Hipotecas Especiales en Atención a la Obligación Garantizada

13.2 Hipotecas especiales en atención a la obligación garantizada: hipoteca en garantía de obligaciones futuras o sujetas a condición, rentas; la hipoteca de seguridad, de máximo y flotante; hipoteca en garantía de títulos.

§ 1. Consideraciones Generales sobre la Accesoriedad

Además del caso ordinario de que la hipoteca se constituya sobre una obligación pura, hemos de considerar los casos en los que la obligación presenta alguna peculiaridad y cómo dicha peculiaridad afecta (por la accesoriedad) a la hipoteca constituida en garantía de la propia obligación. Hemos de recordar que esto es posible por cuanto la hipoteca se puede constituir en garantía de toda clase de obligaciones (Arts. 105 LH y 1861 CC).

De estos preceptos, complementados por los Arts. 142 y 143 LH y 238 y 239 RH, se deduce que el principio general es que la hipoteca permite garantizar toda clase de obligaciones siempre que su incumplimiento se pueda traducir en una suma de dinero (aunque la obligación no sea dineraria).

§ 2. Hipotecas en Garantía de Obligaciones Condicionales o Futuras

Obligaciones sujetas a condición suspensiva o futuras

Para el caso de las obligaciones condicionales, el Art. 142.1 LH establece que:

“La hipoteca constituida para la seguridad de una obligación futura o sujeta a condiciones suspensivas inscritas, surtirá efecto, contra tercero, desde su inscripción, si la obligación llega a contraerse o la condición a cumplirse.”

Para el caso de las obligaciones futuras, el Art. 143 LH dispone que:

“Cuando se contraiga la obligación futura o se cumpla la condición suspensiva, de que trata el párrafo primero del artículo anterior, podrán los interesados hacerlo constar así por medio de una nota al margen de la inscripción hipotecaria.”

Según PEÑA, en virtud del principio de accesoriedad, en estas hipotecas se produce una situación de pendencia paralela a la que se produce con el crédito: mientras pende la condición, el acreedor es simplemente un titular preventivo en relación con la hipoteca.

• Cumplida la condición suspensiva: La hipoteca se transforma, según la DGRN, en una hipoteca normal y negociable, con efectos retroactivos desde su inscripción en cuanto a la protección derivada de la publicidad (a efectos del rango hipotecario).
• Incumplida la condición suspensiva: La hipoteca deviene ineficaz, precisamente por su carácter accesorio, y deberá cancelarse.

Obligaciones sujetas a condición resolutoria

En la hipoteca en garantía de obligación sujeta a condición resolutoria, ocurre al revés:

• Antes del cumplimiento de la condición: La hipoteca surte los mismos efectos que las que garantizan una obligación ordinaria.
• Cumplida la condición resolutoria: Podrá cancelarse ex art. 239 RH en la forma dispuesta por el art. 238.
• Si la condición queda incumplida: La hipoteca deviene definitivamente eficaz, lo que, ante el silencio legal, y por analogía con la obligación sujeta a condición suspensiva cumplida, se hará constar por medio de la nota marginal de los Arts. 143 LH y 238 RH.

§ 3. Hipotecas en Garantía de Obligaciones de Dar, Hacer o No Hacer

En cuanto a las hipotecas en garantía de obligaciones de dar o hacer cosas que no son dinero, se pueden garantizar con hipoteca siempre que sean susceptibles de ser convertidas en dinerarias. ROCA solo excluye aquellas obligaciones derivadas del estado civil de las personas o de relaciones familiares que son obligaciones inestimables económicamente.

Al constituirse la hipoteca se fija una cantidad máxima (Art. 219 RH) que se concreta más adelante (Art. 238 RH). El mismo régimen se sigue para las hipotecas en garantía de obligaciones de no hacer.

§ 4. Hipoteca en Garantía de Rentas o Prestaciones Periódicas

Esta modalidad está regulada en el Art. 157 LH. Al garantizar varias prestaciones, se puede ejecutar varias veces por cada importe debido. El adquirente se subroga en la obligación de seguir pagando las rentas. Y se puede cancelar a los seis meses del pago de la última renta.

§ 5. La Hipoteca Inversa

Modalidad especial de este tipo de hipotecas es la llamada hipoteca inversa, introducida por la DA 1ª de la citada Ley 41/2007, caracterizada porque se recibe un capital por un propietario de más de 65 años y se comienza a devolver cuando el hipotecante fallece, momento a partir del cual se podría ejecutar la hipoteca en caso de impago.

§ 6. La Hipoteca de Seguridad: Concepto y Distinción con la Hipoteca de Tráfico

En todos estos tipos de hipoteca es fundamental el concepto de hipoteca de seguridad como contrapuesta a la de tráfico.

Hipoteca de Tráfico

Son aquellas que garantizan un crédito determinado en su existencia y cuantía y, por tanto, la legitimación y la fe pública registrales cubren tanto el derecho real de hipoteca como el crédito garantizado.

Hipoteca de Seguridad

Las hipotecas de seguridad garantizan un crédito de existencia dudosa o cuya cuantía no está bien determinada, es decir, que garantizan el crédito siempre que se pruebe su existencia o cuantía por medios ajenos al Registro. El Registro sostiene el derecho real de hipoteca, pero no extiende la protección de la legitimación y la fe pública al crédito garantizado y, por tanto, las vicisitudes de este repercuten en la hipoteca de tal manera que la suerte de esta depende de las contingencias del crédito.

La inscripción no tiene valor probatorio de la deuda; esta debe ser fijada por medios extrarregistrales, es decir, ha de formalizarse el título ejecutivo. Por tanto, no le es aplicable el Art. 144 LH.

Hipoteca de Máximo

Dentro de las hipotecas de seguridad tenemos las hipotecas de máximo, que son definidas por ROCA SASTRE yuxtaponiendo sus características, de este modo:

1. Son aquellas hipotecas que se constituyen por una cantidad máxima. Queda con ello determinado de antemano el importe máximo que asegura la hipoteca.
2. En garantía de créditos indeterminados en su existencia y cuantía, aludiéndose a una obligación posible, probable o potencial y, que de existir, puede ser de cuantía indeterminada.
3. Que solo se indican en sus líneas fundamentales: a los efectos de poder identificar la relación obligatoria garantizada.
4. Y cuya determinación se efectúa por medios extrahipotecarios.

Así como en la hipoteca ordinaria no hay diferencia entre título constitutivo y título ejecutivo, pues ambos van aparejados, en la hipoteca de máximo se hallan distanciados, apareciendo únicamente inscrito el título constitutivo, debiendo formarse ulteriormente el título ejecutivo, en el que el acreedor justifique que la deuda existe, que su importe es una cantidad determinada, que se halla vencida y que está incluida en la protección hipotecaria.

Son hipotecas de máximo, según PEÑA:

1. Las llamadas hipotecas de caución o establecidas en previsión de las responsabilidades que puedan llegar a centrarse en el ejercicio de un cargo (tutor, funcionario) o en el cumplimiento de un contrato.
2. Las constituidas dentro de un proceso por responsabilidades civiles provenientes de delito.
3. La constituida a la vez que otra hipoteca para garantizar las costas y gastos.
4. La hipoteca por intereses variables.
5. Las constituidas en garantía del pago del saldo de una cuenta corriente (Art. 153 LH).
6. Las hipotecas con cláusulas de estabilización (Art. 219.3º RH).

§ 7. La Hipoteca Flotante o Global

La hipoteca flotante o global puede definirse como aquella hipoteca de máximo que permite garantizar una pluralidad de obligaciones de distinta naturaleza, normalmente futuras, aunque puede coexistir con algunas ya existentes, ligadas normalmente a través de una cuenta corriente, sin que entre ellas tenga que existir un nexo causal. A partir de la Ley 41/2007 se han admitido en el Art. 153 bis LH.

§ 8. Hipotecas en Garantía de Cuentas Corrientes

Finalmente, son hipotecas en garantía de cuentas corrientes las que garantizan el saldo definitivo resultante de la liquidación de un contrato de apertura de crédito en cuenta corriente. La reforma de 1944-46 reguló esta hipoteca en el Art. 153 LH y el RH en su Art. 245. Es una hipoteca de seguridad, de máximo y en garantía de una obligación futura.