LOS ARRENDAMIENTOS

ARRENDAMIENTOS DE COSAS

Concepto

En virtud del contrato de arrendamiento, una persona, denominada arrendador, se obliga a ceder el uso y el goce de una cosa o de un animal a cambio de un precio o renta que se obliga a pagar la otra persona, denominada arrendatario (artículo 1542 CC).

Regulación

Existen tres bloques normativos principales sobre el arrendamiento:

• La regulación del Código Civil, que abarca los artículos 1542 al 1583 del CC, y regula el contrato de arrendamiento en general.
• La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), de 29 de noviembre de 1994, que ha sufrido y sigue sufriendo modificaciones.
• La Ley de Arrendamientos Rústicos (LAR), de 26 de noviembre de 2003.

Arrendamientos de cosas excluidos de las leyes especiales

Sobre los arrendamientos de bienes muebles, cosas o animales, se aplica la regulación del Código Civil. También se aplica a determinados inmuebles rústicos y urbanos que quedan fuera de la ley especial.

Un ejemplo de arrendamiento urbano que queda fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos es el arrendamiento de un local comercial destinado a la explotación de un bar o restaurante, que además del establecimiento incluye el material (congelador, mostrador, etc.). Este tipo de arrendamiento se regula por el Código Civil (Arrendamientos de industria).

Si usted vive en un edificio y tiene dos plazas de garaje, y decide alquilar una de ellas, este arrendamiento queda fuera de la ley y se aplica el Código Civil (Arrendamiento de plazas de garaje). Es importante diferenciarlo de la Ley 40/2002, de 14 de noviembre, que regula los aparcamientos. Esta ley se aplica a los edificios de aparcamientos que se alquilan por minutos y horas, los cuales estarían fuera del Código Civil y de la LAU.

En cuanto a las fincas de carácter rústico, también existen supuestos que quedan fuera de la aplicación de la ley. Por ejemplo, el alquiler de una finca rústica por menos de 2 meses, aunque esto puede depender del cultivo, ya que cada ciclo de cultivo es diferente. Quedan fuera también los arrendamientos de explotaciones ganaderas de carácter industrial, que son fincas rústicas donde se desarrolla una explotación ganadera. Este tipo está fuera de la LAR y se rige por las normas generales del Código Civil.

CARACTERES DEL ARRENDAMIENTO

• CONSENSUAL: se perfecciona por el mero consentimiento.
• BILATERAL: genera obligaciones para ambas partes.
• ONEROSO.
• DE CARÁCTER TEMPORAL.

ELEMENTOS

Existen elementos personales, reales y formales:

ELEMENTOS PERSONALES

En general, cualquier persona con capacidad suficiente para contratar puede celebrar un contrato de arrendamiento. El arrendamiento en sí es considerado por la jurisprudencia del Tribunal Supremo como un acto de administración. Sin embargo, los arrendamientos de bienes inmuebles que vayan a inscribirse en el Registro de la Propiedad y que perjudiquen a terceros, cuyo plazo exceda de 6 años, se consideran no aptos.

El artículo 1548 del Código Civil fue modificado por la ley de 2 de mayo sobre personas con discapacidad. A grandes rasgos, señala que aquellos arrendamientos que se realicen por más de 6 años no podrán afectar a un menor; no basta el consentimiento de sus progenitores ni de su tutor legal. Al superar los 6 años, el arrendamiento pasa de ser un acto de administración a un acto de disposición.

También se prohíbe dar el arrendamiento por más de 6 años a los administradores que no tengan un poder especial. Es decir, cuando no se designe a una persona como administrador del patrimonio de otra, no podrá realizarlo. Se protege así al administrado.

ELEMENTOS REALES: LA COSA Y LA RENTA

No se pueden dar en arrendamiento bienes fungibles, como por ejemplo 5000 euros, ya que sería más bien un préstamo que un arrendamiento, salvo que se trate de una colección de monedas o billetes cuyo valor sea 5000 euros.

El precio del contrato de arrendamiento, denominado renta, tiene que ser cierto. Normalmente es en dinero, pero existe la posibilidad de que la renta no se pague en dinero, sino en frutos que nazcan de la cosa arrendada.

ELEMENTOS FORMALES

Estos elementos son los generales regulados en los artículos 1278, 1279 y 1280 del Código Civil. El artículo 37 de la LAU (ley especial) establece que el arrendador o el arrendatario pueden solicitar la formalización del contrato por escrito.

La LAR, en su artículo 11, indica que la forma de un arrendamiento rústico debe constar por escrito, y en cualquier momento las partes pueden compelerse a formalizarlo en escritura pública. Sin embargo, el Tribunal Supremo considera que no es un elemento esencial, aunque lo diga el propio artículo 11.

TERMINACIÓN DE LOS ARRENDAMIENTOS (DE CARÁCTER GENERAL)

El artículo 1565 del Código Civil establece que el contrato de arrendamiento general termina cuando vence el plazo establecido en el mismo, alcanzando su término. Dado que el carácter temporal es un elemento esencial del contrato, debe especificarse en el mismo; en caso de que no se establezca, la ley lo suple.

El artículo 1566 habla de una figura aplicable a los contratos en general y a los contratos de arrendamiento urbano en particular: la tácita reconducción. Si al terminar un contrato, el arrendatario permanece disfrutando de la cosa arrendada durante quince días con la aquiescencia del arrendador, el contrato se entiende prolongado por un año si la renta se paga anualmente, por un mes si es mensual, por una semana si es semanal, etc. Nace un nuevo contrato con una duración diferente, marcada por el pago de la renta, no por la duración pactada inicialmente. Por lo tanto, no se trata de una prórroga.

En segundo lugar, el contrato se termina por la pérdida de la cosa o por el imposible goce de la cosa (art. 1586 CC).

En tercer lugar, si el arrendador o el arrendatario no cumplen las obligaciones derivadas del contrato, la parte que ha incumplido puede pedir la extinción del contrato y una indemnización por daños y perjuicios, o bien que continúe el contrato y una indemnización por daños y perjuicios si los hay.

Por último, también está la extinción por derecho del arrendador. En el derecho general, si el arrendador tiene el derecho de goce y disfrute de la cosa (usufructo) y la arrienda, en el momento en que se extingue el derecho de usufructo, se extingue el contrato de arrendamiento. Cuando la cosa es vendida por parte del arrendador, también se extingue el contrato de arrendamiento.

EL SUBARRIENDO

El subarriendo se aplica normalmente a cualquier tipo de arrendamiento. Es posible que el arrendatario subarriende el objeto del arrendamiento a un tercero, produciéndose así el subarriendo. Suele ser más típico de los locales comerciales.

Por ejemplo, Antonio le arrienda un garaje a Beatriz por 5 años. Beatriz le arrienda el mismo garaje a Carlos. Beatriz, que es la arrendataria, ahora es subarrendadora y Carlos es el subarrendatario. En estos supuestos, Antonio tiene una doble garantía y, por tanto, una acción directa contra Beatriz (la subarrendadora) y contra Carlos (el subarrendatario). En caso de que el contrato lo establezca, Antonio puede extinguir el contrato.

ARRENDAMIENTOS DE SERVICIOS

Concepto, elementos, caracteres

Es un contrato en el que una de las partes se obliga a prestar un servicio a otra a cambio de un precio cierto (art. 1544 CC). Es un contrato consensual, oneroso, temporal y bilateral.

El artículo 1583 dice que el arrendamiento que se obligue por toda la vida es nulo de pleno derecho.

En cuanto a los elementos, según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, el objeto no tiene que ser necesariamente material o manual. Es decir, cabe la realización de prestaciones de servicio, e incluso las prestaciones realizadas por profesionales liberales, como un médico, un arquitecto o un abogado.

Gran parte de los artículos relativos a las prestaciones de servicios recogidos en el Código Civil, como el 1556, están parcialmente derogados por la legislación laboral. Existe un Real Decreto de 17 de noviembre de 2006 que regula la situación de aquellos abogados que trabajan para un despacho de abogados, ya sea de forma colectiva o individual.

ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS

Concepto

Son aquellos contratos mediante los cuales se cede, por un precio o renta, una o varias fincas o partes de ellas para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal.

Fuentes legales en el ámbito de aplicación

• Ley de Arrendamientos Rústicos, de 26 de noviembre de 2003. Ha sufrido grandes modificaciones.

RÉGIMEN NORMATIVO

Se encuentra regulado en la Ley de Arrendamientos Rústicos de 26 de noviembre de 2003, que incluye los supuestos de arrendamientos rústicos posteriores al 1 de enero del año 2006 por cuestiones políticas. La anterior ley, de 1980, establecía una duración mínima de 16 años y otorgaba un derecho al arrendatario a ceder la propiedad de la finca arrendada, lo que causó grandes problemas en la agricultura española y obligó a su modificación.

En cuanto a los caracteres de la actual Ley, prima el principio de la autonomía de las partes, a diferencia de la anterior ley, que era enormemente proteccionista del arrendatario.

CAPACIDAD DE LAS PARTES

En cuanto a la capacidad de las partes, se requiere la capacidad general para contratar, aunque existen una serie de excepciones en cuanto al derecho de posesión (art. 10 LAR):

1. En el caso de que el arrendador sea usufructuario, el contrato de arrendamiento estará vinculado al usufructo.
2. En el caso de que exista un superficiario, el contrato de arrendamiento estará vinculado a la superficie.

Dentro de la capacidad de los contratantes, el arrendador (propietario) puede ser tanto persona física como jurídica (art. 9 LAR). El arrendador debe tener la plena propiedad de la finca rústica que va a dar en arrendamiento o un derecho real que implique la posesión de la finca rústica sobre la que recae (por ejemplo, el usufructuario o superficiario, que son derechos reales de posesión que se pueden arrendar), ya que nadie puede dar ni transmitir lo que no tiene.

En cuanto a los arrendatarios, también pueden ser personas físicas o jurídicas. Las personas físicas deben ser profesionales de la agricultura (dados de alta en esa profesión). Si es una persona jurídica, el objeto social de la misma debe contemplar la explotación agraria.

La posibilidad de arrendar fincas rústicas en España la tienen todos los ciudadanos de la UE (profesionales de la agricultura) y aquellos de países fuera de la UE (mediante el principio de reciprocidad, con la misma normativa en ambos países en arrendamiento rústico).

DURACIÓN

La duración mínima del contrato de arrendamiento rústico es de 5 años para el arrendatario, y el arrendador está obligado a mantener al arrendatario si este lo desea.

A partir del primer año, cabe la posibilidad de que el arrendatario pueda desistir unilateralmente del contrato, pero debe notificarlo al menos con un ciclo de cultivo previo.

En estos casos, NO EXISTE TÁCITA RECONDUCCIÓN. Si no se notifica la terminación del contrato, se producen prórrogas sucesivas de cinco años. Si el arrendador no desea las prórrogas, debe notificarlo al arrendatario con un año de antelación.