Usufructo

El usufructo es el derecho a usar y disfrutar una cosa ajena, salvaguardando su sustancia (no se puede modificar salvo conformidad del propietario). Es un derecho inalienable (no se puede vender) e intransferible.

Derechos del Usufructuario

• Usar la cosa.
• Adquirir los frutos (normales y civiles).

Obligaciones del Usufructuario

• Disponer de la cosa como buen padre de familia.
• No transformar la cosa.
• Realizar las reparaciones necesarias.
• Realizar inventario.
• Cautio usufructuaria.

Derechos Reales de Garantía

Los derechos reales de garantía se constituyen para garantizar un crédito preexistente, para asegurar el pago (ejemplo: hipoteca). Son derechos reales constituidos a favor de un acreedor para garantizar su crédito.

Características

• Derecho real potencial: de una persona sobre una cosa. Nace en el momento de su constitución, pero no se puede ejercitar hasta que se incumpla la obligación preexistente (potencial).
• Tiene carácter accesorio: la “garantía” existe en garantía, valga la redundancia, del préstamo preexistente (si se cancela el crédito, desaparece la hipoteca). No puede existir por sí solo.
• Oponibilidad erga omnes: este derecho real se puede hacer valer frente a toda la comunidad, a diferencia del derecho personal que solo es con la persona concreta. Al tratarse de un derecho real, esté donde esté la “garantía”, el acreedor va a poder dirigirse contra ella (aunque se venda la casa hipotecada, si no se paga la deuda, se podrá ir a por la cosa aunque tenga otro propietario).

Fiducia

La fiducia implica que el deudor traspasa la propiedad y la posesión del bien (res mancipi) que garantiza el crédito al acreedor. El acreedor, mediante el pactum fiduciae, se compromete a devolverle la propiedad una vez satisfecho el crédito, por el mismo procedimiento que la recibió.

Como inconvenientes, el acreedor, como propietario, puede ejercer sobre la cosa todos sus derechos, incluso venderla. Además, nada garantiza que devuelva la cosa en las mismas condiciones, lo que perjudicaba gravemente al deudor. Si fallece el acreedor, la situación también se complica. Por eso, se crearon otras alternativas como:

Pignus (Prenda)

El pignus (prenda) es cuando el deudor entrega al acreedor, mediante traditio, la posesión de la cosa hasta el pago de la deuda, pero ya no se le hace propietario (coloquialmente, en la actualidad, lo que es empeñar).

Cláusulas Especiales

• Lex commissoria: pacto añadido a la prenda que faculta al acreedor para que, en caso de impago, se pueda apropiar de la cosa en pago de la deuda.
• Pacto de vendendo o de distrahendo: una vez producido el impago, el acreedor podía vender la cosa y cobrarse la deuda con el producto de la misma.
• Pactum de antichresis: cuando la cosa dada en prenda produce frutos o rentas. Se faculta al acreedor a que se quede con los frutos o las rentas a cambio de los intereses que pudiera generar la deuda. Solo se aplica a los intereses, no a la deuda en sí.

Hipoteca

En la hipoteca, no se transfiere la propiedad ni la posesión. La cosa dada en garantía continúa en manos del deudor. Se produce un pacto con el que el acreedor podría sacar a pública subasta el bien en caso de incumplimiento. Es decir, el deudor convenía con el acreedor la entrega de la cosa dada en garantía en caso de incumplimiento de la obligación.

Pluralidad de Hipotecas

Puede haber muchos acreedores hipotecarios, ya que no hay desplazamiento de la cosa. Existirían varios derechos reales de hipoteca constituidos sobre una misma cosa, lo que obliga a establecer la prioridad de pago en caso de impago.

Regla: Prior tempore potior iure (el primero en el tiempo es el primero en el derecho). Salvo créditos privilegiados, porque aunque sean posteriores en el tiempo, tienen preferencia de cobro frente al resto.

Ejemplos de Créditos Privilegiados

• El Estado, por el cobro de impuestos.
• La mujer, por la restitución de la dote (cuando se casaban, la mujer llevaba una serie de bienes al matrimonio que entregaba al marido. En caso de divorcio, el marido debía devolverlos).
• Los hijos, por los alimentos que debía el padre a los hijos.
• El constructor, por los materiales empleados en una obra.

En caso de haber varios de los privilegiados, cobraría el primero en el tiempo; ninguno tenía mayor relevancia sobre el otro, eran todos de la misma importancia.

Todos los acreedores ostentan el ius vendendi (derecho de solicitar la venta en pública subasta cuando se les impaga el crédito), pero el acreedor posterior no puede oponerse a la venta solicitada por el anterior. Ante esto, la única solución es el ius offerendi y successio in locum: el acreedor posterior puede ofrecer el pago al acreedor anterior y entonces ocupar su lugar.

Orden de Pago en Subasta Pública

Con el producto de la venta se pagará, por orden:

1. Acreedores privilegiados.
2. Acreedor que ha pedido la subasta.
3. Acreedores posteriores por orden cronológico.

Si existe remanente, será para el deudor. Si, en cambio, no se cubre la deuda, se extingue la hipoteca, pero no la deuda, que la sigue teniendo con aquel a quien, por orden, no haya satisfecho la deuda.

Solo subsisten las hipotecas anteriores, y las posteriores se cancelan, atendiendo al momento en que se contrae la hipoteca, independientemente del orden de preferencia de pago. Es decir, aquellas que, por orden, se encuentran por debajo de aquel que solicita la pública subasta en el orden de constitución de la hipoteca, y cuya venta no alcanza para satisfacer la deuda, pierden la cosa hipotecada y el derecho sobre esta. Esto quiere decir que quien compra en la pública subasta adquiere la cosa sabiendo que la hipoteca sigue gravando el bien para aquellos acreedores que son anteriores en el orden de preferencia a quien ha solicitado la pública subasta. Se ordenan todas por el orden en que han sido constituidas.

Cuando alguien solicita la pública subasta, se establece una línea a partir de ese acreedor hacia abajo, y es sobre los acreedores posteriores a él sobre quienes se aplica el orden de preferencia de cobro. Los acreedores que estén por encima de esa línea no se ven afectados por dicha operación; continúan teniendo la hipoteca y la deuda. Aunque un crédito privilegiado esté por encima de quien solicita la venta, no cobra ni le afecta la operación.