Conceptos Fundamentales de las Garantías Reales

30. La garantía es un modo especial de asegurar la efectividad de un crédito. Puede ser de dos clases:

• Reales (sobre un bien concreto): atribuyen al acreedor un derecho real, que puede ejercitarse erga omnes, y un derecho de realización del valor de los bienes.
• Personales: el acreedor tiene un derecho de carácter personal o facultad, que no se dirige contra cosa determinada sino hacia el deudor o un tercero.

31. Los derechos reales de garantía, según la regulación catalana, reúnen las siguientes características: accesoriedad, oponibilidad frente a terceros, reipersecutoriedad, facultad de realización y prohibición del pacto comisorio.

El Derecho de Retención

32. El derecho de retención es aquella garantía real que permite al legítimo poseedor de un bien ajeno retenerlo en su poder mientras no se le satisface el crédito del que es titular por razón del bien poseído.

33. El derecho de retención regulado en el Código Civil de Cataluña (CCC) reúne las siguientes notas:

• Se trata de un derecho real.
• Recae tanto sobre bienes muebles como inmuebles.
• Es oponible frente a terceros.
• Lleva consigo una facultad de realización del bien que actúa en garantía.

34. El derecho de retención tiene tres efectos, a saber:

• La facultad de retención.
• El deber de conservación.
• La facultad de realización.

La Prenda: Concepto y Tipos

35. El derecho real de prenda es un derecho real de garantía basado en la entrega al acreedor de una cosa mueble del deudor o de un tercero, como garantía del pago de una deuda.

36. Una prenda de máximo es la prenda que puede garantizar obligaciones de las que se desconoce el importe en el momento de la constitución, y por eso se determina una cantidad máxima a garantizar.

37. Una prenda flotante es aquella prenda que garantiza varias obligaciones entre un mismo deudor y acreedor, durante un periodo de tiempo y por una cuantía máxima convenidos.

38. Para la constitución del derecho de prenda son necesarios tanto el poder de libre disposición del bien mueble empeñado como la transmisión de la posesión de la cosa pignorada. Para que la prenda tenga efectos contra terceros, será necesaria además su constancia en documento público.

39. El derecho de prenda tiene tres efectos, a saber:

• La facultad de retención.
• El deber de conservación.
• La facultad de realización.

La Hipoteca: Naturaleza, Fases y Principios

40. El derecho real de hipoteca es un derecho real de garantía que recae sobre bienes inmuebles sin comportar desplazamiento posesorio a favor del acreedor.

41. La regulación civil catalana de la hipoteca tiene las siguientes características:

• Es un derecho real.
• Recae sobre bienes inmuebles.
• Es un derecho no posesorio.
• Tiene una función de garantía.
• Comporta un derecho de realización de valor.
• Es un derecho accesorio al crédito que garantiza.
• Exige unos requisitos formales de constitución.

44. El principio de especialidad registral tiene como finalidad individualizar los derechos inscritos en los Registros. Aplicado a la hipoteca, supone que la hipoteca es única y garantiza un único crédito. Por eso, cuando hay varias fincas gravadas, es necesario determinar cuál es la cantidad por la que cada una de ellas queda afectada.

45. En la vida del derecho real de la hipoteca se pueden distinguir dos fases:

1. La fase de seguridad, en la que el acreedor está facultado a promover el mantenimiento del valor del bien hipotecado.
2. La fase de ejecución, que nace a partir del momento en que la obligación garantizada es exigible y no ha sido satisfecha, y donde el acreedor tiene la facultad de promover la realización del valor del bien hipotecado, a fin de cobrar su deuda.

46. Es la acción a favor del acreedor hipotecario con la finalidad de conservar el valor del bien hipotecado.

47. Es la acción que tiene el acreedor hipotecario y que le autoriza a instar la realización del valor del bien hipotecado, mediante alguno de los procedimientos legalmente previstos, para, con el precio obtenido, cobrar su crédito.

48. El plazo de la acción hipotecaria es de 20 años desde que el crédito es exigible.

El Derecho Real de Anticresis

49. El derecho real de anticresis es un derecho real de garantía que se constituye sobre bienes inmuebles y asegura el cumplimiento de la obligación garantizada primero mediante la aplicación de los frutos de la cosa al pago de la deuda, y segundo instando la venta del inmueble para su pago.

El Registro de la Propiedad y sus Principios Fundamentales

50. El Registro de la Propiedad es un registro que publica las situaciones jurídico-reales que afectan a los bienes inmuebles, y su organización se basa en un sistema de competencia territorial, según el lugar de ubicación de la finca.

51. Al Registro acceden títulos de adquisición del dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, siempre que estén recogidos en un título formal, esto es, un documento notarial, judicial o administrativo.

52. Por el principio de legalidad debe entenderse que todo título que se trate de inscribir en el Registro está sometido a un examen previo, también llamado calificación, con el fin de que solo tengan acceso a los asientos registrales los títulos válidos y perfectos.

53. Por el principio de prioridad registral debe entenderse que los derechos que otorgan los registros están determinados por la prioridad temporal de la inscripción: «prior tempore, potior iure».

54. En virtud de este principio se presume que toda persona se presume enterada del contenido de las inscripciones, y por tanto nadie puede alegar ignorancia o desconocimiento del contenido de los asientos de inscripción.

55. Según este principio de legitimación registral, se presume que el contenido de las inscripciones es cierto y produce todos sus efectos mientras no sean anuladas o rectificadas judicialmente.

56. Este principio de oponibilidad busca impedir que se inscriban derechos que se opongan o resulten incompatibles con otro derecho previamente inscrito, aunque el derecho que se pretende inscribir sea de fecha anterior al derecho inscrito. El principal exponente es el art. 32 de la Ley Hipotecaria, que establece que lo no inscrito en el Registro no perjudica a tercero.

57. Este principio busca proteger los actos jurídicos que se hayan producido confiando en el contenido del Registro. El principal exponente es el art. 34 de la Ley Hipotecaria, que establece que el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

58. El tercero hipotecario es aquella persona titular de un derecho real inscrito de buena fe en el Registro mediante un título oneroso, y que no puede ser despojado a pesar de que la propiedad haya sido enajenada (vendida) por otro.