Ocupación

Ocupación: Modo originario de adquisición de un Derecho Real de PROPIEDAD (exclusivamente) sobre BIENES MUEBLES (no inmuebles).

Consiste en tomar un bien mueble o derecho sin propietario o de propietario desconocido, con ánimo de hacerla propia. Es una adquisición originaria porque quien coge la cosa no la recibe de otro titular sino que entra en contacto con ella independientemente de que haya habido o no un anterior propietario.

Requiere:

• Acto de aprehensión (toma de posesión).
• Ánimo de adquirir: que sea consciente de que entra en posesión de una cosa que no es suya.
• Ser la cosa res nullius: susceptible de apropiación + carecer de dueño (no tiene / desconocido).

Clases de bienes susceptibles de Ocupación:

• Animales:
  • Domésticos, mansos o amansados: no susceptibles de ocupación, salvo prueba de abandono.
  • Salvajes: Son res nullius; están en libertad pero deben atender normas especiales: leyes de caza y pesca (se pueden adquirir por ocupación si son susceptibles de ser cazados) (CC: 612 y 613).
• Productos arrojados por el MAR EN LAS PLAYAS: Son res nullius; se pueden adquirir por ocupación por el primero que entre en posesión, pero deben atender normas especiales.
• COSAS MUEBLES PERDIDAS O HALLADAS: ¿Cosas sin dueño, abandonadas o perdidas? Si encuentras un objeto perdido, debes entregarlo a su dueño si lo conoces. Si no, debes llevarlo al Ayuntamiento, donde se publicará el hallazgo. Si en dos años nadie lo reclama, te lo quedas. Si aparece el dueño, él debe darte una recompensa, pero es muy pequeña (el 10% de su valor, o el 5% si vale más de 12 euros). Hallazgo = devolver a dueño. Dueño desconocido: depositar en Ayuntamiento. 2 años = quien la halló / premio.
• HALLAZGO DE TESORO: Depósito oculto o ignorado de dinero, alhajas u otros objetos preciosos, cuya legítima pertenencia no consta. Propiedad: dueño del terreno. Si encuentra un tercero: ½ del valor. Si son bienes propios del PATRIMONIO HISTÓRICO ESPAÑOL: Ley Patrimonio Histórico: pasan al DOMINIO PÚBLICO. Excavación o prospección autorizada: obligación entrega a Administración. Encuentro casual: derecho premio ½ valor tasación legal (entre descubridor y dueño terreno).

Usucapión (Prescripción Adquisitiva)

La usucapión es una forma legal de adquirir la propiedad o un derecho real por haberlo usado continuamente durante un cierto tiempo. Para adquirir por usucapión se necesita:

• Tener posesión de la cosa como si fueras el dueño (en concepto de dueño).
• Usarla durante el tiempo que marca la ley.

Problemas que plantea la usucapión:

1. ¿La persona que adquiere por usucapión se convierte en verdadero dueño?: La teoría más aceptada dice que sí, porque se comporta como dueño. Esta idea se llama tesis objetiva: si una persona actúa como dueña, se presume que lo es.
2. ¿Qué pasa con el dueño anterior? Si el verdadero dueño no usa su derecho, puede perderlo con el tiempo. La ley protege al que actúa como dueño, no al que se queda inactivo.

Elementos de la Usucapión

• Sujetos:
  • Usucapiente: quien adquiere el derecho. Puede ser persona física o jurídica (empresa). No vale si la posesión viene de hurto o robo.
  • Titular del derecho inactivo: también puede ser persona física o jurídica. Si no prueba que no pudo ejercer su derecho, puede perderlo. La ley protege al que actúa, no al que tiene el derecho pero no lo usa.
• Objeto: Sólo se pueden adquirir por usucapión derechos reales que:
  • Se puedan poseer físicamente.
  • Estén permitidos legalmente (no drogas, por ejemplo).

  No se puede aplicar a:

  • Derechos personales o de crédito.
  • Derechos que no se pueden poseer.
  • Derechos con sistemas de adquisición especiales.

Clases de Usucapión

Requisitos comunes:

• Posesión como si fueras el dueño (no sirve si es en otro concepto, como alquiler).
• Pública: visible, no escondida.
• Pacífica: sin violencia.
• No interrumpida: si se interrumpe (por ejemplo, con una reclamación judicial), el tiempo empieza de cero.

Tiempo que exige la ley:

• Usucapión ordinaria
  • Requiere:
    • Buena fe: crees de verdad que puedes tener ese bien, o no sabes que hay algún error.
    • Justo título: hay un documento o hecho válido que justifica que tomaste la cosa. El justo título debe ser real y válido, no simulado ni falso. No se presume: hay que probar que existe (salvo en algunos casos como el art. 448 del CC).
  • Plazos:
    • Bienes muebles: 3 años.
    • Bienes inmuebles: 10 años si el dueño está presente, 20 años si está ausente.
• Usucapión extraordinaria
  • Plazos:
    • Bienes muebles: 6 años.
    • Bienes inmuebles: 30 años.

Efectos de la Usucapión (comunes a ambos tipos):

• Se adquiere el derecho con efecto retroactivo (desde que se empezó a poseer), aunque se necesita una resolución judicial.
• Se adquiere tal como se poseía: libre de cargas si así era, o con cargas si existían.
• Una vez consumada, el usucapiente tiene el derecho. Puede renunciar, siempre que no perjudique al interés público ni a terceros.

Usufructo

El usufructo es un derecho real de goce que permite a una persona (usufructuario) usar y disfrutar una cosa que no es de su propiedad.

Características del Usufructo:

• Derecho limitado: El usufructuario no es dueño de la cosa, solo tiene el derecho de usarla y disfrutarla.
• Contenido limitado:
  • Conservar la forma y sustancia de la cosa: No puede destruirla, pero sí mejorarla.
  • Temporalidad: El usufructo termina cuando la cosa debe volver al propietario.
  • Contenido económico: El usufructuario puede transmitir su derecho a otra persona, pero debe hacerlo en las mismas condiciones en que lo adquirió.

Constitución del Derecho de Usufructo:

• Voluntaria:
  • Inter vivos: Puede ser un contrato (ya sea oneroso o gratuito) entre las partes.
  • Mortis causa: Se puede crear por testamento o pacto sucesorio.
• Por ley: En ciertos casos, como el usufructo del cónyuge viudo, el Código Civil establece que la ley lo concede.
• Por usucapión: En algunos casos, el usufructo puede adquirirse por usucapión, con plazos que varían según el tipo de bien.

Sujetos:

• Usufructuario: Es la persona que tiene el derecho de usufructo. Puede ser una persona física o jurídica, y este derecho puede ser simultáneo o sucesivo para varias personas.
• Nudo propietario: Es la persona que tiene el derecho de propiedad sobre la cosa, pero con limitadas facultades de goce y disfrute mientras dure el usufructo. Tiene la disposición libre de su propiedad, pero no puede hacer nada que perjudique al usufructuario.

Objeto del Usufructo:

El usufructo puede recaer sobre cosas materiales, ya sean muebles o inmuebles, que sean apropiables y puedan producir algún goce o utilidad. También puede recaer sobre ciertos derechos, siempre que no sean personales.

Clases de Usufructo:

• Por persona: (Simple: Un solo usufructuario – Múltiple: Varios usufructuarios, de forma simultánea o sucesiva)
• Por objeto: (Propio: Cosas no consumibles, como inmuebles. – Impropio: Cosas consumibles, que no pueden devolverse)
• Por extensión: (Total: Abarca toda la cosa – Parcial: Solo una parte de la cosa)
• Por régimen jurídico: Normal o especial, según las reglas específicas.

Extinción:

• Muerte del usufructuario (derecho temporal y vitalicio, salvo pacto plazo inferior). Salvo usufructo sucesivo.
• Renuncia por usufructuario: Salvo perjuicio tercero / contraria ley.
• Prescripción extintiva (30 años / 6 años de inactividad).
• Pérdida/destrucción cosa.
• Expiración plazo.
• Consolidación: reunión misma persona nuda propiedad y usufructo.

Derechos y Obligaciones del Usufructuario

Derechos:

• Usar y disfrutar de los bienes ajenos.
• Percibir frutos naturales y civiles (como los rendimientos).
• Puede mejorar la cosa, pero sin reclamar por los gastos a menos que sean extraordinarios.
• Puede transmitir o arrendar su derecho a terceros, salvo que haya pacto en contra.
• Puede gravar su derecho (por ejemplo, hipotecarlo), pero siempre por el tiempo que dure el usufructo.

Obligaciones:

• Conservar la forma y sustancia de la cosa (salvo pacto en contrario).
• Abonar impuestos y contribuciones de la cosa.
• Informar al propietario de los actos de terceros que puedan afectar el bien.
• Devolver la cosa al final del usufructo, ya sea en su forma original o su valor.
• Realizar reparaciones ordinarias (de conservación). Las extraordinarias son a cargo del propietario.

Derechos y Obligaciones del Nudo Propietario

Derechos:

• Enajenar la cosa (venderla, por ejemplo), pero el usufructo sigue vigente.
• Hacer mejoras en la propiedad, siempre que no perjudique al usufructuario.
• Constituir servidumbres sobre la propiedad sin necesidad de consentimiento del usufructuario.
• Hipotecar la nuda propiedad.
• Inspeccionar la cosa para verificar su estado.

Obligaciones:

• Devolver la cosa al final del usufructo.

Garantías Reales

Son derechos reales sobre cosas ajenas (muebles o inmuebles) para asegurar el cumplimiento de una deuda.

Finalidad: Asegurar al acreedor el cobro de su crédito mediante la ejecución del bien si el deudor no paga.

Características:

• Voluntarias: se crean por acuerdo entre partes.
• Accesorias: dependen de una obligación principal; si esta desaparece, también la garantía.
• Realización de valor: permiten vender el bien para pagar la deuda. Prohibido el pacto comisorio (el acreedor no puede quedarse directamente con el bien).
• Indivisibles: aunque se pague parte de la deuda, la garantía sigue cubriendo toda la deuda.
• Preferentes: el acreedor con garantía cobra antes que otros si se vende el bien.

Exclusión: El derecho de retención no se considera garantía real porque no permite ejecutar el valor del bien.

Clases de garantías reales:

Según el tipo de bien:

• Mobiliarias (bienes muebles):
  • Prenda con desplazamiento
  • Prenda sin desplazamiento
  • Hipoteca mobiliaria
• Inmobiliarias (bienes inmuebles):
  • Hipoteca inmobiliaria
  • Anticresis

Hipoteca: Concepto y Caracteres

La hipoteca inmobiliaria es el medio jurídico más usado para financiar la compra de viviendas. Esto se debe a que, en España, muchas personas quieren tener su casa propia, pero como los precios son muy altos, suelen recurrir a préstamos bancarios con garantía hipotecaria. La hipoteca es un derecho real que permite al acreedor (generalmente un banco) garantizar el cobro de una deuda mediante un bien inmueble del deudor. Aunque el deudor sigue siendo dueño y puede usar o vender el inmueble, si no paga, el banco puede pedir su venta para recuperar el dinero. Aunque el Código Civil no define la hipoteca, la Ley Hipotecaria dice que la hipoteca sujeta un bien al cumplimiento de una obligación, sea quien sea su dueño. Sin embargo, esta definición no menciona aspectos importantes como su inscripción registral, que es esencial.

Caracteres principales:

• Es un derecho real: Recae directamente sobre un inmueble.
• Permite la ejecución del valor del bien: Si no se paga la deuda, el inmueble puede venderse.
• Es un derecho accesorio: Sirve de garantía para una deuda principal, que siempre es en dinero.
• Es indivisible: Aunque se pague parte de la deuda, la hipoteca sigue afectando todo el bien.
• Debe formalizarse e inscribirse: Requiere escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad.
• Afecta inmuebles o derechos reales: El bien puede ser del deudor o de otra persona.
• No implica pérdida de posesión: El deudor mantiene el uso del bien.
• Se transmite con el bien: Si el inmueble se vende, el nuevo dueño lo adquiere con la hipoteca.

Sujetos de la hipoteca:

• El acreedor hipotecario: Es quien presta el dinero y a cuyo favor se constituye la hipoteca (normalmente un banco).
• El deudor hipotecario: Es quien ofrece un bien inmueble como garantía. Puede coincidir o no con el deudor de la obligación principal (es decir, quien pide el préstamo).

No siempre la persona que pone el bien como garantía es quien debe el dinero. Hay tres posibles situaciones:

1. El deudor es también el dueño del bien: Coinciden el deudor del préstamo y el propietario del inmueble (caso más común).
2. Un tercero pone su inmueble como garantía, aunque no sea quien pidió el préstamo.
3. Una persona compra un inmueble ya hipotecado: No contrató el préstamo ni constituyó la hipoteca, pero hereda la carga hipotecaria del bien.

Requisitos:

• Quien constituye la hipoteca debe tener capacidad jurídica y poder de disposición del bien (ser su dueño y poder vender o hipotecar).
• La hipoteca necesita escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad para ser válida, aunque no se haya creado expresamente como derecho.

Bienes y Derechos Susceptibles de Hipotecarse

Según la Ley Hipotecaria, pueden ser objeto de hipoteca:

• Bienes inmuebles que puedan inscribirse en el Registro.
• Buques (considerados bienes inmuebles por analogía).
• Derechos reales transmisibles (que se puedan vender o ceder) sobre inmuebles.

Derechos reales que sí se pueden hipotecar:

• Propiedad de inmuebles.
• Usufructo voluntario, aunque la hipoteca se extingue cuando se extingue el usufructo.
• Usufructo legal del cónyuge viudo.
• Nuda propiedad (cuando otra persona tiene el usufructo).
• El propio derecho de hipoteca (puede ser objeto de otra hipoteca).
• Hipotecas legales, cuando ya es exigible su importe.
• Derechos sobre superficie, pasto, aguas, leñas.
• Derechos de vuelo y subsuelo.
• Concesiones administrativas (minas, ferrocarriles, canales, puertos…).
• Derecho de retracto convencional.
• Servidumbres (en ciertos casos).
• Censos.
• Derecho de anticresis (cuando se entrega un inmueble como garantía y se permite el uso del mismo para cobrar la deuda).
• Pisos o locales dentro de un edificio.

Derechos discutidos (algunos autores dudan si pueden hipotecarse):

• La posesión (en general, se considera que no se puede hipotecar).
• El derecho de retorno del inquilino (solo se inscribe como nota marginal).
• El derecho de opción de compra, si se considera real, sí puede hipotecarse.
• El arrendamiento, pero es un derecho personal, no real, por lo que normalmente no se puede hipotecar.

Derechos que no pueden hipotecarse:

• La servidumbre por sí sola (no se hipoteca aislada).
• Derechos de uso y habitación.
• Derechos personales o de crédito, ya que no recaen sobre cosas concretas.

Clases de Hipotecas

Hipotecas voluntarias y legales

• Voluntarias: Son las más comunes. Se constituyen libremente, normalmente mediante contrato entre el deudor y el acreedor. También pueden nacer por acto unilateral del propietario, pero siempre requieren inscripción en el Registro de la Propiedad. Hay tantos tipos como obligaciones puedan garantizar.
• Legales: Son las que impone o permite la ley a favor de ciertas personas. También producen los mismos efectos que las voluntarias, pero solo se admiten si lo establece la ley. Ejemplos: Entre cónyuges, como garantía de bienes aportados al matrimonio, A favor de herederos con reservas sucesorias.

Hipotecas expresas y tácitas

• Expresas: Son aquellas inscritas en el Registro (normalmente voluntarias).
• Tácitas: No necesitan registrarse, pero solo pueden existir si lo permite expresamente la ley (habitualmente legales).

Hipoteca inversa:

Es una hipoteca pensada para personas mayores o dependientes, que son propietarios de una vivienda. El banco paga al titular una renta mensual a cambio de su casa, que queda hipotecada. Al fallecer, los herederos deben devolver lo recibido o el banco vende la vivienda para recuperar el dinero.

Requisitos:

• La vivienda debe ser la residencia habitual.
• El beneficiario debe tener 65 años o más, o estar en situación de dependencia.
• El titular recibe el dinero en forma de renta o préstamo.
• La deuda solo se exige tras la muerte del titular.
• La vivienda debe estar tasada y asegurada.

Hipoteca con crédito inmobiliario

Es la forma más común de financiar la compra de una vivienda. Se formaliza con un préstamo en el que la vivienda sirve como garantía. En el pasado, los bancos incluían cláusulas abusivas (como la cláusula suelo), que impedían a los deudores beneficiarse de la bajada de intereses. El Tribunal Supremo las declaró nulas, y se introdujeron nuevas garantías para proteger al consumidor:

• Derechos del consumidor irrenunciables.
• Obligación de ofrecer información clara y suficiente.
• Transparencia del prestamista.
• Tasación justa del inmueble.
• Intervención del Notario como garante.
• El contrato debe hacerse por escritura pública.

Contenido de la Hipoteca:

La hipoteca no solo recae sobre un bien inmueble, sino que también puede alcanzar otros elementos relacionados. Por defecto, se extiende a:

• Las accesiones naturales (como terrenos ganados al mar o al río).
• Los muebles unidos permanentemente al inmueble.
• Las servidumbres y los elementos comunes en propiedades horizontales (como edificios).

Además, si se pacta expresamente, puede abarcar:

• Terrenos agregados.
• Nuevas construcciones.
• Muebles separables del inmueble.
• Frutos y rentas vencidas no pagadas.

Si el inmueble hipotecado pasa a un nuevo propietario, la hipoteca no cubrirá los muebles permanentes, mejoras hechas por él, ni frutos o rentas, salvo pacto en contrario. También se pueden constituir varias hipotecas sobre un mismo bien si el valor de la deuda lo justifica. El acreedor puede transmitir su derecho de crédito y, con ello, la hipoteca. Además, tiene una “acción de devastación” para pedir medidas si el inmueble corre riesgo de deterioro. Su derecho es preferente frente a otros acreedores. Si el deudor no paga, puede usar una acción personal (contra el deudor) o una acción hipotecaria (contra el bien). Esta última prescribe a los 20 años; la acción personal, a los 5 años. La hipoteca es inseparable del bien. Si el comprador del inmueble acepta la deuda, el acreedor podrá reclamarle directamente.

Ejecución de la Hipoteca

El acreedor puede recuperar su dinero de tres formas:

• Mediante acción personal por incumplimiento.
• Ejecutando la hipoteca directamente sobre el inmueble.
• Pactando la venta extrajudicial en la escritura.

Según la Ley de Enjuiciamiento Civil, la deuda se considera vencida si se dejan de pagar tres cuotas. El acreedor puede entonces:

• Usar el procedimiento ejecutivo especial (requiere que en la escritura se haya fijado el valor de tasación y un domicilio para notificaciones).
• Instar un proceso ordinario de ejecución.
• Promover una ejecución extrajudicial, si se pactó.

Extinción de la Hipoteca

La hipoteca se extingue cuando se paga la deuda principal. Para cancelarla, hay que inscribir su extinción en el Registro. También puede extinguirse sin que desaparezca la deuda si ocurre alguna de estas situaciones:

• Renuncia del acreedor.
• Acuerdo entre acreedor y propietario.
• Pérdida o destrucción del bien.
• Cumplimiento de una condición resolutoria o de un plazo pactado.
• Confusión (cuando el acreedor y el propietario son la misma persona).
• Ejecución forzosa por el acreedor.