La Copropiedad: Concepto y Clases

La comunidad es una propiedad compartida cuando existen varios titulares de un mismo bien (art. 392 del Código Civil, referido a la Comunidad de Bienes). Existe copropiedad cuando una propiedad pertenece proindiviso a varias personas; la titularidad del objeto se comparte en su totalidad, aunque no esté materialmente dividido entre ellas.

Clases de Comunidad

Comunidad Ordinaria y Especial

La comunidad ordinaria se regula por el artículo 392 del Código Civil. La comunidad especial se rige por legislación específica.

Configuración de la Comunidad

Comunidad Romana o por Cuotas (Proindiviso)

En este tipo de comunidad, la situación de los diferentes titulares está perfectamente delimitada, ya que a cada uno le pertenece una cuota. Existe una reciprocidad de titulares en el derecho de propiedad, donde todos ostentan una parte alícuota de la cosa.

Propiedad Indivisa y su Regulación

Puede existir un acuerdo entre los comuneros que tendrá preferencia frente a lo establecido en los artículos 392 y siguientes del Código Civil. Lo acordado en este pacto será lo aplicado por los comuneros para el funcionamiento de la propiedad.

• Acuerdo entre Comuneros
• Legislación Especial (ej. Ley de Propiedad Horizontal – LPH)

Uso de la Cosa Común

Cada comunero puede usar la cosa común siempre y cuando no perjudique el derecho de los demás comuneros, y se debe respetar el destino y la finalidad de la propia cosa.

Frutos de la Cosa Común

Los comuneros son propietarios de los frutos de la cosa y se repartirán en proporción a la cuota de la que sean titulares.

Administración de la Comunidad

Los acuerdos de la mayoría de los partícipes son obligatorios, entendiéndose por mayoría la de cuotas y no la de personas.

Actuaciones Judiciales

Cada copropietario puede comparecer en juicio en asuntos que afecten a los derechos de la comunidad.

Gastos de Conservación

Cada copropietario tiene la obligación de participar de forma proporcional en los gastos necesarios para la conservación de la cosa, pero no para sufragar los gastos que no fueran útiles o de lujo.

Cargas

Las cargas son obligatorias para todos de forma proporcional a la cuota que posean.

La Cuota en la Copropiedad

La cuota es propiedad privativa de cada titular, quienes tendrán todas las facultades inherentes al derecho de propiedad sobre ella.

Transmisión de la Cuota

Si se decide transmitir la cuota, el resto de los copropietarios tienen un derecho preferente respecto a terceros.

Extinción de la Copropiedad

Las causas de extinción son las mismas que las de la propiedad, con una particularidad: la división de la cosa común. Cuando ya no existe la copropiedad, cualquiera de los copropietarios podrá solicitar en cualquier momento la división de la cosa común.

La división de la cosa común puede ser:

• División Material: Se produce cuando la cosa puede fraccionarse materialmente y a cada comunero se le adjudica la parte correspondiente según su cuota proporcional.
• División Económica: En caso de imposibilidad de división material, se procede a la división económica. Una vez realizada la división, cada copropietario será propietario único de la parte que le corresponda.

Propiedad Proindivisa o Dividida (Comunidad Germánica)

Aquí también existe una comunidad de bienes o copropiedad, pero a diferencia de la copropiedad por cuotas, en este caso cada uno de los comuneros tiene repartidas o divididas las facultades que integran la propiedad. Por ejemplo:

• Comunidad Germánica o en Mano Común: La propiedad pertenece a todos los comuneros sin determinación de partes individuales.

Clasificación de la Comunidad por Origen

Según su origen, y dependiendo de si ha intervenido o no la voluntad de los interesados en la adquisición de la propiedad, se clasifican en:

• Voluntarias
• Incidentales

La Propiedad Horizontal: Marco Legal y Estructura

La Ley que regula la propiedad horizontal es la Ley de Propiedad Horizontal de 1960, reformada en 1999. La última reforma significativa fue el 26 de junio de 2013, a través de la Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana, que modificó los artículos 2, 3, 9, 10 y 17, la disposición adicional, y derogó los artículos 8, 11 y 12.

La propiedad horizontal es una forma especial de propiedad que se caracteriza por la coexistencia de un derecho privativo (un derecho singular sobre los elementos privativos que constituyen el edificio) y una copropiedad que recae sobre los elementos y servicios comunes del inmueble.

Elementos de la Propiedad Horizontal

• Elementos Privativos: Son las unidades independientes, como la vivienda o local de cada propietario.
• Elementos Comunes: Son todos aquellos necesarios para el uso y disfrute del edificio. Se subdividen en:
  • Por Naturaleza: Aquellos que son intrínsecos al edificio y no pueden ser de propiedad exclusiva (ej. portal, ascensores, escaleras).
  • Por Destino: Aquellos que, aunque podrían pertenecer a un único propietario, se destinan al uso común de la comunidad (ej. patios, terrazas de uso común).

Constitución del Régimen de Propiedad Horizontal

Este régimen especial se constituye mediante el Título Constitutivo de Régimen de Casas por Pisos. Este título debe contener un contenido esencial:

• Establecimiento de las cuotas de participación que corresponden a cada piso o local.
• Definición de los estatutos comunitarios, que regulan las normas de funcionamiento de la comunidad de vecinos.
• Descripción completa del inmueble en su conjunto y de los elementos privativos, asignando a cada uno un número correlativo o una letra.
• Determinación de la cuota de participación asignada a cada titular de piso o local.

Derechos y Obligaciones en la Propiedad Horizontal

Para determinar el contenido de la propiedad, se deben establecer los derechos y obligaciones respecto a cada bien privativo y los derechos y obligaciones sobre los elementos comunes.

Bienes Privativos

Respecto a los bienes privativos, aunque se posean todos los derechos que atribuye la propiedad, existen ciertos actos que requieren la aprobación de la comunidad de vecinos (por ejemplo, la realización de obras en el inmueble que afecten a elementos comunes o a la estructura).

Bienes Comunes

En cuanto a los bienes comunes, es obligatorio contribuir a los gastos comunes de forma proporcional a la cuota de participación asignada.

Órganos de Gobierno de la Comunidad de Propietarios

La comunidad de propietarios es una colectividad que funciona a través de los siguientes órganos de gobierno: la Junta de Propietarios, el Presidente, los Vicepresidentes (en su caso, no siempre obligatorios), el Secretario y el Administrador.

La Junta de Propietarios

La Junta de Propietarios debe reunirse al menos una vez al año de forma ordinaria. Es el órgano encargado de aprobar y adoptar los acuerdos de la comunidad, cuya validez dependerá de la importancia de los asuntos tratados y las mayorías requeridas.

Complejos Inmobiliarios Privados

Un complejo inmobiliario privado se define como aquel integrado por dos o más edificaciones o parcelas independientes, o donde existe una copropiedad indivisible sobre ciertos elementos o instalaciones.

Un ejemplo común de complejo inmobiliario privado es una urbanización.