Aspectos Generales de Garantías y Derechos Reales

Elementos formales: se exige escritura pública en la que intervengan un agente de cambio y de bolsa o un corredor de comercio.

Contenido:

1. El deudor está obligado a cuidar de los bienes teniendo la consideración de depositario, gozando del derecho de poder usar y disfrutar de su valor.
2. No puede enajenar los bienes hipotecados o establecidos en prenda sin el consentimiento del acreedor.
3. No puede establecer una nueva garantía sobre aquellos bienes que ya estuviesen hipotecados o embargados.
4. No pueden ser objeto de garantía los derechos reales que sobre ellos recaiga.

Y en cuanto al acreedor:

1. Vencida y cumplida la obligación principal, el deudor puede proceder a realizar la enajenación del valor económico de la cosa hipotecada en el arreglo al que establezca la ley.
2. No se pueden asegurar en perjuicio de un tercero, además del principal, los intereses de los 2 últimos años, así como la parte vencida de la última anualidad.
3. Puede enajenar o ceder su crédito o las formas correspondientes.
4. La garantía hipotecaria se extiende a las indemnizaciones que legalmente haya de percibir el deudor.

DERECHOS REALES DE PREFERENTE ADQUISICIÓN

Son los derechos de tanteo, retracto y opción.

El Derecho de Tanteo y Retracto en Arrendamientos Urbanos

En caso de venta de una vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma en las siguientes condiciones:

El arrendatario puede ejercer el derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de 30 días naturales a contar desde que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca, el precio y las demás condiciones. Los efectos de esta notificación prevista caducarán a los 180 días.

El arrendatario puede ejercitar el derecho de retracto cuando no se le hubiese hecho la notificación, o cuando se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa.

El derecho de retracto caduca a los 30 días de la notificación que deberá hacer el comprador al arrendatario de las condiciones esenciales en las que se efectuó la compraventa, por medio de un documento en el que fuese normalizada.

El derecho de tanteo o de retracto tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto que se le reconoce al dueño de una vivienda o el retracto convencional que figurase inscrito en el registro de la propiedad, al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.

Para inscribir en el registro de la propiedad los títulos de venta de las viviendas arrendadas, debería justificarse que han tenido lugar en sus respectivos casos, las notificaciones previstas con los requisitos en ellas exigidos.

Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, deberá el vendedor declararlo así en la escritura bajo la pena de falsedad en documento público.

• Cuando la venta recaiga además de sobre la vivienda arrendada, sobre el resto de los objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador, no podrá el inquilino ejercer los derechos de preferente adquisición solo sobre la vivienda.
• No habrá lugar para los derechos de tanteo y retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales, que forman parte de un mismo inmueble, ni cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
• El pacto con el cual el arrendatario renuncia a esos derechos será válido en contrato con una duración pactada superior a 5 años. El derecho de tanteo faculta para adquirir una cosa antes que otro pagando el precio que este daría.

En situaciones concretas de arrendamientos urbanos y en el caso de un traspaso, se da a favor del arrendador; El local de negocios es el objeto; El arrendador tiene derecho de tanteo que puede llegar a utilizar dentro de los 20 días.

RETRACTO CONVENCIONAL

Es el derecho del vendedor a recuperar la cosa vendida. Sujeto es el vendedor y el objeto es el de la compraventa, siendo su origen el de un pacto agregado a la compraventa.

En cuanto a su contenido, los derechos que se establecen son:

• El titular puede ejercer su derecho de retracto pagándole el precio de venta; Los gastos del contrato; Cualquier pago legítimo.

Se recibirá la cosa sin carga ni hipotecas impuestas por el comprador.

Este retracto se extingue por el transcurso de 4 a 10 años conforme a lo que dispone el CC y los acreedores del vendedor podrán ejercer el retracto después de haber hecho separación de los bienes del mismo.

En relación con la preferencia, se debe decir que el retracto legal, siempre tiene preferencia sobre el retracto convencional.

RETRACTO LEGAL

Es el derecho a subrogarse con las mismas condiciones estipuladas en el contrato en el lugar en el que adquiere una cosa por venta. Su origen es legal y puede ser causa de resolución. Su contenido es el de ocupar el puesto del comprador, y este retracto siempre tiene preferencia sobre el retracto convencional.

EL RETRACTO DE COLINDANTES

Es aquel que se da entre propietarios de fincas rústicas colindantes; Su sujeto son el propietario de una de las fincas colindantes, siendo preferido el de la finca menor y si las fincas fuesen iguales, el que lo hubiese pedido primero.

En relación con el objeto, son las fincas rústicas colindantes que no excedan de una hectárea, que no estén separadas por arroyos, por acequias, por barrancos.

Su contenido da derecho a subrogarse en el lugar del comprador en el plazo de 9; el comprador sustituye al vendedor en todos sus derechos y en todas sus acciones, correspondiéndole satisfacer el precio de venta y los gastos del contrato.

RETRACTO DE COMUNEROS

El retracto de comuneros es el que corresponde al copropietario de una cosa común en caso de enajenación a un extraño de la parte de alguno o de todos, siendo sujetos los copropietarios de esa cosa común que se compromete a no vender en 4 años, y no existiendo preferencia entre los comuneros, si son varios los que quieran ejercer ese retracto, lo harán a prorrata.

DERECHO DE TANTEO Y DE RETRACTO EN EL ÁMBITO URBANÍSTICO

En principio, los derechos de tanteo y de retracto se implantan para intervenir en el mercado del suelo; no obstante, no es solo el suelo vacío el objeto de los mismos; pueden ser objeto de estos derechos las transmisiones onerosas de los siguientes bienes inmuebles: terrenos de muy diversas especies y viviendas en muy diversas situaciones.

Para que puedan ser ejercitados por los ayuntamientos, estos derechos previamente deberán delimitar las oportunas áreas de sometimiento a dichos derechos de las transmisiones onerosas de los objetos fijados que se produzcan.

La delimitación de estas áreas de sometimiento, tanto a tanteo como a retracto, se puede llevar a cabo con ocasión de la elaboración, adaptación, revisión del planeamiento general o por medio de un procedimiento específico de delimitación de polígonos.

En la delimitación de estas áreas de sometimiento se deben necesariamente indicar cuáles son los objetos materiales cuyas transmisiones onerosas quedan sometidas al ejercicio de estos derechos.

El ayuntamiento o administración titular deberán remitir al registro de la propiedad una copia del acuerdo de delimitación, con los planos, a efectos de que los registradores de la propiedad no inscriban las transmisiones producidas sin acreditar que previamente se han realizado las necesarias notificaciones al registro.

El plazo de sujeción de estas transmisiones será el que se establezca, con un máximo infranqueable por imposición legal de 10 años.

Los aspectos más importantes del procedimiento de enajenación de inmuebles son los siguientes:

Ejercicio de Tanteo Urbanístico

En lo referente al ejercicio de tanteo, el propietario de un bien afectado que lo desee enajenar deberá notificar al ayuntamiento la decisión de su intención de enajenarlo, iniciativa formal de venta indicando:

• El precio proyectado.
• La forma de pago.
• Restantes condiciones esenciales de la transmisión.

El ayuntamiento podrá ejercer su derecho de tanteo durante un plazo de 60 días naturales desde la notificación.

Ejercicio de Retracto Urbanístico

En lo referente al ejercicio del derecho de retracto, solo podrá ser ejercitado por el ayuntamiento en los siguientes supuestos:

• No se hubiese hecho la notificación.
• Se hubiese omitido en ella algún requisito exigido.
• El precio efectivo de la transmisión hubiese sido inferior al notificado.
• Alguna otra condición efectiva que hubiese sido menos onerosa que la correspondiente notificada.

El comprador está obligado a notificar al ayuntamiento la transmisión efectuada mediante entrega de copia de la escritura. El ayuntamiento podrá ejercitar ese derecho de retracto durante un plazo de 60 días.

Aspectos Finales del Procedimiento Urbanístico

Hay unos aspectos finales que conviene resaltar:

• La notificación que se realice caduca a los 4 meses.
• La falta de notificación previa al tanteo o al retracto, impiden la inscripción de la transmisión realizada en el registro de la propiedad.

EL CONTRATO

En cuanto a institución del derecho privado, un contrato es un acuerdo de voluntades que anteriormente eran divergentes por virtud del cual las partes modifican una relación jurídica de carácter patrimonial.

Esta definición supone:

• Una pluralidad de voluntades.
• Estas voluntades suelen ser divergentes, antes de nacer el contrato, ya que las partes tienen motivaciones diferentes que se concilian en el punto esencial del mismo.
• La finalidad de los contratos consiste en extinguir una relación.
• Esta relación ha de ser jurídica, protegida por el derecho.
• Tener un carácter patrimonial.

Las notas características de un contrato son:

• Subordinación al interés social.
• Buena fe.
• Limitación a la autonomía de la voluntad.
• Necesidad de intervención estatal.
• Intervención judicial.

Sus elementos son:

• Elementos esenciales: que han de acompañarle y pueden ser comunes a todos los contratos.
• Elementos naturales: aquellos que normalmente acompañan al contrato, pueden incorporarse por la voluntad de los intervinientes.
• Elementos accidentales: aquellos que normalmente acompañan al contrato, y son la condición, el término y el modo.

Los contratos se pueden clasificar:

• Por su naturaleza: unilaterales y bilaterales.
• Por su finalidad: onerosos (prestaciones para las 2 partes), conmutativos (prestaciones iguales), aleatorios (cuando regularmente pueden no serlo), gratuitos (prestaciones para una de las partes), remuneratorios (cuando se remunera un servicio que no es exigible jurídicamente, como por ejemplo, la entrega de una gratificación por un servicio prestado).
• Según los requisitos para su formación: Consensuales (consentimiento es necesario, pero suficiente), Reales (además del consentimiento se exige entrega de una cosa), Formales (aquellos que exigen el consentimiento y una determinada forma como requisito solemne).
• Por su regulación: típicos o atípicos.
• Por la legislación que los regula: civiles o mercantiles.
• Por la función económica y jurídica que cumplen:
  • Traslativos de dominio: por ejemplo, la compraventa, la permuta, la donación.
  • Contratos en los que existe una cesión de uso y disfrute: El arrendamiento de cosas, el arrendamiento de servicios, el contrato de trabajo y el contrato de cesión de servicio.
  • Por su gestión individual: Contrato de mandato o mediación.
  • Por su gestión colectiva: Contrato de sociedad.
  • Por su custodia: Contrato de depósito.
  • Por su carácter aleatorio: Contrato de seguro de renta vitalicia, de juego, de apuesta.

Con la formación de los contratos, antes de crearse, ofrece unas manifestaciones internas que son su gestación, su ideación, y la resolución de celebrarlo para lo cual el que ha decidido contratar. En esa fase, hay que distinguir:

• La preparación del contrato.
• La oferta: declaración de voluntad unilateral que se dirige a una o varias personas que desean contratar; con estos requisitos:
  • Intención seria de contratar.
  • La intención sea completa.
  • Que esté proyectada a otras personas determinadas o no.
• El precontrato: que es un acuerdo de voluntades dirigido a hacer efectivo en tiempo futuro un contrato que en ese instante no quiere o no puede concluirse.
• La perfección de un contrato: En esta situación caben 4 soluciones:
  • De la declaración: en la que el contrato se perfecciona cuando el aceptante emite su declaración de voluntad.
  • De la emisión: que nace cuando se envía la aceptación.
  • De la recepción: que nace cuando el oferente recibe la contestación del aceptante.
  • Del conocimiento: que se produce cuando el oferente recibe la contestación.

Con los efectos del contrato, pueden ser generales (afectan a todos los contratos), especiales (que se aplican solo a los que pertenecen a un determinado tipo) y especialísimos (relativos a cada uno en particular).

Son efectos generales:

• La obligatoriedad.
• La irrevocabilidad.
• La relatividad.

CONTRATO TRASLATIVO DE DOMINIO: LA COMPRAVENTA

Su fin es transmitir el dominio de las cosas de unos sujetos a otros. La compraventa es un contrato en el que una de las partes entrega algo y la otra paga un precio.

En este contrato sus elementos son: el consentimiento, la cosa y el precio.

Existen diferentes tipos de compraventas:

• Civil.
• Mercantil.
• Común.
• Especial.
• Ordinaria.
• Pública.
• Privada.
• Voluntaria y necesaria.

Regulados en el Código Civil.

Es un contrato traslativo de dominio en el que se admite el pacto de reserva de dominio con fines de garantía, es un contrato consensual, causal, bilateral y oneroso.

Son sujetos de este contrato: el comprador y el vendedor.

Es objeto de este contrato todas las cosas que deben ser existentes, lícitas y determinadas.

Este contrato se perfecciona elevando a escritura pública ante notario e inscribiéndolo en el registro de la propiedad.

Obligaciones y Derechos del Vendedor en la Compraventa

Las obligaciones del vendedor son: pagar los gastos de la escritura matriz, conservar la cosa, entregarla cuando y donde se hubiese estipulado y sanear por evicción y por vicios ocultos.

Los derechos del vendedor son:

• Aquellos casos en los que se puede retrasar la entrega.
• Aquellos casos en los que puede haber una falta del pago del precio.
• Si son bienes inmuebles.
• Si son bienes muebles.
• La mora del pago del precio.
• La suspensión de la entrega de la cosa.

Las responsabilidades del vendedor pueden ser:

• Por evicción: Los requisitos que se deben dar para que exista esta evicción son una sentencia firme, un derecho anterior y una notificación, y los efectos podrían ser, en el caso de renuncia o de evicción parcial.
• Por defecto oculto: y sus requisitos son: que haya un uso impropio, que sea anterior; dentro del plazo aunque lo ignore.

Estos efectos se pueden dar en fincas y también en ganado.

Obligaciones y Derechos del Comprador en la Compraventa

En relación con las obligaciones del comprador son:

• Pagar el precio.
• Recibir la cosa.
• Pagar los gastos necesarios y útiles.
• Pagar la primera cuota, la inscripción y los impuestos de transmisión.

Los derechos del comprador son: suspender el pago, resolver la venta, reclamar la entrega de la cosa, denunciar si esa cosa tiene derechos ocultos.

En ese caso los derechos son: desistir o pedir la rebaja del precio y la indemnización.

La responsabilidad del comprador se puede llegar a producir por una falta de pago y por la demora de este.

Extinción y Riesgo en la Compraventa

El contrato de compraventa se extingue por:

• Causas generales.
• Falta de cabida.
• Presencia de gravámenes y vicios ocultos.
• Retracto.

Existen en cuanto al riesgo algunas particularidades; así, este riesgo es del comprador si hay retraso por parte del vendedor.

COMPRAVENTA CON PACTO DE RETROVENTA

Tiene lugar cuando el vendedor se reserva el derecho a recuperar la cosa vendida. Su naturaleza jurídica es parecida a la del contrato de compraventa. Derecho real que es transmisible e hipotecable.

Son sujetos el vendedor contra el comprador, mismo objeto y forma que el de compraventa. Tiene un plazo de 4 años y puede llegar hasta 10 años.

Los derechos del comprador son: sustituir al vendedor de una comunidad sobre una cosa indivisa.

Las obligaciones del vendedor son: pasar por los arriendos hechos por el comprador de buena fe y según la costumbre de cada lugar.

Los derechos del vendedor son: ejercer su derecho de retracto pagando cualquier pago legítimo.

Cualquier bien se pueden o no prorratear según el Código Civil.