La Accesión Invertida: Requisitos en Construcciones Extralimitadas

La doctrina jurisprudencial de la accesión invertida se aplica cuando una construcción se realiza parcialmente en suelo propio y parcialmente en suelo ajeno. Para que el constructor pueda adquirir la porción de terreno invadida, deben cumplirse los siguientes requisitos:

• Que el suelo ajeno invadido con la construcción sea de superficie inferior al suelo propio en el que se asienta la construcción. En este caso, concurre este requisito. El suelo invadido es de menor extensión que el que ocupa la construcción en suelo propio.
• Que el suelo propio y ajeno ocupado por la construcción, y esta, constituyan una unidad indivisible o inseparable. En este caso, también concurre este requisito, ya que el hotel es un único edificio, es una unidad indivisible o inseparable.
• Que la parte de la construcción que invade suelo ajeno tenga más valor o importancia que el suelo invadido. El suelo invadido son 200 metros cuadrados a 500 euros el metro cuadrado, lo que representaría 100.000 euros. Y el coste de la construcción en suelo ajeno ha sido de 200.000 euros. En este caso, concurre este requisito.
• Que el constructor haya actuado de buena fe.

Análisis de la Buena Fe del Constructor

En nuestro caso, el constructor actúa de buena fe porque desconoce dónde están situados los linderos entre su finca y la de su primo. Está en el error de que el hotel se ha construido íntegramente en su finca, probado mediante los documentos inscritos en el registro del Catastro.

En relación con este requisito, nos tenemos que plantear si ha quedado desvirtuada la presunción de buena fe (art. 434 del Código Civil). A quien la niega le corresponde la carga de la prueba. ¿Ha quedado desvirtuada por la existencia de un título catastral? Los títulos de la finca respectiva del demandante y demandado, donde figura la extensión de las mismas, contienen los datos y la extensión. Por tanto, el haber consultado el Catastro le hubiera sacado de ese error.

El registro catastral produce los efectos de fe pública registral y, por tanto, quien no lo consulta no puede ampararse en un error excusable, actuando de mala fe, porque su comportamiento ha sido una negligencia. Según el Tribunal Supremo, el registro catastral no determina el derecho de propiedad, por tanto, no protege a quien figura en dicho registro como propietario de una finca, lo cual es lo que se desprende del art. 1 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, que aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

Se dice que el registro catastral es puramente administrativo, no produce efectos civiles; se trata de un registro que solo produce efectos en las relaciones entre los ciudadanos y las administraciones públicas, a efectos principalmente fiscales. Es un registro que va dirigido a que la Administración tenga conocimiento de quiénes son los titulares de las fincas y de los datos de estas, con la finalidad de saber a quién tiene que dirigirse para devengar los impuestos sobre bienes inmuebles.

Conclusión del Caso

No ha quedado desvirtuada la buena fe del demandado. El juez dicta sentencia aplicando la doctrina jurisprudencial de la accesión invertida. Para el propietario del suelo invadido nacerá un derecho de crédito, y para el constructor que lo invade, la obligación de pagar el precio del suelo invadido y adquirirlo. Si el demandante puede probar que, como consecuencia de la disminución de la cabida de su finca, el resto de la finca ha quedado desvalorizada o ha sufrido quebranto, también podrá exigir, y estará obligado a pagarlo el constructor extralimitante, los daños y perjuicios que de ello se deriven.

Práctica 6: Uso de Zonas Comunes

¿Es válido el acuerdo de excluir a algunos comuneros del uso del garaje?

Planteamiento del Conflicto

Los comuneros han decidido mediante acuerdo unánime que la planta baja se destine a garaje, constituyendo sobre ella una subcomunidad. Acordaron que esa subcomunidad se regiría por las normas de la comunidad de bienes o propiedad establecidas en el Código Civil (CC) y, por tanto, no se regirán por las normas de la comunidad establecidas en las normas de propiedad horizontal. Sin embargo, surge un problema: no hay espacio suficiente para que todos los comuneros puedan aparcar sus vehículos, lo que significa que hay que excluir a alguno de ellos del uso de la cosa común.

Establecen mediante el acuerdo un pacto de indivisión de la cosa común. Si bien, el excluir a algunos comuneros del uso de la cosa común se justifica y se condiciona a que se pueda proceder a hacer obras en la planta baja, ampliándola y con ello poder satisfacer el interés en el uso de esa planta baja de todos los comuneros. Podrían proceder a profundizar la planta baja construyendo un sótano, o si la planta baja tuviera una dimensión vertical suficiente para ello, proceder a dividirla en dos plantas. De cualquier manera, mientras no consiguen resolver el problema de falta de espacio para que todos los comuneros puedan disponer de una plaza de garaje, han decidido que solo algunos puedan usarla y disfrutar de una plaza de garaje en ella. El problema se plantea porque la licencia de obra para poder resolver ese problema es denegada por el Ayuntamiento.

Marco Jurídico y Límites

Sobre el uso de la cosa común, en nuestro caso de la planta baja del edificio destinada a garaje y sometida en su régimen jurídico a las normas que regulan la copropiedad en el CC, se pronuncia el art. 394 del CC: “Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho”.

En principio, como regla general, el uso de la cosa común queda sometido a la autonomía privada, es decir, queda sometido al acuerdo de los comuneros, por tanto, tiene carácter convencional. En su defecto, si no hay acuerdo de los comuneros, como dice el precepto, todos los comuneros pueden servirse de la cosa común; todos tienen derecho a usarla. Por tanto, ese uso sería un uso solidario y se podría hacer íntegramente sobre la cosa común, no solo en la parte que idealmente pueda corresponderle a su cuota de participación.

En nuestro caso práctico, ha existido un acuerdo sobre el uso de los bajos destinados a garaje, que es la cosa común. Dicho acuerdo, como hemos indicado, establece que algunos comuneros tendrán derecho a usar la cosa común, excluyendo a otros en tanto no se resuelva el problema de espacio existente. Los acuerdos sobre el uso de la cosa común constituyen actos de administración, y a los actos de administración de la cosa común se refiere el art. 398 del CC. Para tomar acuerdos que constituyan actos de administración de la cosa común, según este precepto, se precisa de acuerdo mayoritario, pero no de personas (no es una democracia de individuos), sino de mayoría de cuotas de participación; sería una mayoría económica.

Ahora bien, estas decisiones o acuerdos sobre el uso de la cosa común se encuentran sometidos, según el art. 394, a tres límites para que sean válidos:

1. Respetar el destino de la cosa común.
2. No perjudicar el interés de la comunidad.
3. No impedir a los demás copartícipes utilizarla según su derecho.