Concepto y Caracteres de la Garantía Real

A pesar de que en nuestro ordenamiento está vigente el **principio de responsabilidad patrimonial universal** del artículo 1911 del Código Civil (CC), la admisión de que el acreedor y el deudor establezcan garantías complementarias tiene su razón de ser en la necesidad de fortalecer el derecho de crédito, reduciendo los riesgos de que no pueda hacerse efectivo el crédito llegado el momento del vencimiento.

Estos instrumentos complementarios del derecho de crédito son muy variados y pueden consistir en una **garantía real** sobre una cosa mueble o inmueble, que puede pertenecer al propio deudor o a un tercero. De esta forma, si el deudor no cumple con su obligación, el acreedor podrá hacer efectivo su derecho sobre el bien concreto que sirvió de garantía.

Podemos definir los **Derechos Reales de Garantía** como aquellos que aseguran el cumplimiento de una obligación. Esta garantía se materializa a través del **derecho de realización de valor** que corresponde a su titular para el caso de que el deudor no cumpla, permitiendo instar la enajenación del bien dado en garantía.

Características de los Derechos Reales de Garantía

• Carácter accesorio: Estos derechos existen en la medida en que exista una obligación principal o un derecho de crédito cuyo cumplimiento se trata de asegurar. Esta nota de la **accesoriedad** indica que la vida de la garantía está subordinada a la obligación principal; si esta desaparece, la garantía carece de justificación.
• Autonomía relativa: Este carácter accesorio de las garantías reales no impide que estas también tengan su propio ámbito de autonomía. En este sentido, pueden tener sus propias causas de extinción, pueden estar sometidas a una condición que no afecta a la obligación principal, o pueden tener sujetas distintas causas de las de la obligación principal.
• Derecho de realización de valor: Este rasgo supone que las garantías reales solo pueden recaer sobre cosas susceptibles de ser objeto de tráfico jurídico y enajenables. La esencia de la garantía real radica en que, si el deudor no cumple, el acreedor pueda proceder a la enajenación de la cosa para que, con el dinero obtenido, pueda satisfacer su derecho de crédito. Esta facultad de poder enajenar se denomina **_ius distrahendi_**. Con este rasgo, de forma tácita, se exige que la obligación garantizada sea evaluable económicamente y que ese valor haya quedado fijado en el momento de constitución de la garantía real.

Prohibición del Pacto Comisorio

Es necesario e importante admitir que en nuestro país está prohibido el **pacto comisorio**. Es decir, será nulo aquel pacto realizado entre acreedor y deudor por el que acuerden que, en caso de incumplimiento de la obligación principal, el acreedor se hará dueño sin más de la cosa entregada en garantía. Con ello se pretende evitar **enriquecimientos injustos**.

La inclusión de este pacto comisorio en el contrato de constitución de la garantía real no significa que toda la garantía será ineficaz, sino que tan solo se anulará la cláusula que contiene el pacto comisorio, manteniéndose el resto del contrato. Solo se anulará la cláusula.

La Hipoteca Inmobiliaria

Naturaleza y Función Económica

Actualmente, la **hipoteca** ha pasado a convertirse en un fenómeno social que escapó del ámbito meramente jurídico para convertirse en uno de los pilares de la economía, en la medida en que se ha convertido en el principal motor económico de dinamización de un sector tan importante en nuestro país como es la construcción.

La hipoteca, como garantía real, en un principio no fue masivamente utilizada por los particulares; sin embargo, a lo largo del pasado siglo, la importancia de la hipoteca se ha ido incrementando debido fundamentalmente a razones de tipo cultural.

En nuestro país está actualmente bastante arraigada la idea de que la máxima aspiración social es tener un piso en propiedad. Sin embargo, la capacidad económica de los españoles es limitada y, dados los altos precios de las viviendas, a menudo les resulta difícil comprar el piso al contado.

Ante esta tesitura, deben recurrir al endeudamiento para comprar los pisos, pero las entidades de crédito únicamente están dispuestas a prestar el dinero si su devolución se garantiza mediante una **garantía real segura** como es la hipoteca.

En definitiva, los bancos prestan dinero para comprar un piso con la condición de que se ofrezca, como garantía de la devolución de ese dinero, la constitución de una hipoteca sobre ese mismo piso que se adquiere.

La figura de la hipoteca aparece básicamente regulada en dos textos legales, una dualidad normativa que encuentra su justificación en razones históricas: la **Ley Hipotecaria** (artículo 104) y el **Código Civil** (artículo 1876).

La hipoteca es un **Derecho Real de Garantía** que se constituye mediante **publicidad registral** sobre determinados bienes inmuebles y que tiene como complejo contenido el poder de realizar el valor de cambio con eficacia y **preferencia _erga omnes_** para la satisfacción del crédito incumplido.

Constitución y Forma

La constitución a través de un **contrato** es lo más habitual. En el Código Civil, esta figura aparece regulada en el Libro IV, de las obligaciones y contratos, a partir del artículo 184 y siguientes.

El contrato de hipoteca puede celebrarse entre el acreedor de la obligación principal y su deudor, quien a la vez es propietario del bien inmueble hipotecado; en este caso, estamos ante el **acreedor hipotecario** y el **deudor hipotecante**. Sin embargo, el contrato de hipoteca también puede celebrarse entre el acreedor de la obligación principal y un tercero propietario de la finca hipotecada, quien pasará a denominarse **fiador real**.

Nuestro Ordenamiento Jurídico admite otros medios de constitución de la hipoteca:

• Hipoteca constituida por acto unilateral: Su posibilidad aparece contemplada en los artículos 138 y 141 de la Ley Hipotecaria. Consiste en que el propietario de una finca que prevé que a corto plazo va a tener que hipotecarla para garantizar una obligación principal, de forma unilateral, constituye sobre ella una hipoteca que le permitirá **reservar su rango**. Para la válida constitución de esta hipoteca es necesaria su **inscripción en el Registro de la Propiedad** y que conste la **aceptación de la hipoteca** por parte del acreedor hipotecario. Una vez que consta esta aceptación, la hipoteca será válida y comenzará a surtir efectos con **carácter retroactivo**, desde el momento en que el propietario de la finca hizo constar su constitución en el Registro. Con esta hipoteca unilateral se consigue una **reserva de rango** que beneficiará al acreedor hipotecario frente a los posteriores acreedores del deudor.
• Hipoteca testamentaria: Se trata de aquellas hipotecas que el testador, en su testamento, constituye sobre una finca de su propiedad para garantizar una obligación principal cualquiera. A este tipo de hipotecas se refiere el párrafo 2º del artículo 248 del Reglamento Hipotecario.