EL DERECHO DE PROPIEDAD

La propiedad se define como el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla.

Definiciones y Caracteres Tradicionales

El Código Civil francés define la propiedad como un derecho absoluto, si bien debe respetar las prohibiciones establecidas por las leyes y reglamentos. Quienes aceptan esta definición para el Estado español sostienen que la característica fundamental es el carácter absoluto de la propiedad. Esta naturaleza solo puede atenuarse mediante las prohibiciones establecidas por el legislador, las cuales deben interpretarse de manera restrictiva. En consecuencia, se afirma que la propiedad es exclusiva y para siempre:

• Exclusiva: El propietario puede sufrir y oponerse a los ataques de terceros.
• Para siempre: Aceptar la propiedad temporal entraría en conflicto con su naturaleza absoluta.

Matices a las Características Tradicionales

Los autores que interpretan de forma más flexible el artículo 348 del Código Civil español matizan las tres características anteriores:

• Es absoluta en la medida en que sea objetable a terceros, sin considerar las facultades que tenga el titular.
• Es también excluyente porque el titular puede sufrir y oponerse a los ataques de terceros.
• No es para siempre, porque hay propiedades ligadas a un tiempo.

Además, estos autores señalan que este carácter absoluto y exclusivo lo poseen, en realidad, todos los demás derechos reales, al otorgárseles fuerza erga omnes, por lo que no son características exclusivas de la propiedad. Por ello, en los últimos años, los autores han enumerado otras características en relación con el derecho a la propiedad:

Características Modernas de la Propiedad

• Generalidad: A diferencia de los derechos reales limitados, el titular del derecho de propiedad tendrá a su disposición todos los usos y facultades que ofrece la cosa, respetando los límites legales y los derechos reales de terceros. Así debe entenderse la declaración de derecho de gozar y disponer del artículo 348 del CC.
• Abstracción: La propiedad no perderá su carácter aunque exista prohibición de disponer de su poseedor, si está inscrita con un derecho real a favor de un tercero (goce, hipoteca, etc.) o si debe respetar las restricciones del legislador. La propiedad seguirá siendo tal aunque el poseedor no tenga poder para usarla o disponer de ella. No es adecuada una visión de la propiedad que deba estar necesariamente ligada a poderes o facultades específicas. Sin embargo, hay que poner límites temporales a esta abstracción, pues no es comprensible considerar propiedad un derecho que existe sin alguna facultad permanente, es decir, vacío.
• Elasticidad: Aunque el legislador imponga límites al derecho de propiedad o este se grave por un derecho real limitado a favor de un tercero, al expirar dichos límites y derechos, el propietario recuperará el libre y pleno uso de la cosa. En este sentido, se dice que el derecho de propiedad es elástico.
• Naturaleza Unificada: El derecho de propiedad es el mismo; no varía según la cosa u objeto. Tiene siempre el mismo contenido, teniendo en cuenta las limitaciones y prohibiciones. Aunque algunas leyes especiales presenten matices, las disposiciones del Código Civil no los contemplan, por lo que se podría reivindicar, en cierto modo, ese carácter unificado.

Extensión Vertical de la Propiedad

Cabe mencionar que el derecho de propiedad se extiende en un sentido vertical. El propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella, y puede hacer en él las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan, salvas las servidumbres, y con sujeción a lo dispuesto en las leyes sobre Minas y Aguas y en los reglamentos de policía. No está claro si el terreno, lo que está encima de él y lo que está debajo de él son objetos de propiedades independientes, o si son considerados objetos de una propiedad única.

La Propiedad en la Constitución Española: Función Social

En el Estado español, desde la Constitución de 1978, se concluye que el concepto liberal de propiedad establecido por el Código Civil francés se encuentra en crisis. En las últimas décadas del siglo XX, muchos autores comenzaron a afirmar que la propiedad debía cumplir una función social. Esta intervención estatal se llevó a cabo inicialmente a través de leyes especiales sobre el alcance legal del derecho a la propiedad. Al promulgarse la Constitución de 1978, el artículo 33 enfatizó claramente esta función social:

• Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.
• La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes.
• Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.

Esta disposición no significa que el derecho a la propiedad sea absoluto y que el legislador pueda imponer prohibiciones o límites (siempre mediante ley), sino que la función social es consustancial al derecho de propiedad. El contenido del derecho de propiedad depende siempre de esta función social.

1. Limitación del Derecho de Propiedad

Solo el legislador estatal puede limitar el alcance del derecho de propiedad mediante normas con rango de ley, no mediante decretos o reglamentos. Sin embargo, el artículo 53 de la CE obliga al legislador, al establecer esta limitación, a respetar el «contenido esencial» del derecho. Corresponde al Tribunal Constitucional (TC) definir cuál es este contenido esencial, lo cual hizo a través de la Sentencia de 8 de abril de 1981.

Artículo 53 CE

1. Los derechos y libertades reconocidos en el Capítulo segundo del presente Título vinculan a todos los poderes públicos. Solo por ley, que en todo caso deberá respetar su contenido esencial, podrá regularse el ejercicio de tales derechos y libertades, que se tutelarán de acuerdo con lo previsto en el artículo 161, 1, a).
2. Cualquier ciudadano podrá recabar la tutela de las libertades y derechos reconocidos en el artículo 14 y la Sección primera del Capítulo segundo ante los Tribunales ordinarios por un procedimiento basado en los principios de preferencia y sumariedad y, en su caso, a través del recurso de amparo ante el Tribunal Constitucional. Este último recurso será aplicable a la objeción de conciencia reconocida en el artículo 30.
3. El reconocimiento, el respeto y la protección de los principios reconocidos en el Capítulo tercero informarán la legislación positiva, la práctica judicial y la actuación de los poderes públicos. Solo podrán ser alegados ante la Jurisdicción ordinaria de acuerdo con lo que dispongan las leyes que los desarrollen.

Interpretación del Tribunal Supremo (TS) sobre el Contenido Esencial

Aquella parte del contenido del derecho que es absolutamente necesaria para que los intereses jurídicamente protegibles, que dan vida al derecho, resulten real, concreta y efectivamente protegidos. Se rebasa o se desconoce el contenido esencial cuando el derecho queda sometido a limitaciones que lo hacen impracticable, lo dificultan más allá de lo razonable o lo despojan de la necesaria protección.

Límites Generales al Ejercicio de la Propiedad

Además de los límites legales específicos, el ejercicio del derecho de propiedad también debe respetar los límites generales establecidos por la buena fe y el abuso de derecho, conforme al Artículo 7 CC:

1. Los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe.
2. La ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisión que, por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño para tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso.

Límites al Poder de Disfrute: Relaciones Vecinales

Estos límites legales suelen establecerse sobre las facultades que caracterizan la propiedad: poder de disfrutar y poder de disposición. En cuanto a las normas que limitan el derecho al goce, es imprescindible mencionar las normas jurídicas sobre relaciones vecinales. Para garantizar relaciones equilibradas entre vecinos, el legislador impone ciertas reglas a sus propietarios, a veces limitando la propiedad y otras veces permitiendo el establecimiento de una servidumbre a favor de un vecino.

Para regular estas relaciones de vecindad, estas son las disposiciones más significativas contenidas en el Código Civil:

• Art. 569 CC: Si fuere indispensable para construir o reparar algún edificio pasar materiales por predio ajeno, o colocar en él andamios u otros objetos para la obra, el dueño de este predio está obligado a consentirlo, recibiendo la indemnización correspondiente al perjuicio que se le irrogue.
• Art. 586 CC: El propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados o cubiertas de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio público, y no sobre el suelo del vecino. Aun cayendo sobre el propio suelo, el propietario está obligado a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al predio contiguo.
• Art. 552 CC: Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente y sin obra del hombre descienden de los predios superiores, así como la tierra o piedra que arrastran en su curso. Ni el dueño del predio inferior puede hacer obras que impidan esta servidumbre, ni el del superior obras que la agraven.
• Art. 581 CC: El dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre. Sin embargo, el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren abiertos los huecos podrá cerrarlos si adquiere la medianería, y no se hubiera pactado lo contrario. También podrá cubrirlos edificando en su terreno o levantando pared contigua a la que tenga dicho hueco o ventana.
• Art. 582 CC: No se pueden abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia.
• Art. 583 CC: Las distancias de que se habla en el artículo anterior se contarán en las vistas rectas desde la línea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, desde la línea de éstos donde los haya, y para las oblicuas desde la línea de separación de las dos propiedades.
• Art. 589 CC: No se podrá edificar ni hacer plantaciones cerca de las plazas fuertes o fortalezas sin sujetarse a las condiciones exigidas por las leyes, ordenanzas y reglamentos particulares de la materia.

Inmisiones y Responsabilidad

El legislador estatal incluye estas disposiciones en la regulación del derecho real de servidumbre, confundiéndolas con este. Una servidumbre es un derecho real específico por el cual una finca (predio) se grava con un derecho real a favor de un tercero propietario de otra finca (predio dominante y predio sirviente).

Respecto a las relaciones vecinales surge la preocupación sobre hasta qué punto un propietario debe soportar los daños causados por otro. Del derecho romano procede la tesis de la INMISIÓN, que prohíbe arrojar objetos extraños al colindante. En la Edad Media prevalecía la tesis de la EMULACIÓN, que permitía al propietario hacer lo que quisiera, siempre que no fuera solo por el deseo de dañar al otro.

Con la Revolución Industrial, las inmisiones aumentaron, reviviéndose la fórmula romana. Se distingue entre inmisiones directas (arrojar elementos extraños sobre un terreno ajeno) e indirectas (arrojar elementos sobre la propia propiedad que se esparcen en la ajena). El problema se complejizó con ruido, vibraciones, ondas electromagnéticas y contaminación.

El Tribunal Supremo español, para solucionar los problemas de inmisiones, suele aplicar por analogía el artículo 1.908 del CC (además del abuso de derecho del artículo 7 del CC):

Igualmente responderán los propietarios de los daños causados:

1. Por la explosión de máquinas que no hubiesen sido cuidadas con la debida diligencia, y la inflamación de sustancias explosivas que no estuviesen colocadas en lugar seguro y adecuado.
2. Por humos excesivos, que sean nocivos a las personas o a las propiedades.
3. Por la caída de árboles colocados en sitios de tránsito, cuando no sea ocasionada por fuerza mayor.
4. Por las emanaciones de cloacas o depósitos de materias infectantes, construidos sin las precauciones adecuadas al lugar en que estuviesen.

El TS sitúa estas soluciones en el ámbito de la responsabilidad civil. No obstante, las víctimas han argumentado que se están vulnerando derechos constitucionales más protegidos, como la intimidad familiar y personal, la inviolabilidad de la residencia o la integridad física y moral.

Varias leyes especiales regulan parcialmente las relaciones vecinales, destacando la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 9, incisos b, c y d, y 7.2), que permite castigar al propietario que causa daño.

Finalmente, se menciona la fórmula del ius usus inocui como limitación de la propiedad. El Derecho de Aragón contiene una fórmula similar: cualquiera puede utilizar la propiedad de otro siempre que no perjudique a su propietario.

Artículo 15 (Derecho de cierre de heredades y servidumbre de paso): El propietario tiene derecho a cerrar su heredad, pero no puede impedir el paso de los particulares para su uso no lucrativo, siempre que no utilicen vehículo alguno. Quien utilice este derecho deberá respetar los cultivos e indemnizar los daños, si los causare.

2. Defensa de la Propiedad

Está claro que el propietario puede defender su derecho frente a ataques de terceros. Se examinarán las implicaciones legales de las diferentes acciones disponibles.

Acción Reivindicatoria

Mediante esta acción, el propietario no poseedor puede recuperar lo que es suyo frente al poseedor ilegítimo. El propietario busca reivindicar o recuperar la cosa de manos de quien no tiene título legítimo.

Legitimación y Requisitos

• Legitimación activa: El propietario, quien deberá presentar un título legítimo que acredite su derecho.
• Legitimación pasiva: El poseedor que no es dueño, es decir, quien tiene algo sin título válido. Sin embargo, el propietario no podrá recuperar la cosa si está en manos de un tercero de buena fe.

Según la jurisprudencia, el propietario debe cumplir tres requisitos para poder presentar una reclamación:

• Presentar título legítimo que acredite la propiedad.
• La existencia de un poseedor sin título.
• Ser lo mismo lo que se reclama (identidad entre lo que el dueño tiene sin posesión y lo que el poseedor tiene sin ser dueño).

La cosa que se reivindica debe ser concreta y precisa, debiendo identificarse, por ejemplo, su extensión, ubicación y límites si es un bien inmueble.

Si el propietario gana el juicio, recuperará lo que le pertenece, aunque deba realizarse la liquidación de la posesión. Esta acción real tiene un plazo de prescripción de 30 años contados desde que el propietario pudo intervenir. No obstante, si durante ese tiempo otra persona obtiene la cosa por usucapión, el dueño pierde la oportunidad de recuperarla.

Acción Declarativa

Es una acción real cuyo fundamento jurídico está establecido por la jurisprudencia en el artículo 348 del CC. Su objeto no es recuperar la posesión, sino obtener una sentencia que declare que el demandante es propietario, ante la negación de esta cualidad por parte de otro. Los demás requisitos son similares a los de la acción reivindicatoria.

Acción Negatoria

Se busca una declaración judicial que reconozca que el inmueble está libre de gravámenes o derechos reales a favor de terceros. Es la herramienta procesal para frenar las pretensiones de terceros que alegan tener un derecho real sobre la cosa. El demandado deberá acreditar dicho derecho real, mientras que el propietario solo debe presentar su título.

Junto con la declaración, el propietario puede solicitar una indemnización si el tercero ha causado daños.

Acción de Deslinde

Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, citando a los dueños de los predios colindantes. El objeto de la acción es delimitar la cosa que el dueño tiene en propiedad, fijando el ámbito objetivo de su derecho, sin discutir quién tiene el derecho de propiedad.

Formas de Realizar el Deslinde

Opciones para llevarlo a cabo:

1. Por acuerdo de las partes: Generalmente una transacción. Este acuerdo tendrá efectos entre las partes, no frente a terceros, por tener efectos obligacionales.
2. Mediante jurisdicción voluntaria: El juez realiza la delimitación basándose en el acuerdo de las partes. Si no hay acuerdo, se recurre al proceso contencioso.
3. A través del litigio: El juez realiza la delimitación cuando las partes no llegan a un acuerdo, ejercitándose la ACCIÓN DE DESLINDE.

Legitimación y Compatibilidad

La legitimación activa corresponde al propietario o al poseedor de un derecho real limitado, debiendo acreditar su titularidad. La legitimación pasiva recae en quienes lindan con los bienes del dueño, precisamente porque el límite de su dominio no está claro.

Aunque el art. 348 CC establece que todos los colindantes deben ser citados, la jurisprudencia ha permitido que la citación se extienda únicamente al colindante que sea parte del problema.

Esta acción es compatible con la acción reivindicatoria cuando el problema es doble: fijar límites y recuperar la posesión de la parte que un tercero posee sin título tras exceder los límites. El juez resolvería primero el deslinde y luego aprobaría o denegaría la demanda reivindicatoria según las consecuencias de la delimitación.

No debe confundirse la acción de deslinde con la ACCIÓN DE AMOJONAMIENTO. Esta última se ejerce cuando los límites están claros, pero se desea demarcarlos físicamente (colocar pivotes, vallas o hitos).

La acción de deslinde no prescribe. Sin embargo, si la parte limítrofe ha adquirido por usucapión los bienes en disputa, la acción de deslinde ya no procederá porque los límites serán claros.

Otras Acciones para la Defensa de la Propiedad

Existen acciones que protegen la propiedad de forma diferente:

• Acción para solicitar la suspensión de la obra nueva y la demolición de la obra dañada: Al interponer la acción, el demandante no necesita acreditar su legitimidad, ya que las obras quedan paralizadas con la simple interposición de la demanda. Para solicitar la suspensión definitiva, en principio, solo tienen legitimación los titulares de derechos reales que puedan estar en conflicto con esa obra. Debe tenerse en cuenta el abuso de derecho si la suspensión se prolonga excesivamente.
• Acción Publiciana: Creada en el derecho romano, la doctrina debate su vigencia actual en el sistema español:
  • Algunos afirman que sí está vigente: sería una acción que el poseedor en concepto de dueño puede ejercitar contra quien tiene peor base de posesión, para recuperar la misma posesión.
  • Otros autores dicen que es válida, pero no como acción independiente, sino como una especie de acción reivindicatoria.
  • Otros consideran que esta acción no está vigente en el sistema español actual.
• Tercería de Dominio: Se interpone cuando un bien embargado a un deudor para satisfacer a sus acreedores no es suyo. El verdadero dueño interpone esta acción para detener el embargo y la ejecución demostrando su propiedad. Se interpone contra el acreedor y el deudor, y no es compatible con la acción reivindicatoria.
• Acción Real Registral: Brinda protección temporal a la persona que tiene el registro del inmueble a su favor para poder recuperarlo. No produce los efectos de la cosa juzgada.