DERECHO CIVIL III (Prof. Pérez Cánovas)

Propiedad Horizontal: Caso Práctico Nº 7

Don Belarmino Llaneza, actuando como promotor y constructor, erigió un edificio de cinco plantas (la planta baja destinada a locales comerciales y las otras cuatro a dos viviendas por cada planta), otorgando el título constitutivo de la propiedad horizontal –escritura de declaración de obra nueva y división horizontal–, inscrito a continuación en el Registro de la Propiedad.

El constructor, que había decidido reservarse las dos viviendas de la última planta en su totalidad, les asigna en el título constitutivo de la propiedad horizontal una cuota muy inferior a las de las demás viviendas de idénticas características.

Alteraciones Realizadas en el Inmueble

Tras la inscripción y antes de proceder a la venta de los pisos y locales en la planta baja, el constructor decide realizar las siguientes alteraciones en el inmueble:

1. Tapiado de escaleras y comunicación de viviendas: Tapia las escaleras a la altura de la última planta, con el fin de aprovechar el hueco de su caja en beneficio propio y exclusivo, y comunica las dos viviendas de dicha planta.
2. Construcción de habitación y comunicación con edificio adosado: Construye en el mencionado hueco de la escalera una habitación, por la que se procura salida a través de otro edificio que está adosado a su parte posterior, propiedad del mismo constructor y promotor, abriendo en la pared maestra un hueco de comunicación.
3. Cambio de cubierta por terraza: Cambia parte de la cubierta, que era de teja curva, por una terraza que da al exterior del edificio, y que solo pueden utilizar los ocupantes de la última planta.

Litigio y Oposición del Promotor

Una vez vendidos los pisos y los locales de la planta baja, el Presidente de la Comunidad de Propietarios demanda al constructor y promotor para que se revisen las cuotas que ha asignado a los pisos que se reservó para él, y elimine las alteraciones realizadas en el inmueble, porque las obras se habían realizado sin el consentimiento de la Junta de Propietarios.

El constructor y promotor se opone alegando falta de legitimación activa del Presidente, por no existir acuerdo de la Junta para entablar la demanda, y, subsidiariamente, que la asignación de dichas cuotas a los pisos que se reservó eran perfectamente conocidas por los adquirentes de los demás pisos al figurar en el título constitutivo inscrito en el Registro de la Propiedad; conocimiento que también existió sobre las modificaciones realizadas en el inmueble, aunque este último extremo no se recogió en el título constitutivo, el cual no fue modificado para hacer constar la nueva descripción del inmueble tras las reformas en él realizadas, ni tampoco hubo constancia de dichas reformas en las escrituras de venta.

Estipulaciones en los Estatutos de la Propiedad Horizontal

En el título constitutivo de la propiedad horizontal, inscrito en el Registro de la Propiedad, se incluyen, además, unos Estatutos en los que se contienen las siguientes estipulaciones:

1. La reserva del derecho a colocar carteles publicitarios en la fachada del edificio.
2. “Los bajos comerciales del edificio podrán, en cualquier momento y sin necesidad de autorización de los demás copropietarios, ser objeto de división, asignándosele la cuota que corresponda en proporción a la asignada al total de la planta baja”.

Estas cláusulas son también impugnadas en la demanda interpuesta por el Presidente de la Junta de Propietarios por falta de acuerdo de la Junta de Propietarios sobre las mismas.

Cuestiones Legales y Respuestas

1. ¿Está legitimado el presidente para demandar?

El Presidente de la Comunidad de Propietarios, según el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), tiene capacidad procesal para representar orgánicamente a la comunidad en pleitos que afecten a sus intereses. Sin embargo, la jurisprudencia del Tribunal Supremo (TS) ha establecido que para interponer una demanda en representación de la comunidad, el Presidente necesita el acuerdo previo de la Junta de Propietarios.

• Requisito del acuerdo: Aunque el artículo 13.3 LPH le otorga legitimación, el TS exige el acuerdo de la Junta.
• Subsanabilidad del defecto: Este acuerdo es un requisito de procesabilidad que puede ser subsanado con posterioridad a la interposición de la demanda. Si el Presidente demanda por razones de urgencia sin el acuerdo, puede obtenerlo y presentarlo al juez más tarde. De no subsanarse, el juez suspenderá el procedimiento y no podrá dictar sentencia.
• Mayoría requerida: El acuerdo de la Junta de Propietarios debe obtenerse por la doble mayoría establecida en el artículo 17.7, primer párrafo, de la LPH: mayoría de propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación en los elementos comunes. El TS ha aclarado que, a efectos de esta mayoría, cada propietario computa con un solo voto, independientemente del número de pisos o locales que posea.
• Demanda como propietario individual: Si el Presidente no obtiene el acuerdo mayoritario de la Junta, aún podría demandar, pero no como representante orgánico de la comunidad, sino como propietario de un elemento privativo. El artículo 13.2 LPH exige ser propietario para ser Presidente, y el TS ha declarado que todo propietario está legitimado activamente para demandar a otros copropietarios o a terceros para defender tanto su propio elemento privativo como los elementos comunes.
• Implicaciones en costas judiciales: La diferencia fundamental entre demandar como Presidente (con acuerdo de Junta) o como propietario individual radica en la asunción de las costas judiciales en caso de que la demanda sea desestimada:
  • Si demanda como Presidente con acuerdo de Junta: Las costas las soporta la Comunidad de Propietarios (a cargo de sus fondos o mediante derrama prorrateada entre todos los propietarios, salvo el demandado si fuera un copropietario).
  • Si demanda como propietario individual: Las costas las asume el propio Presidente, quedando la comunidad exonerada de pagarlas.

2. ¿Son válidas las cuotas asignadas a las viviendas que se reserva para sí D. Belarmino?

No, las cuotas asignadas por Don Belarmino a las viviendas que se reservó no son válidas.

El artículo 5, segundo párrafo, de la LPH establece los criterios que deben considerarse al asignar las cuotas de participación en el título constitutivo. Estos criterios son:

• La superficie útil del elemento privativo en relación con la total del inmueble.
• La ubicación del elemento privativo (exterior o interior).
• El uso que racionalmente se presuma que va a necesitar ese elemento privativo de los elementos y servicios comunes.

Esta norma tiene carácter imperativo, lo que significa que no puede ser derogada por la autonomía privada ni por el promotor, incluso si este es el único propietario del edificio al otorgar el título constitutivo. Si la asignación de cuotas no cumple con estos requisitos, los titulares de los demás elementos privativos pueden impugnarlas para que se redistribuyan conforme a los criterios legales, aun cuando hubieran aceptado las cuotas en el contrato de compraventa.

La actuación del promotor de asignar una cuota inferior a los elementos privativos que se reserva, aun teniendo las mismas características que otros, es considerada por el Tribunal Supremo como un acto abusivo. El objetivo de esta práctica es contribuir en menor medida a los gastos generales de la comunidad, ya que el artículo 9.1.e) de la LPH establece que la contribución a los gastos generales (sostenimiento, cargas, servicios comunes y responsabilidades) se hará en proporción a las cuotas de participación. Además, la cuota también afecta la contribución al fondo de reserva (artículo 9.1.f) LPH), que no puede ser inferior al 5% del presupuesto del año anterior y está destinado a obras de conservación, reparación y rehabilitación.

3. Partiendo del dato de que existiera una propiedad horizontal constituida sobre dicho edificio, indicar de todos los elementos afectados por las alteraciones, ¿cuáles son comunes, y de qué clase, y cuáles privativos?

El artículo 396 del Código Civil (CC) enumera los elementos comunes de la propiedad horizontal. El Tribunal Supremo distingue entre dos tipos de elementos comunes:

• Elementos comunes esenciales o por naturaleza: Son imprescindibles para el uso y disfrute de los elementos privativos y no pueden ser desafectados.
• Elementos comunes accidentales o por destino: Pueden ser desafectados para convertirse en elementos privativos, o se les puede asignar un uso privativo en beneficio de uno o varios copropietarios o de un tercero.

Analizando los elementos afectados por las alteraciones en el caso práctico:

• Tramo de escalera de la última planta y su caja/hueco:
  • Normalmente, la escalera es un elemento común esencial, ya que es imprescindible para el acceso y disfrute de los pisos superiores.
  • Excepcionalmente, podría considerarse un elemento común accidental o por destino si no hubiera más de una vivienda en la última planta y tampoco existiera azotea o terraza comunitaria accesible a través de ella.
• Pared divisoria entre viviendas o entre viviendas y elementos comunes (ej. pasillo):
  • Salvo que constituyan muros de carga del edificio (que representan el sostén del mismo), estas paredes suelen considerarse elementos comunes accidentales. En las construcciones modernas, los tabiques no suelen ser muros de carga.
  • Si la pared fuera un muro de carga, sería un elemento común esencial.
• Pared que separa los dos edificios (la que se comunica con la vivienda colindante):
  • Tiene la misma consideración que las paredes divisorias internas. Será elemento común accidental a menos que sea un muro de carga, en cuyo caso sería esencial. Esto aplica incluso si delimita unidades inmobiliarias sometidas a títulos constitutivos distintos.
• Cubierta del edificio:
  • Es un elemento común por naturaleza o esencial, ya que su función es proteger todo el edificio.
  • No debe confundirse la cubierta con la terraza que se pueda construir sobre ella. La terraza, según el título constitutivo, puede ser privativa o comunal, siempre que su existencia no impida a la cubierta seguir cumpliendo su función. Si la terraza está por encima de la cubierta, el propietario deberá soportar el acceso a la misma cuando sea necesario para inspección o mantenimiento de la cubierta.

4. ¿Tenía el demandado facultades para realizar tales alteraciones en el inmueble?

Sí, el demandado (Don Belarmino) tenía facultades para realizar las alteraciones en el inmueble en el momento en que las llevó a cabo.

La razón es que, cuando Don Belarmino realizó dichas alteraciones, todavía era el propietario único del edificio y no había procedido a vender o transmitir ningún elemento privativo del mismo a otra persona. Aunque ya había otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal y lo había inscrito en el Registro de la Propiedad, la propiedad horizontal no había nacido aún en sentido pleno.

• Nacimiento de la Propiedad Horizontal: Para que exista una propiedad horizontal efectiva y el edificio esté sometido plenamente a la LPH, no es suficiente con el otorgamiento e inscripción del título constitutivo; es necesario que concurra más de un sujeto como propietario de elementos privativos en el edificio. El título constitutivo, en este caso, es una preparación para la futura propiedad horizontal, pero mientras el promotor sea el único propietario, puede disponer libremente del inmueble.
• Facultad del propietario único: Como propietario único, Don Belarmino estaba facultado para alterar el edificio y decidir su distribución.
• El verdadero problema: El problema no reside en la facultad para realizar las obras, sino en que, al realizarlas, no modificó la descripción del inmueble en el título constitutivo que había inscrito en el Registro de la Propiedad. En dicho título, los elementos modificados (escaleras, huecos, cubierta) seguían figurando como elementos comunes y no como privativos. Esta discrepancia entre la realidad física y la realidad registral es la que generará problemas cuando se proceda a enajenar los pisos o locales, ya que las alteraciones, aunque «inocuas» en el momento de su ejecución por el propietario único, afectarán a la publicidad registral y a la confianza de los futuros adquirentes.

5. ¿En qué puede amparar el demandante la ilicitud de dichas alteraciones?

La hipotética ilicitud de las alteraciones se ampara principalmente en la relación entre el título constitutivo inscrito en el Registro de la Propiedad y la protección de los terceros adquirentes que han confiado en la publicidad registral.

• Función del Título Constitutivo: Una de las funciones esenciales del título constitutivo es delimitar y distinguir qué objetos de esa propiedad especial son elementos privativos y cuáles son elementos comunes al servicio de los privativos.
• Principio de Exactitud Registral: Aunque el artículo 1468 del Código Civil establece que el vendedor debe entregar la cosa en las condiciones en que se encontraba al perfeccionarse el contrato (y en este caso, el edificio ya estaba alterado al momento de la venta), la publicidad registral juega un papel crucial. El artículo 38 de la Ley Hipotecaria (LPHip) establece la presunción de exactitud del Registro (presunción iuris tantum), lo que significa que lo que el Registro publica se presume que es la realidad. Dado que en el Registro figuraba que los elementos alterados eran comunes según el título constitutivo, los adquirentes de pisos y locales que confiaron en esta información registral estarían protegidos.
• Destrucción de la Presunción de Exactitud: Esta presunción iuris tantum puede ser destruida mediante prueba en contrario si el demandado logra demostrar que los adquirentes conocían las modificaciones. Esto puede ocurrir de dos maneras:
  • De forma directa: Si en el momento de celebrar los contratos de compraventa, el vendedor hubiera hecho constar en la escritura pública que determinados elementos del edificio dejaron de ser comunes y se convirtieron en privativos. En tal caso, el comprador no podría alegar protección por el principio de exactitud registral, ya que sabía que el Registro no era exacto.
  • De forma indirecta: La buena fe del adquirente quedaría desvirtuada si existieran circunstancias de notoriedad o indicios de cognoscibilidad objetiva. Es decir, si la modificación del edificio era tan evidente al momento de la compraventa que su discordancia con el Registro era innegable, el Tribunal Supremo considera que la ignorancia del comprador no sería excusable.

6. En el caso de que esas alteraciones se hubieran pretendido realizar por el constructor y promotor, y propietario de la última planta, con posterioridad a la venta de los demás pisos, ¿estaría facultado para realizarlas? En caso afirmativo, ¿qué necesitaría?

Si las alteraciones se hubieran realizado después de que la propiedad horizontal hubiera nacido (es decir, después de que el promotor hubiera transmitido algún elemento privativo del edificio a otro propietario), Don Belarmino no estaría facultado para realizarlas unilateralmente. Necesitaría cumplir con una serie de requisitos legales, que varían según el tipo de alteración y el elemento afectado:

• Apertura de hueco para unir dos viviendas de la última planta (del mismo propietario):
  • Verificación de muro de carga: El artículo 7.1 de la LPH exige que cualquier obra en un elemento privativo que pueda afectar a un elemento común (como un muro) sea puesta en conocimiento del Presidente de la Comunidad. Se debería verificar, posiblemente con un perito, que la obra no afecta a un muro de carga (elemento común esencial).
  • Si es elemento común accidental (pared divisoria no de carga): La apertura del hueco o eliminación de la pared separadora requeriría el cumplimiento de los requisitos del artículo 10.3 de la LPH:
    • Aprobación en Junta de Propietarios por las 3/5 partes de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.
    • Contar con autorización administrativa.
    • Que la obra no perjudique a otros propietarios.
• Comunicación entre las viviendas de la última planta y la vivienda del edificio contiguo:
  • Si el elemento que delimita el perímetro de ambos edificios no es un muro de carga, se requeriría la constitución de una servidumbre de paso entre ellos, según ha declarado el Tribunal Supremo.
  • Además, al implicar la modificación de los títulos constitutivos de ambas propiedades horizontales (si el edificio contiguo también lo fuera), el artículo 17.6 de la LPH exigiría el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios de cada comunidad afectada.
• Cierre de la escalera de la última planta con su caja/hueco para convertirlo en elemento privativo:
  • Al ser elementos comunes por destino (si se considera que no son esenciales en este caso específico), habría que proceder a su desafectación.
  • La desafectación de un elemento común y su conversión en privativo implica una modificación del título constitutivo, lo que, conforme al artículo 17.6 de la LPH, requiere el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios.
  • No obstante, si se obtuviera este acuerdo unánime, el propietario de las viviendas de la última planta tendría que soportar una servidumbre de paso transitoria a través de la escalera convertida en elemento privativo, con la finalidad de permitir el acceso para inspeccionar la terraza (artículo 9.1.d) LPH).

7. ¿Son válidas las cláusulas contenidas en los Estatutos?

Ambas cláusulas contenidas en los Estatutos son válidas:

• 1º. Reserva del derecho a colocar carteles publicitarios en la fachada del edificio:
  • Esta cláusula estatutaria es válida. Permite un uso del elemento común (la fachada) que no impide que esta siga cumpliendo su función principal como elemento común para el uso y disfrute de los elementos privativos. Se trata de una utilidad accesoria que se añade a la principal que tiene la fachada.
• 2º. División de los bajos comerciales sin autorización de copropietarios:
  • Esta cláusula también es válida. El promotor, al ser propietario único del edificio al otorgar el título constitutivo, puede establecer esta facultad para adaptarse a las demandas del mercado. Permite la división de la planta baja diáfana en locales según las necesidades, sin tener que contar con la autorización de la Junta de Propietarios que, de otro modo, sería necesaria según el artículo 10.3 de la LPH para obras que afecten a elementos comunes o a la estructura del edificio.
  • La validez de esta cláusula está condicionada a que, al realizar las divisiones, se asignen cuotas de participación que sean proporcionales a la cuota asignada al total de la planta baja y que no se vean afectadas las cuotas del resto de los propietarios de los demás elementos privativos.