El Contrato de Compraventa: Naturaleza y Características

El contrato de compraventa es:

• Bilateral
• Oneroso
• Consensual
• Obligatorio

Capacidad para Contratar

Se requiere ser capaz de obligarse (Art. 1457 del Código Civil). El menor emancipado puede actuar conforme a su situación, excepto por las limitaciones establecidas en el Art. 271 del Código Civil.

Prohibiciones de Compraventa

El Art. 1459 establece prohibiciones cuando existe una situación de conflicto de intereses. Por ejemplo, el tutor de un menor no puede comprar los bienes de su patrimonio, lo que conlleva la nulidad del acto. Otros casos pueden llevar a la anulabilidad.

El Objeto del Contrato

La prestación del comprador (la cosa vendida) debe cumplir la regla general: pueden ser objeto las cosas lícitas, determinadas y posibles.

Inexistencia de la Cosa

Venta de la cosa que existía pero ha perecido: Según el Art. 1460, si se ha perdido el objeto por completo, el contrato quedará sin efecto. Si se pierde solo una parte, el comprador podrá decidir si desistir del contrato o reclamar la parte existente, pagando el precio en su proporción.

Venta de cosa que ni existió ni puede existir: La falta de un elemento esencial conlleva la nulidad.

Venta de cosa futura (emptio rei speratae): Se permite la venta de cosa que no existe, pero se prevé su existencia, excepto en el caso de una herencia futura.

El Precio

Requisitos: El precio debe ser real y cierto. No puede dejarse al arbitrio de una de las partes y no tiene que ser necesariamente justo. Se fija libremente, aunque en algunos casos ya está fijado (precio legal o normado).

Las Arras en la Compraventa

Las arras son la cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor al firmar el contrato. Existen dos tipos:

1. Arras Confirmatorias: Se asume este tipo por defecto. Son una prueba de que el contrato existe y, por tanto, las partes quedan obligadas. Si se incumple, se aplican las normas generales de responsabilidad por daños y perjuicios.
2. Arras Penitenciales (o de Desistimiento): Cuando se especifica expresamente, el dinero funciona como reserva. Permiten a las partes desligarse del contrato en el plazo pactado. Si el comprador se arrepiente, pierde las arras; si el vendedor se arrepiente, debe devolver las arras duplicadas.

Forma y Gastos

De acuerdo con los Artículos 1258 y 1278 del Código Civil, rige la libertad de forma.

Los gastos de otorgamiento de escrituras serán a costa del vendedor, y los de primera copia y posteriores serán a cargo del comprador (salvo pacto en contrario).

Obligaciones del Vendedor

1. Entrega de la Cosa (Traditio)

La transmisión de la propiedad es una obligación. La propiedad se transmite cuando se entrega la cosa, no cuando se firma el contrato.

Modalidades Específicas de Entrega

• Entrega Manual (Real): Entrega física directa.
• Entrega Instrumental: Se produce cuando se formaliza en escritura pública. En este caso, se entiende que el título transmisivo y el modo se producen a la vez, aunque la entrega física sigue siendo necesaria. Si el vendedor incumple, existe responsabilidad contractual.
• Entrega Simbólica: No hay entrega física, pero se entrega algo que equivale a la cosa (por ejemplo, entregar las llaves). Jurídicamente, se considera que el comprador ya es poseedor.
• Entrega Consensual: Se permite que la entrega de bienes muebles se produzca por el acuerdo de las partes, aunque no haya contacto físico.

Alcance y Gastos de la Entrega

El vendedor debe entregar el bien principal y los accesorios necesarios para su uso. Los gastos de entrega los paga el vendedor.

Retraso en la Entrega

Si el retraso no afecta al interés esencial del comprador, no se puede resolver el contrato por incumplimiento. Si afecta al interés del comprador, puede solicitarse la resolución.

Entrega con Diferente Extensión (Compraventa de Inmuebles)

La regulación varía según cómo se haya determinado el precio:

1. Compraventa de Inmueble como Cuerpo Cierto (ad corpus): Se compra en su totalidad. No se podrá anular ni reajustar el precio. Sin embargo, si se ha comprado específicamente por el tamaño y este es menor que el del contrato, se podrá pedir rebaja de precio y resolución.
2. Compraventa de Inmuebles mediante un Precio Calculado por Unidad de Medida (ad mesuram):
   • Cuando la medida real es mayor: Si la medida real es mayor del 5% de la pactada, el vendedor puede adaptar el precio. El comprador puede desistir o pagar la diferencia.
   • Cuando la medida real es menor: Si la medida real es menor del 10% de la pactada, el comprador tiene derecho a una rebaja del precio o a resolver el contrato.

Responsabilidad y Garantías del Vendedor (Saneamiento)

2. Saneamiento por Evicción

Es la garantía de no perturbar al comprador en la posesión pacífica y legal de la cosa vendida. Se produce cuando el vendedor entrega algo de lo que no es propietario y un tercero lo reclama judicialmente.

Requisitos y Procedimiento

Se produce evicción cuando el comprador sea privado de la posesión mediante una sentencia firme. El comprador debe notificar al vendedor la demanda de evicción para que este le defienda.

Consecuencias de la Evicción

Existe responsabilidad subjetiva: el vendedor responde del error, aunque haya actuado con diligencia. El vendedor debe pagar:

• El precio de la cosa en el momento de la evicción.
• Los frutos que haya producido.
• Los costes del pleito.
• Los gastos del contrato.
• Si hay engaño o mala fe: daños y perjuicios.

Plazo: El plazo general es de 5 años. Para la compraventa de inmuebles, el plazo es de 1 año desde el otorgamiento de la escritura o desde que se ha dado cuenta del error, sin que haga falta comunicar al vendedor.

3. Saneamiento por Vicios Ocultos

Si la cosa tiene un defecto que no era visible cuando se perfecciona el contrato, el responsable es el vendedor. Si conocía el fallo, debe pagar indemnización de daños.

Requisitos del Vicio Oculto

• Debe haber un vicio grave (que el comprador no hubiera comprado la cosa de haberlo conocido).
• Debe ser anterior a la perfección del contrato.
• Debe ser oculto.

Acciones del Comprador (Acciones Edilicias)

El comprador podrá pedir:

• Actio Redhibitoria: Permite devolver las prestaciones (resolución del contrato) y pagar los gastos. Si hay mala fe del vendedor, incluye indemnización por daños y perjuicios.
• Actio Quanti Minoris (o Estimatoria): Permite pagar una reducción del precio o que se le devuelva una parte proporcional.

Plazo: El plazo para ejercer estas acciones es de seis meses desde la entrega de la cosa.

Garantías y Resolución del Vendedor

Garantías del Vendedor (Art. 1503 CC)

El vendedor puede resolver el contrato si tiene sospechas fundadas de que el comprador no le va a pagar.

Casos de Resolución Automática

Existen casos donde la resolución puede ser automática o facilitada:

1. Inmuebles (Art. 1504 CC): Existe una condición resolutoria. Aunque se establezca un periodo determinado esencial, el comprador podrá pagar más tarde si no ha sido requerido judicial o notarialmente por el vendedor.
2. Muebles (Art. 1505 CC): Si, al recibir la cosa, el comprador no aparece o no paga el precio en el momento pactado.

Doble Venta (Art. 1473 CC)

Se plantea la cuestión de quién adquiere la propiedad cuando un mismo bien es vendido a diferentes personas:

• Si es mueble: Adquiere la propiedad el primero que obtiene la posesión de la cosa.
• Si es inmueble: Adquiere la propiedad quien antes inscriba su derecho en el Registro de la Propiedad.

En ambos casos, se exige la buena fe del adquirente.

Obligación Principal del Comprador

La obligación principal del comprador es pagar el precio (Art. 1500 CC). El pago debe realizarse en las condiciones temporales y espaciales acordadas. Si no se pacta, el pago se realizará en el momento y lugar de la entrega de la cosa vendida.