Responsabilidad Civil Extracontractual en la Edificación y Garantías

La responsabilidad civil extracontractual de los agentes que intervienen en el proceso de edificación, según la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), y las garantías que deben suscribir, se rigen por los siguientes principios y plazos:

Plazos de Responsabilidad de los Agentes de la Edificación

• 10 años: Para daños que afecten a la estructura del edificio (cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales) y comprometan su resistencia mecánica y estabilidad.
• 3 años: Para daños que afecten a la habitabilidad del edificio, derivados de vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones.
• 1 año: El constructor responde por los vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación y acabado de la obra.

Principios de Responsabilidad

• La responsabilidad se exige de forma personal e individualizada. Si no es posible determinar la imputación individual, la responsabilidad será solidaria.
• Los proyectistas son responsables de los cálculos y documentos que les corresponden por contrato. Cabe la acción de repetición contra el calculista.
• El constructor es responsable de los trabajos subcontratados y de los productos adquiridos o aceptados. Cabe la acción de repetición contra quien le suministró el material.
• Los Directores de Obra y de Ejecución de Obra responden de la veracidad del Certificado Final de Obra.
• El Director de Obra asume responsabilidades por omisiones, deficiencias o imperfecciones del proyecto.

Plazos de Prescripción de Acciones

• 2 años desde que se produzcan los hechos que originan los daños.
• 2 años desde la firmeza de la resolución judicial para las acciones de repetición.

Garantías por Daños Materiales Ocasionados por Vicios

• Garantía del Constructor

  • Período: 1 año.
  • Cantidad: 5% del coste final de la obra, incluidos honorarios profesionales.
  • Cobertura: Daños que afecten a elementos de terminación o acabado.

• Garantía del Promotor

  • Período: 3 años (Esta garantía no está en vigor actualmente).
  • Cantidad: 30% del coste final de la obra, incluidos honorarios profesionales.
  • Cobertura: Daños que afecten a la habitabilidad.
  • Período: 10 años (Seguro Decenal).
  • Cantidad: 100% del coste final de la obra, incluidos honorarios profesionales.
  • Cobertura: Daños estructurales (cimentación, soportes, vigas, etc.) que comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

Exigencias para Promotores

• Los promotores precisan de una revisión de la estructura del proyecto por una Oficina de Control Técnico (OCT).
• Esta exigencia se fiscaliza al efectuar la Declaración de Obra Nueva (DON) y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria.
• Si la OCT presenta reparos, el arquitecto autor del proyecto deberá modificarlo, a menos que convenza previamente al técnico de la OCT.

Contratos de las Administraciones Públicas: Procedimientos de Adjudicación y Selección

La contratación pública se rige por principios de transparencia, igualdad y libre concurrencia. Los procedimientos de adjudicación y los criterios de selección del adjudicatario son fundamentales.

Procedimientos de Adjudicación

• Procedimiento Abierto: Cualquier empresario interesado puede presentar una oferta.
• Procedimiento Restringido: La Administración selecciona a los empresarios que pueden presentar ofertas, previa solicitud de participación (mínimo 5).
• Procedimiento Negociado: La Administración elige justificadamente a un empresario o varios, previa consulta y negociación (mínimo 3).

Selección del Adjudicatario

Criterios de Valoración de Ofertas (Procedimiento Abierto y Restringido)

• Un único criterio: Debe estar relacionado con los costes, pudiendo ser el precio o un criterio basado en la rentabilidad.
• Varios criterios: Se adjudicará al licitador que, en su conjunto, presente la proposición más ventajosa, considerando los criterios establecidos en los pliegos, sin limitarse exclusivamente al precio.

Casos de Aplicación de Varios Criterios

• Cuando los proyectos o presupuestos no sean establecidos previamente por la Administración y sean presentados por los licitadores.
• Cuando la definición de la prestación pueda ser mejorada con soluciones técnicas alternativas.
• Cuando la Administración facilite materiales o medios auxiliares con garantías especiales a los contratistas.
• Cuando se requiera el empleo de tecnología avanzada o compleja.
• Cuando la ejecución del contrato pueda tener un impacto significativo en el medio ambiente.

Casos para el Procedimiento Negociado

Procedimiento Negociado con Publicidad

• Cuando la prestación requiera un trabajo previo de diseño o adaptación por parte de los licitadores.
• Cuando el contrato incluya un proyecto o soluciones innovadoras.
• Cuando las exigencias técnicas no puedan establecerse con precisión según la Ley de Contratos.
• Cuando en procedimientos abiertos o restringidos solo se presenten ofertas irregulares o inaceptables.

Procedimiento Negociado sin Publicidad

• En contratos de obras, suministros, servicios, concesión de obras y servicios:
  • Si no se presentan ofertas, ofertas adecuadas, solicitudes de participación, o solicitudes de participación adecuadas.
  • Si el contrato es declarado secreto o reservado.
  • Si su ejecución requiere medidas de seguridad especiales.
• En contratos de obras, suministros y servicios: por razones de urgencia.
• En contratos de obras y servicios: cuando su objeto sea la repetición de otros similares adjudicados al mismo contratista.

La Suspensión de la Edificación de Obra Nueva

Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión. Para ello, se establece el Juicio Verbal (interdicto). En el contexto de la obra nueva, este procedimiento busca la paralización de la construcción cuando una tercera persona alega un perjuicio, una lesión en sus derechos o una incomodidad.

Procedimiento de Suspensión de Obra Nueva

1. La persona que se considera lesionada en su derecho presenta una demanda sucinta ante el Tribunal, solicitando la paralización de la obra.
2. El Tribunal, antes de la citación, emite una orden inmediata de suspensión dirigida al encargado de la obra. Este podrá prestar caución para continuarla o conservarla.
3. En un plazo de 5 días, el Tribunal dicta Auto admitiendo la demanda y ordenando su traslado al demandado. Se cita a las partes a una vista, que se celebrará entre 10 y 20 días después.
4. Antes de la vista, se podrá realizar un reconocimiento judicial y/o pericial.
5. Finalizada la vista, se dictará Sentencia en los 10 días siguientes.