La Usucapión: Adquisición por Prescripción

Según el artículo 1930.1 del Código Civil (Cc), «por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y los demás derechos reales«.

Esto implica que la influencia del tiempo no se limita a la extinción de pretensiones o derechos por su falta de uso, sino que también sirve para generar derechos y situaciones jurídicas en una persona que, aunque no le pertenecieran formalmente, son percibidas por la sociedad como atribuidas o ejercidas por ella. El objetivo es hacer coincidir la apariencia con la realidad jurídica.

Naturaleza de la Usucapión

La usucapión es, en principio, un modo originario de adquirir, ya que el usucapiente no recibe su derecho de un tradens, ni siquiera cuando contrata con un non dominus y recibe la posesión.

No obstante, esta condición de modo originario es relativa, pues el usucapiente no adquiere una cosa sin historia, libre de gravámenes. Quien comienza a usucapir una cosa ajena, independientemente de cómo inicie su relación con ella, deberá hacerlo frente a los gravámenes, condiciones o causas de rescisión que pesen sobre el bien.

En resumen, el usucapiente adquiere originariamente, pero no una res nullius, pues su titularidad no deriva del verdadero dueño, aunque el derecho adquirido esté delimitado por el título (según Lacruz Berdejo).

Distinción Doctrinal

El profesor Juan Antonio distingue entre:

• Usucapión Ordinaria: Media justo título, siendo considerada derivativa.
• Usucapión Extraordinaria: Carece de justo título, considerándose estrictamente originaria.

Efectos de la Usucapión

Existe un debate doctrinal sobre si los efectos de la usucapión son automáticos o si requieren un acto de voluntad por parte del usucapiente.

Esta discusión se fundamenta en dos hechos clave:

1. La usucapión no puede ser invocada de oficio por los Tribunales; debe ser alegada por quien la ostenta.
2. La usucapión ya ganada es renunciable, tal como establece el artículo 1935 del Cc.

Por lo tanto, se concluye que los efectos adquisitivos son automáticos, pero dependen de la voluntad del sujeto para su efectividad.

Renuncia a la Usucapión

Los actos de renuncia deben provenir de personas con capacidad para enajenar; por consiguiente, los actos realizados por menores no emancipados o incapaces serán nulos.

A pesar de una renuncia válida a la usucapión, los acreedores y cualquier otra persona interesada (artículo 1937 Cc) podrán hacerla valer. Esta regla se asemeja a la acción subrogatoria y se apoya en el principio general del artículo 7 del Cc.

Interrupción de la Posesión por Litigio

Ejemplo ilustrativo sobre la interrupción de la posesión en un proceso judicial:

• 1989: Se interpone la demanda, interrumpiéndose la posesión.
• 1990: Se celebra el juicio y se dicta sentencia:
  • Si se desestima la demanda: todo el tiempo transcurrido vale a efectos de usucapión.
  • Si se estima la demanda: vale el tiempo poseído hasta la demanda y el tiempo poseído con posterioridad a la sentencia, pero no el transcurrido entre la notificación de la demanda y la sentencia.

La Tradición: Transmisión de Derechos Reales

Definición

La tradición se define como la entrega de la cosa sobre la que recae la propiedad u otro derecho real que se transmite de una persona a otra; implica un desplazamiento de la cosa.

La entrega puede tener diversos significados. Por ejemplo, en el contrato de depósito, la entrega es un elemento material constitutivo del contrato, pero no tiene significado de tradición. Hasta que no se entrega, el contrato de depósito no existe realmente, y la entrega posterior para restituir la cosa tampoco equivale a tradición.

Presupuestos para la Tradición

Para que se produzca la tradición son necesarios los siguientes elementos:

1. El transmitente debe ser VERUS DOMINUS, es decir, el titular legítimo del derecho que se transmite. Nadie puede dar lo que no tiene.
2. Se requiere una voluntad común de transmitir y adquirir, manifestada a través de un contrato (título causal que fundamenta la transmisión).
3. La entrega debe tener finalidad traslativa. Debe tener como objetivo preciso transmitir la propiedad o el derecho real, y no ser una mera traslación posesoria con otra finalidad (ej. el arrendamiento no es tradición porque carece de finalidad traslativa).

Efecto de la Tradición

El efecto principal es transmitir la propiedad u otro derecho real transmisible sobre una cosa. Mientras no se realice la tradición, el pretendido adquirente solo ostenta un derecho de crédito para reclamar al transmitente la conducta necesaria para convertirlo en propietario o titular del derecho real.

Clases de Tradición

La tradición puede materializarse de diversas formas, especialmente cuando la entrega material es imposible:

A) Tradición Real

La cosa se transmite cuando se pone en poder y posesión del adquirente. Puede ser:

• Tradición Material: Existe una entrega efectiva de la cosa, o el adquirente ejerce de hecho e inmediatamente los poderes característicos del titular del derecho real adquirido.
• Tradición Simbólica: Sin entrega material, el transmitente manifiesta de forma inequívoca e irreversible su intención de transferir la posesión (ej. entrega de llaves). También ocurre cuando el transmitente pone en poder del adquirente los títulos o documentación acreditativos de la titularidad jurídica real transmitida.

B) Tradición Instrumental

Se produce en virtud del otorgamiento de escritura pública (artículo 1462.2 del Cc). Esta escritura produce la tradición por su mero otorgamiento, convirtiendo al adquirente en propietario con independencia de otros factores. Sin embargo, este efecto no es automático ni general, pues es posible que en la propia escritura se excluya o aplace el efecto traditivo (ej. pactos de reserva de dominio), y la tradición se realice, por ejemplo, con la entrega de llaves.

C) Traditio Brevi Manu

El transmitente no necesita entregar la cosa porque el adquirente ya la tiene en su poder y posesión. Está contemplada en el inciso final del artículo 1463 del Cc (ejemplo: el arrendatario que compra la cosa arrendada). Aplica tanto a bienes muebles como inmuebles.

D) Constitutum Possessorium

El transmitente sigue poseyendo la cosa, pero ya no en calidad de titular o propietario, sino bajo cualquier otro título distinto. Aplica a bienes inmuebles y muebles.

E) Traditio Ficta o Simple Acuerdo de Transmisión

Regulada en el artículo 1463 del Cc para bienes muebles: la entrega se efectuará por el propio acuerdo si la cosa no puede trasladarse en el momento. Es el grado máximo de espiritualización de la tradición y tiene gran alcance práctico, especialmente en la compraventa mercantil.

F) Cuasi Tradición o Tradición de Derechos

Regulada en los artículos 1464 y 1462.2 del Cc. Se entiende por entrega el poner en manos del comprador los títulos. Se refiere a los derechos reales posibles, excluyendo la propiedad sobre cosas no incorporales.

Extinción y Pérdida de los Derechos Reales

Pérdida y Extinción

Los derechos reales se pierden cuando quien los ostenta cesa voluntaria o involuntariamente de ser su titular. La pérdida es distinta de la extinción: al extinguirse un derecho real, lo pierde su titular, pero cuando este lo transmite a otro, hay pérdida sin extinción del derecho.

Causas de Extinción

Las principales causas de extinción de los derechos reales son:

• Destrucción de la cosa objeto del derecho.
• Que la cosa quede fuera del comercio.
• Renuncia de su titular.
• No uso (prescripción extintiva).
• Caducidad.
• Prescripción (adquisitiva o extintiva).
• Consolidación (subsiste la propiedad y se extingue el derecho limitativo de esta).
• Adquisición originaria por otro.
• Expropiación.
• Muerte de su titular, si son derechos vitalicios.