Derechos y Deberes en Suelo Urbano o Urbanizable con Ordenación Detallada

1. Derechos de los Propietarios

Los propietarios tienen el derecho a urbanizar sus parcelas para que alcancen o recuperen la condición de solar, y a edificar sus solares, en las condiciones que señale en cada caso la normativa urbanística.

En suelo urbano no consolidado y urbanizable, el derecho a urbanizar se limita al de participar en la ejecución de las actuaciones urbanísticas, en un régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas entre todos los propietarios afectados en proporción a su aportación.

A tal efecto, los propietarios podrán materializar el aprovechamiento que les corresponda respecto del permitido por el planeamiento urbanístico.

En suelo urbano consolidado, los propietarios materializarán su aprovechamiento sobre la superficie neta de sus parcelas o sobre los solares que resulten de una actuación aislada; y en suelo urbano no consolidado y urbanizable con ordenación detallada, sobre los solares que resulten de una actuación integrada. Cuando no sea posible, serán compensados en la forma que se determine reglamentariamente.

2. Deberes de los Propietarios

• Permitir ocupar los bienes necesarios para la realización de las obras al urbanizador responsable de ejecutar la actuación.
• En suelo urbano no consolidado y urbanizable, proceder al reparto equitativo de los beneficios y cargas derivados del planeamiento.
• Edificar sus solares en los plazos y condiciones que señalen el planeamiento y la licencia urbanísticas.

Régimen del Suelo Urbano o Urbanizable sin Ordenación Detallada

1. Derechos a Promover la Urbanización

Los propietarios de terrenos urbanos o urbanizables que aún no tengan ordenación detallada tienen derecho a promover su urbanización, presentando al Ayuntamiento un instrumento de planeamiento que establezca su ordenación detallada, tras cuya aprobación se aplicará el régimen de derechos y deberes.

2. Usos Provisionales Autorizables

Hasta que se aprueben las determinaciones completas sobre reparcelación, podrán autorizarse, mediante el procedimiento aplicable a los usos excepcionales en suelo rústico:

• En suelo urbano no consolidado, los usos que no resulten incompatibles con la ordenación detallada, o en su defecto, que no estén prohibidos en la ordenación general del sector.
• En suelo urbanizable, los usos permitidos y autorizables en suelo rústico común.

3. Condiciones de los Usos Provisionales

Los usos que se autoricen conforme al apartado anterior lo serán con carácter provisional, aplicándose las reglas previstas en la legislación del Estado en cuanto al arrendamiento y al derecho de superficie de los terrenos y de las construcciones provisionales que se levanten en ellos, y además las siguientes:

• La eficacia de la autorización, bajo las indicadas condiciones expresamente aceptadas por los solicitantes, quedará supeditada a su constancia en el Registro de la Propiedad.
• Si los usos autorizados resultan incompatibles con la ordenación detallada habrán de cesar, con demolición de las obras vinculadas a los mismos y sin derecho a indemnización, disponiendo de plazo hasta la aprobación de las determinaciones completas sobre reparcelación.

Ordenación General: Determinaciones del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU)

El PGOU establece las siguientes determinaciones:

1. Formulación de Objetivos y Propuestas Generales: A partir del análisis y diagnóstico de las circunstancias urbanísticas del Municipio, se formulan sus propios objetivos y propuestas generales, que habrán de ser compatibles con la normativa sectorial, los instrumentos de ordenación del territorio y el planeamiento de los Municipios limítrofes.
2. Clasificación del Suelo: Clasificación de todo el término municipal en todas o algunas de las clases y categorías de suelo.
3. Previsión de Sistemas Generales:
   1. Sistema general de vías públicas.
   2. Sistema general de servicios urbanos.
   3. Sistema general de espacios libres públicos.
   4. Sistema general de equipamientos.
   5. Sistema general de espacios protegidos.
4. Catálogo de Elementos Protegidos: Catálogo de los elementos que por sus valores naturales o culturales, o por su relación con el dominio público, deban ser conservados o recuperados.
5. Delimitación de Sectores: En suelo urbano no consolidado y urbanizable, delimitación de sectores, indicando su densidad máxima y mínima, los usos predominantes, compatibles y prohibidos, los sistemas generales y otras dotaciones urbanísticas incluidas, en su caso, y el plazo para aprobar la ordenación detallada, salvo cuando la misma venga establecida directamente en el Plan General.
6. Reservas para Patrimonios Públicos de Suelo: Delimitación de reservas para ampliar los patrimonios públicos de suelo.
7. Normas de Protección en Suelo Rústico: En suelo rústico, las normas de protección que procedan en cada categoría para mantener la naturaleza rústica del suelo, proteger el medio natural y asegurar el carácter aislado de las construcciones.

Determinaciones de la Ordenación Detallada

La ordenación detallada establece:

1. Calificación del Suelo: Entendida como la asignación pormenorizada de uso, intensidad de uso y tipología edificatoria, para cada parcela, o bien por manzanas u otras áreas homogéneas.
2. Regulación Detallada: Regulación detallada del uso, la intensidad de uso y la tipología edificatoria asignados, así como de las demás condiciones, características y parámetros de la urbanización y la edificación.
3. Previsión de Sistemas Locales: Previsión de los sistemas locales, o conjunto de dotaciones urbanísticas al servicio de los ámbitos objeto de ordenación detallada, indicando al menos para cada uno de sus elementos no existentes su carácter público o privado, sus criterios de diseño y ejecución y el sistema de obtención de los terrenos para los de carácter público.
4. Relación de Usos Fuera de Ordenación: Relación de los usos del suelo y en especial las construcciones e instalaciones que se declaren fuera de ordenación por su disconformidad con las determinaciones del Plan General.