Actualización de la Renta en Contratos de Arrendamiento

La actualización de la renta en un contrato de arrendamiento puede realizarse en el año en que se cumpla la vigencia del contrato, según lo pactado por las partes. En ausencia de otro índice acordado, se aplicará el Índice de Garantía de Competitividad. Es importante destacar que, en ningún caso, esta actualización puede superar el Índice de Precios al Consumo (IPC) a la fecha de actualización del contrato. Para el año 2024, la actualización de la renta está limitada al 3%.

Elevación de la Renta por Mejoras en el Inmueble

La renta también puede ser elevada debido a mejoras en el inmueble realizadas por el arrendador. Tras cinco años de duración del contrato (o siete años si el arrendador es persona jurídica), el arrendador tendrá derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual. Esta elevación se calculará aplicando al capital invertido en la mejora el porcentaje que corresponda. Para el cálculo del capital invertido, se deberán descontar las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.

La elevación de renta se hará efectiva desde el mes siguiente a aquel en que, una vez finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de la misma. Dicha notificación deberá detallar los cálculos que determinan la nueva renta y aportar copias de los documentos que acrediten el coste de las obras realizadas.

Derecho de Adquisición Preferente en Arrendamientos

El derecho de adquisición preferente, que otorga al arrendatario la posibilidad de adquirir la finca en las mismas condiciones que un tercero, puede ser suprimido por el contrato. El arrendador tiene la obligación de notificar al arrendatario su intención de vender la finca. En caso de venta, el arrendatario tiene derecho a subrogarse en la posición del comprador.

• Tanteo: El arrendador debe comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda y el precio fijado.
• Retracto: Si la venta se realiza sin la notificación previa, el arrendatario puede ejercer el retracto, subrogándose en la compra.

Excepción: Si el arrendador posee varias viviendas en un mismo inmueble (por ejemplo, 5 viviendas en un edificio) y decide venderlas en bloque, los arrendatarios no podrán ejercer su derecho de adquisición preferente, incluso si este estuviera pactado.

Arrendamientos para Usos Distintos de Vivienda

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula los arrendamientos para usos distintos del de vivienda. Estos incluyen arrendamientos de temporada y arrendamientos de local de negocio destinados a actividades comerciales, industriales, docentes, artísticas, culturales, etc.

Régimen Jurídico y Obligaciones

Estos arrendamientos se rigen principalmente por lo pactado por las partes (art. 4.3 LAU). En su defecto, se aplicará lo dispuesto en el Título III de la LAU (arts. 26-35) y, subsidiariamente, el Código Civil. A pesar de la libertad de pactos, los arrendatarios están obligados a prestar fianza.

Aspectos Clave del Título III de la LAU:

1. Enajenación de la finca arrendada (art. 29 LAU): Al igual que en los arrendamientos de vivienda, el adquirente de la finca se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador. Sin embargo, si el adquirente actúa de buena fe, desconoce que el local está arrendado y adquiere a título oneroso, no estará obligado a soportar el contrato de arrendamiento.
2. Conservación de obras y mejoras; derecho de adquisición preferente con pacto de renuncia (arts. 30 y 31 LAU): En materia de conservación de obras y mejoras, y en cuanto al derecho de adquisición preferente, se aplican las mismas normas que en los arrendamientos de uso de vivienda, salvo pacto en contrario.
3. Cesión del contrato y subarriendo (art. 31 LAU): Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato sin necesidad de consentimiento del arrendador. No obstante, el arrendador tendrá derecho a una elevación de la renta del 10% en caso de subarriendo parcial y del 20% en caso de cesión o subarriendo total. La cesión y el subarriendo deben notificarse al arrendador en el plazo de un mes. Estos derechos pueden ser renunciables contractualmente.
4. Subrogación por muerte: Si en el local se ejerce una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato. Deberá comunicarlo al arrendador por escrito en un plazo de dos meses tras el fallecimiento del arrendatario.
5. Indemnización por clientela: Si al extinguirse el contrato por transcurso del plazo, en la finca se ha ejercido una actividad comercial de venta al público durante los últimos cinco años, el arrendatario tendrá derecho a una indemnización a cargo del arrendador. Este derecho se ejerce si el arrendatario ha comunicado, en los cuatro meses anteriores a la finalización del contrato, su voluntad de renovar por un mínimo de cinco años más a renta de mercado. La renta de mercado se acordará entre las partes o, en su defecto, la determinará un árbitro. Es importante destacar que esta indemnización puede ser renunciable contractualmente.

Fianza en el Contrato de Arrendamiento

Al celebrar un contrato de arrendamiento, es obligatoria la prestación de una fianza en metálico. Esta fianza será equivalente a una mensualidad de renta en los arrendamientos de viviendas y a dos mensualidades en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.

Actualización y Garantías Adicionales de la Fianza

Durante los primeros cinco años del contrato (o siete años si el arrendador es persona jurídica), la fianza no estará sujeta a actualización. Cada vez que el contrato se prorrogue, el arrendador podrá exigir el incremento de la fianza, o el arrendatario solicitar su disminución, hasta igualarla a una o dos mensualidades de la renta vigente en ese momento.

La actualización de la fianza, cuando el plazo pactado exceda de cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica), se regirá por lo estipulado por las partes. En ausencia de pacto específico, se presumirá que lo acordado para la actualización de la renta también se aplica a la fianza.

Al finalizar el arriendo, se restituirá al arrendatario el saldo de la fianza en metálico. Las partes pueden acordar garantías adicionales a la fianza en metálico. En contratos de arrendamiento de vivienda de hasta cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica), el valor de estas garantías adicionales no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

Excepciones a la obligación de prestar fianza: La Administración General del Estado, las comunidades autónomas, las entidades locales, organismos autónomos, entidades públicas empresariales, entes públicos vinculados o dependientes, y Mutuas colaboradoras con la Seguridad Social en su función pública, quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza cuando la renta se satisfaga con cargo a sus presupuestos.

Contrato de Obra

Concepto

El contrato de obra es aquel mediante el cual un contratista se obliga a ejecutar una obra en favor de un comitente o dueño de la obra, quien se compromete a pagar un precio cierto.

El contratista tiene una obligación de resultado, lo que lo distingue del arrendamiento de servicios, donde el prestador del servicio tiene una obligación de medios (un»hace»). Por ejemplo, un abogado tiene la obligación de medios para defender a su cliente.

Caracteres del Contrato de Obra

• Consensual: Se perfecciona por el mero consentimiento.
• Oneroso: Implica un intercambio de prestaciones.
• Bilateral: Genera obligaciones para ambas partes.
• No formal: No requiere una forma específica para su validez.

Clases de Contrato de Obra

• Contrato de obra simple: El contratista se obliga a ejecutar la obra aportando únicamente su trabajo.
• Contrato con suministros y materiales: El contratista aporta su trabajo y los materiales necesarios para la ejecución de la obra.

Objeto del Contrato de Obra

El Código Civil regula el contrato de obra en los artículos 1588 a 1600. Tradicionalmente, se ha asociado a la construcción de edificaciones, pero puede abarcar cualquier tipo de obra, como la confección de un traje a medida por un sastre.

No obstante, la producción de edificios está sujeta a una ley especial: la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), de 5 de noviembre de 1999. Esta ley se aplica a todas las nuevas construcciones, modificaciones, reparaciones y rehabilitaciones de edificios cuyas licencias se solicitaron a partir del 7 de mayo de 2000.

Precio en el Contrato de Obra

El precio puede fijarse de las siguientes maneras:

• Precio alzado: Se pacta un precio global por la ejecución total de la obra al formalizar el contrato.
• Por unidades o certificaciones de obra: El precio se determina en función de las unidades de obra realizadas o mediante certificaciones periódicas.

Normalmente, tanto en el precio alzado como por unidades, se deben establecer cláusulas de estabilización del precio para ajustarlo a las variaciones del mercado.