédito).

Efectos Reales y Regulación Legal

No obstante, a partir de la regulación del Art. 1504 CC, el Art. 11 de la *Ley Hipotecaria* permite su inscripción y le concede efectos reales al derecho de garantía de resolución que pertenece al transmitente. Esta figura se ha admitido tanto en compraventas como en otros negocios, como la permuta del solar por una obra futura.

Para Cataluña, esta figura se regula en el Art. 621-54 en la venta de inmuebles (Art. 13 del *Reglamento Hipotecario*).

Diferenciación del Pacto Comisorio Prohibido

Una adecuada comprensión de esta figura aconseja diferenciarla del *pacto comisorio prohibido* (Art. 1859 CC):

Una cosa es una relación obligatoria asegurada con garantía en la que un acreedor pretende quedarse con la cosa sin causa y con un enriquecimiento injusto (que sería el caso del pacto comisorio prohibido).

Y otra distinta es que el vendedor de una cosa, que aplaza el pago del precio (y se convierte en acreedor de venta, no de préstamo o crédito), y que no es titular de un derecho de hipoteca, recupere la cosa vendida por impago. En este último caso, se entiende que habría causa de adquisición (la resolución de la venta) y que no hay enriquecimiento injusto, ya que la resolución de la venta se produce con el precio de la cosa fijado (y no por una obligación garantizada que normalmente es inferior al valor del bien).