DERECHOS REALES DE GARANTÍA

Según el artículo 1.911 del Código Civil (CC), el deudor es responsable de sus obligaciones con todos sus bienes, tanto los que posee en la actualidad como los que tendrá en el futuro. Esta disposición garantiza los derechos de los acreedores: si el deudor no paga, el acreedor puede ir contra su patrimonio para cobrar su crédito mediante dichos bienes.

Los acreedores a menudo buscan establecer una garantía más fuerte para asegurar el cobro de sus préstamos y evitar que el deudor incumpla o se declare insolvente. Las garantías reales cumplen esta función: el deudor grava una cosa de su propiedad con un derecho real a favor del acreedor. Si el deudor no satisface la deuda, el acreedor puede ejecutar la propiedad gravada, venderla en subasta pública y satisfacer su crédito con el producto obtenido.

Por lo tanto, mediante la garantía real, el titular puede ejecutar los bienes del deudor para cobrar su crédito con preferencia frente a otros acreedores. Esta es la facultad del acreedor (titular del derecho real) sobre la cosa ajena. No obstante, el acreedor no podrá quedarse directamente con la cosa; deberá seguir un procedimiento específico para su enajenación y utilizar el dinero de la venta pública para satisfacer su crédito.

La prohibición del Pacto Comisorio

El pacto comisorio está prohibido en el ordenamiento jurídico español. Según el art. 1.859 del CC, el acreedor no puede apropiarse de las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas. Solo podrá obtener el valor de la cosa mediante subasta pública si el deudor no paga.

Sin embargo, en la práctica existen fórmulas jurídicas para eludir esta prohibición. Una de las más relevantes es el contrato simulado de compraventa con pacto de retroventa:

• Hipótesis: El deudor aparece como vendedor y el acreedor como comprador.
• Finalidad: No se busca transferir la propiedad, sino proporcionar una garantía.
• Mecánica: La cantidad que el deudor paga para recuperar el inmueble es, en realidad, la deuda más intereses y gastos. Si no paga en el plazo fijado, el acreedor se queda con el inmueble, superando de facto la prohibición del pacto comisorio.

Constitución de la Garantía Real

Para constituir válidamente una garantía real, es imperativo:

1. Inscripción en el Registro de la Propiedad: En el caso de la hipoteca y la prenda sin desplazamiento de la posesión.
2. Transferencia de la posesión: En el caso de la prenda ordinaria.

Sin registro o transferencia de posesión, no se crea el derecho real. Estaríamos ante un contrato de hipoteca o prenda que genera una relación obligacional, pero no una carga real con eficacia erga omnes. Si no existe esta publicidad, el acreedor tendrá una acción personal (art. 1.911 CC) pero no podrá ejecutar la cosa gravada.

Acción Personal vs. Acción Real

Se distinguen claramente dos vías legales:

• Acción Personal: Permite exigir al deudor una conducta determinada (el pago del crédito).
• Acción Real: Es compatible con la personal y permite al acreedor ir directamente contra la cosa gravada. Es mucho más eficaz y segura, ya que vincula el bien al cumplimiento de la obligación.

Características de las Obligaciones Garantizadas

Los derechos reales de garantía son accesorios:

• Nacen para garantizar una obligación y desaparecen cuando esta expira.
• Cualquier tipo de obligación puede ser garantizada, pero si la obligación principal no es válida, la garantía tampoco lo será.
• La cosa gravada debe pertenecer a quien la inscribe.

Es importante notar que no es obligatorio que la cosa pertenezca al deudor. Un tercero puede gravar un bien de su propiedad para garantizar una deuda ajena. En este caso, el tercero no se convierte en deudor y no tiene la responsabilidad universal del art. 1.911 CC; solo responderá con el bien específicamente gravado.

1. Capacidad y Legitimación

La persona que constituye la garantía (sea o no el deudor) debe tener poder de disposición sobre el bien. Requiere legitimación para gravar y plena capacidad de obrar.

Salvo pacto en contrario, el gravamen y la hipoteca son indivisibles: gravan el bien en su totalidad hasta que la deuda se salde por completo, sin reducirse proporcionalmente con los pagos parciales.

2. Derechos Reales de Garantía Típicos

• Derecho de Hipoteca: Principalmente para bienes inmuebles (aunque existe la hipoteca mobiliaria). Requiere inscripción obligatoria en el Registro de la Propiedad. Su regulación se encuentra en el Código Civil y, fundamentalmente, en la Ley y Reglamento Hipotecario.
• Derecho de Prenda: Grava bienes muebles con desplazamiento de la posesión al acreedor (salvo la prenda sin desplazamiento, regulada por ley especial).
• Anticresis: El acreedor adquiere el derecho de percibir los frutos de un inmueble del deudor para aplicarlos al pago de intereses y, posteriormente, al capital.
• Reserva de Dominio: Regulada por la Ley 28/1998 de Venta a Plazos de Bienes Muebles. Se aplica sobre bienes identificables (con marca y número de serie) para evitar su confusión con otros.

3. La Hipoteca

La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes al cumplimiento de la obligación, independientemente de quién sea su poseedor. Sus características principales son:

• Derecho Real: Con eficacia erga omnes, permite ejecutar la propiedad y tomar medidas de seguridad (como la acción de devastación del art. 117 LH) si el valor del inmueble disminuye.
• Sobre Bienes Inmuebles: Por regla general, recae sobre bienes inmuebles y enajenables (art. 1.874 CC y art. 106 LH).
• Garantía de Seguridad: Vincula el inmueble al cumplimiento de la obligación principal (art. 1.857 CC).
• Poder de Ejecución: Si el deudor no paga, el acreedor puede promover la venta del inmueble en subasta pública (art. 1.858 CC).

Aunque el art. 1.859 del CC prohíbe el pacto comisorio, existen supuestos legales (como el art. 671 de la LEC) que prevén la adjudicación del bien al acreedor si la subasta queda desierta, además de las estrategias contractuales mencionadas anteriormente para superar dicha prohibición.