Ideas generales sobre la cotitularidad de derechos

Es perfectamente imaginable que la titularidad de un derecho real sea compartida por varios sujetos en el sentido de que todos ellos puedan ejercitar las funciones inherentes a esa titularidad. Esta posibilidad se deduce claramente de lo dispuesto en el artículo 392 del Código Civil, precepto que sirve de apertura al conjunto de preceptos destinados a regular la denominada comunidad de bienes, que puede definirse como pertenencia de una cosa o un derecho proindiviso a varias personas. El legislador civil, con cierta imprecisión terminológica, denomina a estas situaciones de titularidad compartida de derechos comunidad de bienes, si bien una expresión más correcta sería la de cotitularidad de derechos. Es importante destacar que solo puede hablarse de comunidad de bienes cuando es la titularidad de un derecho la que aparece compartida; por tanto, no habrá comunidad de bienes en el caso de que varias personas ostenten distintos derechos sobre un mismo bien. Así, no habrá comunidad de bienes entre el nudo propietario, el usufructuario y el titular de una hipoteca sobre la finca.

La comunidad, cualquiera que sea su tipo, puede tener origen en un pacto de tal forma que la comunidad surge como consecuencia del acuerdo. Por ejemplo: decido con Mónica comprar juntas esa silla, voluntariamente nace la comunidad. También, puede tener su origen en una disposición legal que provoca el nacimiento de la situación de comunidad. Por ejemplo: si el rey fallece se va a crear una situación de comunidad hereditaria entre sus hijos.

La copropiedad romana o por cuotas. Concepto y fuentes de regulación

La copropiedad hace referencia a aquellos casos en los que el derecho cuya titularidad es compartida, es el derecho de propiedad. Esta copropiedad puede configurarse de dos formas: o bien a través de la construcción de la comunidad romana o por cuotas o a través de la constitución de la copropiedad germánica.

La comunidad de tipo romano se caracteriza porque el derecho de propiedad se divide en cuotas ideales de tal forma que cada individuo conoce qué cuota le corresponde en la comunidad y puede disponer libremente de ella e incluso abandonar la comunidad que seguirá subsistiendo. Además, en la comunidad romana todos los comuneros van a poder solicitar la división de la cosa, puesto que la situación de comunidad romana se ve como algo transitorio cuyo fin se debe propiciar.

Cuando el artículo 392 define la comunidad de bienes, en esta definición pueden encontrar cabida tanto la comunidad romana como la comunidad germánica. Sin embargo, realmente los artículos 393 y siguientes se refieren a la comunidad romana solamente. Por tanto, las fuentes de regulación de la comunidad romana son en primer lugar lo que se haya pactado al respecto y en su defecto lo dispuesto en los artículos 393 y siguientes.

La comunidad romana se conceptúa como una situación transitoria a la que se podrá poner fin en cualquier momento porque para el código es una fuente de conflictos.

Este tipo de comunidad tiene un marcado carácter individualista de tal forma que se reconoce a cada comunero un poder exclusivo sobre su cuota.

Podemos definirla como aquella cotitularidad compartida del derecho de propiedad en la que a cada copropietario se le reconoce y se le atribuye una porción ideal de participación, denominada cuota, y que servirá para determinar el contenido del derecho de cada copropietario.

Junto a esta regulación de la comunidad romana tenemos que hacer una breve mención a que la Ley de Derecho Civil de Galicia de 14/6/2006 también regula un tipo de comunidad romana sobre los montes abertales.

El contenido de la comunidad romana

Bajo este epígrafe, vamos a ver los derechos y obligaciones de los comuneros en relación con la cosa común y derechos y obligaciones en relación con su cuota.

En cuanto a los primeros, vamos a ver diversos aspectos:

• En cuanto al uso y disfrute de la cosa, cada comunero puede servirse de la cosa común siempre que lo haga de una manera acorde con el destino de la cosa y siempre que lo haga de forma que no perjudique el interés de la comunidad ni impida a los demás comuneros utilizarla según su destino. Según el artículo 394 del Código Civil, cada comunero ha de hacer lo que se conoce como un uso solidario de la cosa común.

En el supuesto de que varios comuneros quieran usar simultáneamente la cosa, para resolver el conflicto se estará a lo dispuesto en los estatutos (si existen) y si no hay estatutos o no se dispone nada será el acuerdo de la mayoría el que resuelva el conflicto del uso simultáneo.

• En cuanto a la administración de la cosa común, la regla general es que va a regir el principio de la mayoría de los comuneros. Esta mayoría no se va a formar atendiendo al número de personas, sino que se va a formar atendiendo al valor de la cuota de cada comunero. En el caso de que no se llegue a un acuerdo en cuanto a la administración será posible recurrir a la autoridad judicial para que tome la decisión más adecuada al interés de la comunidad.
• En cuanto a los gastos necesarios para la conservación de la cosa en buen estado y en forma idónea para servir a su destino, la realización de estos gastos se considera un acto de administración de tal forma que se va a exigir el correspondiente acuerdo mayoritario.

Ahora bien, el artículo 395 del Código Civil prevé que un comunero por sí mismo pueda llevar a cabo ese gasto necesario y exigir posteriormente a los demás la parte del gasto que les corresponde en relación a su cuota.

• Si uno de los demás comuneros no quiere pagar esta cuota, puede exonerarse renunciando a esa cuota.
• Si lo que se pretende realizar son mejoras útiles habrá que entender que el Código Civil exige el acuerdo de la mayoría también.
• Si las mejoras son suntuarias o de recreo, para su realización se exige la unanimidad de todos los comuneros.
• Si la cosa común es objeto de una demanda judicial, según la jurisprudencia del Tribunal Supremo no existe litisconsorcio activo necesario, es decir, basta con que uno de los comuneros responda a la demanda e inicie las labores para comparecer en juicio y defender los derechos de la comunidad.
• Si alguno de los otros comuneros se opone a la actuación de defensa que está llevando el comunero demandado deberá llegarse previamente a un acuerdo entre todos los comuneros para poder actuar judicialmente.
• Si la sentencia final beneficia a toda la comunidad, beneficiará a todos los comuneros aunque no intervinieran en el juicio. Si la sentencia beneficia a toda la comunidad, solo perjudicará al comunero que comenzó el juicio.
• Cuando se ejercita un derecho contra la comunidad hay un litisconsorcio pasivo necesario, es decir, el actor deberá demandar a todos los comuneros.
• En cuanto a la posesión de la cosa común, a esta circunstancia se refieren los artículos 445 y 450 del Código Civil. El primer precepto señala que es posible la coposesión sobre una misma cosa. El segundo precepto hace referencia a que en el momento en que tenga lugar la división de la cosa se entenderá que cada uno ha poseído exclusivamente la parte que le corresponde durante el tiempo que duró la indivisión. Esto tiene importancia a efectos de usucapión.
• En cuanto a la enajenación de la cosa común, para ello se exigirá unanimidad de todos los copropietarios puesto que se entiende que esta enajenación supone una alteración del régimen originario de la comunidad. Si no se quiere enajenar la cosa común, se exige igualmente la unanimidad.

Por lo que se refiere a los derechos y obligaciones del comunero en relación a su cuota. Su situación se asimila a la situación que tiene un propietario exclusivo sobre la cosa, porque el comunero puede disponer de su cuota libremente sin otra limitación que la derivada de los derechos personales que se proyecten sobre esa cuota. Además, si el comunero enajena a un extraño esa cuota, el resto de los comuneros tienen a su favor un derecho de retracto sobre la venta de esa cuota según el artículo 1522 del Código Civil.

Además de enajenar su cuota, el comunero puede simplemente ceder su aprovechamiento, y en este caso, va a continuar siendo comunero, y el tercero simplemente tendrá derecho a los frutos y ventajas de la cuota.

Por último, el comunero tiene derecho a la propiedad de los frutos que produzca la cosa común en proporción a su cuota.

La extinción de la comunidad romana

Son varias las posibles formas de poner fin a la comunidad romana. Por ejemplo, la reunificación de la propiedad en un único comunero porque este adquiere las cuotas del resto de comuneros. También tiene lugar la extinción de la comunidad cuando se pierde la cosa común y también cuando todos los comuneros renuncian a su derecho sobre la cosa común.

Sin duda alguna, la forma más emblemática de extinción de la comunidad romana es el ejercicio de la acción de división contemplada en el artículo 400 del Código Civil. La posibilidad de solicitar la división de la cosa común se ha señalado como una peculiaridad de la comunidad romana. Esta posibilidad, sin duda alguna, es consecuencia del carácter temporal con el que el Código Civil caracteriza o configura la comunidad romana.

El ejercicio de la acción de división por alguno de los comuneros puede solicitarse en cualquier momento si bien este ejercicio tiene algunos límites como son que debe ejercitarse conforme a la buena fe y debe someterse a las disposiciones legales que prohíben la división de la cosa; en concreto, debe respetarse la superficie de la unidad mínima de cultivo o los planes urbanísticos.

Además, tampoco se podrá ejercitar la acción de división si con la división de la cosa, esta se vuelve inservible. En estos casos, estaremos ante el supuesto de indivisibilidad funcional. En estas hipótesis, la acción de división se va a transformar en la venta o enajenación de la cosa, y con el precio obtenido por ello, se repartirá entre los comuneros. En este caso no hay división pero sí hay disolución de la comunidad.

Otra forma de división de la cosa común puede tener lugar en aquellos casos en los que estemos ante un edificio a través de su constitución en propiedad horizontal. El edificio perteneciente a varios propietarios se somete al régimen de propiedad horizontal de tal forma que a cada propietario se le da en exclusiva un piso.

La acción de división de la cosa común tiene carácter imprescriptible e irrenunciable, no obstante, es posible que todos los comuneros pacten por unanimidad una indivisión temporal. Se puede pactar que durante 10 años como máximo no se pueda solicitar la división de la cosa común.

Estos 10 años de indivisión son prorrogables por otros 10 años más.

En cuanto a la capacidad necesaria para interponer la acción de división, la misma va a depender de la calificación que se haga del ejercicio de la acción de división, es decir, si se entiende que este ejercicio es un acto meramente declarativo se va a exigir la capacidad general para contratar. Por el contrario, si se entiende como hace el profesor Díaz Picazo, que es un acto dispositivo o traslativo, se exigirá, además, capacidad de disposición sobre la cuota.

Son varias las formas de llevar a cabo la división de la cosa común.

Una primera forma de llevar a cabo la división es la división convencional: los comuneros llegan a un acuerdo en torno a cómo se va a tomar la decisión. Cuando este acuerdo no sea completo y hayan quedado aspectos sin tratar se va a acudir como derecho aplicable para esas lagunas a los artículos relativos a la partición de herencia que son los artículos 1051 y siguientes del Código Civil.

La segunda forma de división es la división por un árbitro. Los comuneros de acuerdo con el procedimiento previsto en la Ley de Arbitraje de 13 de diciembre de 2003, permiten que sea un árbitro el que lleve a cabo la división de la cosa.

Una tercera forma de división es la división por un tercero, no sometido a la Ley de Arbitraje.

En cuarto lugar, cuando no se ponen de acuerdo, nos queda la división judicial. Será un juez el que a través del proceso declarativo que corresponda según la cuantía, va a llevar a cabo la división. Así se prevé en el artículo 251 de la LEC.

¿Quiénes están legitimados para solicitar la división de la cosa común?

Los comuneros o propietarios. Los acreedores de los comuneros no pueden pedir la división pero sí pueden concurrir y participar en la división. Ejemplo: un comunero me debe 6000 euros y sé que tiene en copropiedad un piso. No puedo solicitar la división del piso, pero sí, una vez que uno de los comuneros pide la división, tengo derecho a participar en esa división para evitar fraudes.

En cualquier caso, el acreedor del comunero podrá impugnar la división efectuada ante el juez por existencia de fraude o porque la división se efectuó sin la presencia de algún acreedor. Una vez se ha logrado la división, el efecto principal de la acción de división es la atribución en exclusiva a cada copropietario de la parte que le ha sido adjudicada en sustitución de la cuota que hasta ese momento tenía la copropiedad.

El efecto último de la acción de división es la extinción de la comunidad. Una vez que se ha extinguido la comunidad, ¿qué pasa con los derechos que terceros podían tener sobre la cosa común? Los terceros titulares de derechos reales sobre la cosa común que se ha dividido no se verán influidos por la división de la cosa, de tal forma que si el derecho real recaía sobre toda la cosa continuará recayendo sobre toda ella. Si el derecho real recaía sobre una cuota de la cosa común se producirá un supuesto de subrogación real de tal forma que el derecho real con la división va a recaer sobre la parte de cosa común que ha sido atribuida en sustitución de la cuota sobre la que recaía el derecho.

Imaginaos una finca rústica que pertenece a cuatro propietarios. Sobre esa finca rústica Ana tiene un derecho de usufructo sobre toda la finca. Si se divide en cuatro la finca, su derecho no se va a ver mediatizado porque va a seguir teniendo derecho a todos los frutos de la finca. Ahora bien, si Ana solo tenía usufructo sobre el 25 % de la finca, pues, con la división ese derecho va a recaer sobre un cuarto de ese derecho de propiedad que se le da a Ana. Se sustituye la cuota por la parte adjudicada a una de las partes.

Por el contrario, si el tercero es titular de un derecho personal sobre la cosa común dividida, este derecho personal subsiste o se conserva íntegro salvo que este tercero fuera acreedor personal de un comunero, en cuyo caso el derecho personal va a recaer sobre la parte adjudicada al comunero deudor.

La comunidad germánica: tipos que recoge nuestro ordenamiento

En la comunidad germánica, los intereses individuales de los sujetos quedan subordinados a una concepción colectivista del mundo. Prima el carácter colectivo del patrimonio. La comunidad germánica se considera como una situación estable y permanente y como una forma ventajosa de realizar determinadas funciones económicas. Los partícipes de la comunidad germánica no tienen cuotas concretas de participación en la comunidad. Rige básicamente el principio de unanimidad; para disponer de cualquier bien de la comunidad, se requiere el consentimiento unánime de todos los miembros de la comunidad. No hay acción de división, de tal forma que solamente se puede poner fin a esta comunidad a través de su disolución y correspondiente liquidación, para lo cual será necesaria la unanimidad también.

En la comunidad germánica, la cosa pertenece íntegramente al grupo y para gestionarla y administrarla se exige la unanimidad.

Empezando por el Código Civil, la doctrina entiende que tiene la consideración de comunidad germánica la comunidad hereditaria.

Un segundo tipo es la comunidad de gananciales, es decir, cuando dos personas se casan en régimen de gananciales forman entre ellos una comunidad de tipo germánico, aunque también presenta algunos rasgos de la comunidad romana. Un tercer tipo de comunidad germánica es la de los montes en mano común que aparecen regulados en la Ley de Montes Vecinales en Mano Común de 11 de noviembre de 1980. Estos montes están explotados por vecinos del pueblo, cada vecino puede hacer sobre ese monte lo que quiera haciendo un uso solidario.

En la Ley de Derecho Civil de Galicia de 14/6/2006 se recoge también algunas manifestaciones de comunidad germánica. Por ejemplo, en los artículos 56 y siguientes de la LDCG se contemplan también los montes vecinales en mano común. Montes que se caracterizan por su carácter indivisible, inalienable, imprescriptible (no por usucapión), e inembargable.

La titularidad de estos montes corresponde a los vecinos que en cada momento integren el grupo titular, siempre que tengan casa abierta y residencia habitual en la población donde radique el monte.

También, la LDCG prevé comunidades germánicas en materia de aguas. Son las aguas de torna a torna y las aguas pilla pillota. En ambos casos, el aprovechamiento de las aguas pluviales o subterráneas de los montes vecinales en mano común va a ser un aprovechamiento comunitario, es decir, se va a aprovechar por los titulares de esos montes, según la organización que se establezca.

En materia de cercados o muros que cierran las fincas, también prevé la LDCG situaciones de comunidad germánica. Así, las agras y los vilares hacen referencia a formas de copropiedad germánica sobre los muros cercados, setos o vallas, que sirven de separación entre distintas fincas. Suelen tratarse de fincas pertenecientes a diferentes propietarios y de reducidas dimensiones que se dedican a un mismo cultivo y que están encerradas dentro de un muro común sobre el que recae la comunidad germánica. Se recogen en los artículos 71 y siguientes.

Por último, otra manifestación de la comunidad germánica en la LDCG aparece en los denominados muiños de herdeiros. Estas figuras se refieren a la copropiedad de un molino dedicado a moler los granos que van a servir para el consumo familiar y para la alimentación del ganado.

La propiedad horizontal: elementos, contenido y régimen organizado.

La propiedad horizontal, inicialmente denominada propiedad por pisos, hizo su aparición en nuestro ordenamiento como una especialidad de la comunidad de bienes, pero el posterior desarrollo de la figura provocó que fuera alcanzando perfiles propios que la llevaron a alcanzar una total independencia de la comunidad de bienes.

La nota característica de la propiedad horizontal es que recae sobre una edificación formada por varios pisos que concurren junto a unos elementos denominados comunes de tal forma que cabe hablar de la confluencia de dos tipos de propiedad sobre estas edificaciones. Por un lado, existe una propiedad exclusiva sobre los pisos y por otro lado, existe una propiedad comunitaria de todos los propietarios de los pisos sobre los denominados elementos comunes.

Para que esta dualidad de propiedades pueda convivir sobre un mismo edificio, es necesario que previamente se haya constituido sobre él un régimen de propiedad horizontal. No obstante, la propia Ley de Propiedad Horizontal permite que se aplique este régimen incluso a aquellos edificios respecto a los cuales todavía no se ha constituido la propiedad horizontal. En estos casos estaremos, ante lo que se denomina propiedad horizontal de hecho (artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal).

Estos supuestos de edificios pertenecientes a diferentes propietarios empezaron a regularse conforme a los preceptos de la comunidad de bienes recogidos en el Código Civil. En concreto, era el artículo 396 en su versión original el que simplemente contemplaba la posibilidad de que los diferentes pisos de una casa pertenecieran a distintos propietarios señalando cómo iba a contribuir cada propietario al mantenimiento adecuado de las propiedades de uso común. En el año 1939 se dio nueva redacción al artículo 396 y por primera vez se hizo alusión expresa a la propiedad horizontal y de forma implícita se reconoció la existencia de dos modalidades de propiedad sobre la misma y se enumeraron los posibles elementos comunes. Por ello, será la Ley de 21 de julio de 1960 la que por primera vez regule de forma sistemática la propiedad horizontal. Esta Ley de Propiedad Horizontal es la que está actualmente vigente y la que desvincula totalmente la propiedad horizontal de los supuestos de comunidad de bienes y la califica como forma especial de propiedad.

Actualmente, el artículo 396 del Código Civil recoge las notas esenciales de la propiedad horizontal pero su régimen de forma completa aparece recogido verdaderamente en la Ley de Propiedad Horizontal.

Tenemos que tener en cuenta que los edificios situados en Cataluña no se van a regir por esta ley sino que se van a regir por el contenido del capítulo III del título V del Libro V del Código Civil de Cataluña.

Podemos definir la propiedad horizontal como la forma de propiedad que recae sobre un edificio dividido en pisos o locales u otras partes susceptibles de aprovechamiento independiente, y en virtud de la cual se atribuye al titular de cada una de dichas partes privativas el dominio exclusivo de la misma y, además, la copropiedad sobre los elementos comunes de los que está dotado el edificio.

La propiedad horizontal se caracteriza porque en ella concurren dos tipos distintos de propiedad. Una propiedad exclusiva que recae sobre los denominados elementos privativos y una propiedad común que recae sobre los denominados elementos comunes. ¿Cuáles son los elementos privativos? Los elementos privativos son aquellos pisos o locales de un edificio susceptible de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común o a la vía pública.

Por su parte, los elementos comunes son aquellos necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio. El artículo 396 con carácter ejemplificativo enumera algunos de estos elementos comunes.

Podemos citar como elementos comunes el suelo, las cimentaciones y cubiertas, el portal, las escaleras, los desagües, el portero electrónico, los patios, etcétera.

Es importante destacar que en el título constitutivo de la propiedad horizontal, puede establecerse que sobre un elemento común recaiga un uso privativo.

Una característica peculiar de los elementos comunes es que son indivisibles y que solamente pueden ser enajenados de forma conjunta con el elemento privativo del que son anejos.

Respecto a los elementos comunes, es posible también su desafectación. Es decir, que aquellos elementos que en el título constitutivo de la propiedad horizontal hayan sido calificados como comunes, en un momento posterior y por unanimidad de todos los propietarios del edificio se conviertan en elementos privativos o en copropiedad de tal forma que todos los propietarios de los pisos o locales pasen a formar una comunidad de bienes sobre ese elemento desafectado.

Esta desafectación de los elementos comunes solamente puede tener lugar en relación a los denominados elementos comunes por destino, es decir, no pueden desafectarse los elementos comunes por naturaleza que son aquellos sin los cuales no puede hablarse de propiedad horizontal, porque por la propia naturaleza de las cosas tienen que ser necesariamente comunes.

El reflejo de la propiedad horizontal en el Registro de la Propiedad.

A efectos registrales la propiedad horizontal flexibiliza el tradicional principio del folio real, puesto que se permite que se abra un folio registral no solo al edificio en su conjunto sino que también se abrirán los correspondientes folios a los diferentes pisos o locales del edificio. Con esta posibilidad, se instaura lo que se conoce como técnica de pluralidad de folios que aun en perjuicio del principio de folio real facilita la organización de los libros registrales y una mejor comprensión de su contenido redundando en beneficio de otro clásico principio registral como es el principio de especialidad.

¿Qué requisitos deben darse para que un edificio se constituya en propiedad horizontal?

Una vez que estamos en un edificio dividido en pisos o locales, para que quede sometido a un régimen de propiedad horizontal, debe contar con el correspondiente título constitutivo (artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal – LPH). Este título constitutivo sirve de base para la determinación del régimen de la propiedad horizontal así como de su funcionamiento.

La LPH no exige una forma específica para ese título constitutivo, luego, en teoría podrá documentarse en documento privado o documento público. Sin embargo, si se quiere que ese título constitutivo, tenga acceso al Registro de la Propiedad, es ineludible que se otorgue en escritura pública, porque en el Registro de la Propiedad solo van a encontrar reflejo los documentos públicos. Ello se deduce del artículo 3 de la Ley Hipotecaria que recoge el denominado principio de titulación pública conforme al cual solo tienen acceso al Registro de la Propiedad los documentos públicos.

El título constitutivo de la propiedad horizontal puede ser otorgado por el propietario único del edificio antes de vender los pisos o locales. Otra opción es que una vez que los edificios o locales se han vendido, todos los copropietarios otorguen ese título constitutivo. Si no llegan a un acuerdo, pueden acudir a un árbitro que otorgue el título conforme a la Ley de Arbitraje de 23 de diciembre de 2003, o acudir directamente al auxilio judicial.

Contenido mínimo:

• Este título en primer lugar debe recoger una descripción del edificio en su conjunto.
• También, deberá describirse cada piso o local.
• Además, deberá fijarse la cuota de participación en los elementos comunes que corresponde a cada piso o local. Para fijar esta cuota, se va a tener en cuenta la superficie útil de cada piso o local en relación con la superficie total del edificio.
  • También se tiene en cuenta si cada piso o local es exterior o interior.
  • También se tiene en cuenta el uso que se presuma que el piso o local va a hacer de los elementos comunes.

De forma opcional, el título constitutivo puede contener también lo que la ley denomina estatuto privativo y que más comúnmente se conoce como estatutos de la comunidad. Estos estatutos, en caso de que existan, hacen referencia al uso y destino de los pisos, contribución de cada piso o local a los gastos de mantenimiento, formas de contratación del seguro del edificio, etcétera. Es decir, en estos estatutos, se trata de adecuar las previsiones legales a las circunstancias específicas del edificio en cuestión.

Los estatutos pueden inscribirse o no en el Registro de la Propiedad, en el folio donde está inscrito el edificio sujeto a la propiedad horizontal. En el caso de que no se inscriban, no van a vincular a los terceros de buena fe (artículo 5 de la LPH).

Como los estatutos están insertos en el título constitutivo de la propiedad horizontal, solamente van a poder ser modificados por acuerdo unánime de la junta de propietarios. El artículo 17 de la LPH permite que en supuestos excepcionales estos estatutos puedan ser modificados sin necesidad de unanimidad. Por ejemplo, si se quieren instalar antenas colectivas puede llevar a la modificación de los estatutos. Ahí no se necesita la unanimidad, sino una simple mayoría.

Distintas de los estatutos son las denominadas normas de régimen interior. Estas normas, pueden existir o no, y van a servir para fijar unas normas de convivencia y una adecuada utilización de los servicios y elementos comunes, por ejemplo, el horario de encendido y apagado de la calefacción, el uso que se va a hacer del ascensor, el uso que se va a hacer del patio, etcétera.

¿Cuáles son los derechos y obligaciones de cada propietario de esos pisos y locales?

La coexistencia de una propiedad privativa y otra compartida sobre un mismo edificio provoca que sea necesario regular de forma distinta los derechos y obligaciones de los propietarios respecto de los elementos privativos y los derechos y obligaciones de los propietarios respecto a los elementos comunes.

En relación a la propiedad privativa, a pesar de que cada propietario ostenta sobre ellos una propiedad exclusiva, el ejercicio de estas facultades derivadas de esta propiedad está sometido a una serie de limitaciones específicas. Así, en relación al uso y disfrute del elemento privativo, es posible que se prohíba la realización de determinadas actividades dentro de la vivienda. En el caso de violarse esta prohibición, el presidente de la comunidad podrá requerir al propietario para que cese en las actividades y si aun así persiste, el presidente puede incoar el correspondiente procedimiento judicial ejerciendo una acción específica, denominada acción de cesación. La sentencia final puede incluso privar al propietario del uso del piso por un tiempo no superior a tres años. Si el que realiza estas actividades no es el propietario sino el arrendatario, el juez podrá ordenar la extinción del contrato de arrendamiento.

Las facultades de transformación de los elementos privativos aparecen limitadas porque el propietario podrá hacer sobre su propiedad todas las transformaciones y obras que estime pertinentes siempre y cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, sus elementos estructurales, el exterior o no perjudique los derechos de los otros propietarios. En todo caso, antes de realizar estas obras o transformaciones el propietario deberá comunicar su intención al presidente de la comunidad para obtener su beneplácito. Si la obra que pretende hacerse conlleva una división del piso o su aumento porque se agrega a otro, hay que modificar las cuotas de participación, y por ello será necesario el acuerdo unánime de la junta de propietarios y si no se logra, habrá que acudir al juez para que fije las nuevas cuotas de participación.

Como una obligación del propietario de los elementos privativos, está la de contribuir al sufragio de los gastos generales necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble; contribución que se va a calcular en función de la cuota del propietario. En el caso de que se hayan instalado en el edificio servicios de telecomunicación, no tendrán que pagar estos servicios aquellos propietarios que en la reunión de la junta de propietarios se opusieran a su instalación (artículo 17.2 de la LPH). Consecuencia de todo esto es que la comunidad tiene un crédito frente al propietario por el valor de estos gastos generales. Este crédito es peculiar, porque en caso de no ser pagado, el piso o local va a quedar afecto a su pago incluso por delante de los acreedores hipotecarios; por tanto, es un crédito preferente tal y como se contempla en el artículo 1923 del CC. Además, este crédito preferente se caracteriza por ser una obligación propter rem; es decir, que si el propietario del piso moroso vende el piso a un tercero, el nuevo propietario va a ver cómo su piso continúa sujeto al pago de los gastos generales que no pagó el anterior propietario. Otra obligación de los pisos o locales, introducida de forma novedosa en el año 1999, es la obligación de contribuir al fondo de reserva, que obligatoriamente ha de existir en toda comunidad de propietarios para atender a las obras de conservación y reparación del edificio; además, con cargo a este fondo, también se puede contratar el seguro que cubra los daños al inmueble. En el caso de que el propietario no pague los gastos generales o la dotación del fondo de reserva, el presidente de la comunidad o el administrador, tras el acuerdo de la junta, podrá exigírselo judicialmente a través del denominado proceso monitorio regulado en los artículos 812 y siguientes de la LEC. Otra obligación de los propietarios es la de mantener en buen estado su piso o local para no perjudicar ni a los demás propietarios ni al inmueble.

Las obligaciones y derechos del propietario en relación a los elementos comunes son que puede utilizar estos elementos comunes siempre que tenga en cuenta que se trata de un elemento de uso general y, por eso, debe permitir que el resto de propietarios lo usen. Además debe admitir que cuando sean necesarias reparaciones de elementos comunes que exijan la entrada en su piso o local o su utilización, debe permitir esta entrada.

Órganos y formas de adopción de acuerdos de la comunidad de propietarios

Los órganos de gobierno de la comunidad son: la junta de propietarios y el presidente. Con carácter dispositivo puede nombrarse también uno o varios vicepresidentes, un secretario o un administrador. Respecto al funcionamiento de estos órganos, la LPH deja un margen bastante amplio para que sean los estatutos de la comunidad los que determinen cómo va a ser este funcionamiento. La junta de propietarios está formada por todos los propietarios de los pisos o locales. Si un piso o local tiene varios copropietarios, deberán elegir a uno de ellos para que les represente en la comunidad. Si sobre un piso o local se ha constituido un usufructo, será el usufructuario el que deba acudir a las juntas de propietarios. La junta de propietarios es la encargada de tomar decisiones; debe reunirse en convocatoria ordinaria al menos una vez al año; ahora bien, en convocatoria extraordinaria puede reunirse las veces que haga falta. En la ordinaria se deberán aprobar las cuentas del ejercicio anterior y los presupuestos. La junta de propietarios es la encargada de nombrar y remover a los órganos de gobierno de la comunidad, puede modificar los estatutos, instaurar normas de régimen interior, aprobar la división de los pisos o locales, aprobar la instalación de determinados servicios y autorizar la acción de cesación frente al propietario que está realizando actividades molestas en su piso. Es posible que en la convocatoria de la junta de propietarios consten los nombres de aquellos propietarios que no están al corriente del pago de los gastos generales y estos propietarios no tendrán voto en la junta (artículo 16.2 de la LPH). En cuanto al presidente de la comunidad, va a ser nombrado por la junta de propietarios mediante elección entre ellos. Si nadie se presenta, se establecen turnos rotatorios o por sorteo. Nadie puede negarse a ser presidente de la comunidad cuando le toque. El mandato del presidente tendrá una duración de un año, que se puede prorrogar tácitamente. El presidente va a representar a la comunidad en juicio y fuera de él. La toma de decisiones en la junta de propietarios, como regla general, se hará conforme a un sistema de mayorías que serán distintas según los temas sobre los que verse la decisión a tomar. La unanimidad se va a exigir, por ejemplo, para la modificación del título constitutivo de la Propiedad Horizontal (PH). A pesar de que los acuerdos que tome la junta son directamente ejecutables desde que se cierra el acta, en determinados supuestos, cabe su impugnación ante los tribunales. Pueden ser impugnados estos acuerdos cuando sean contrarios a la ley, cuando sean contrarios a los estatutos, cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, o cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación de soportar.

Aquellos que hayan salvado su voto en la junta de propietarios donde se aprobó el acuerdo que se pretende impugnar. También podrá impugnar estos acuerdos aquellos propietarios que hayan estado ausentes en la junta de propietarios donde se adoptó el acuerdo impugnado. También están legitimados aquellos propietarios que hayan sido privados de voto indebidamente.

Quien pretenda impugnar el acuerdo de la junta debe estar al corriente del pago de los gastos generales. O, si no lo estuviera, debe consignar judicialmente las cantidades debidas. Hay dos plazos para impugnar los acuerdos. Con carácter general el plazo es de tres meses. Será de un año en aquellos casos en los que el acuerdo sea contrario a la ley o los estatutos. Para el cómputo de estos plazos, el dies a quo es el de la aprobación del acuerdo por la junta o el de la notificación del acuerdo al propietario.

Todos los acuerdos que se tomen en la junta de propietarios deben constar en un libro de actas foliado y sellado por el juzgado correspondiente. En estos libros de actas constarán todos los acuerdos de la junta; ahora bien, estos libros no constituyen una forma de prueba privilegiada aunque en la práctica tienen gran importancia. Tampoco son un requisito constitutivo de los acuerdos y tampoco constituye un requisito de forma ad probationem.

Derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles. (conocido, indebidamente, como multipropiedad)

Estos derechos tienen un origen relativamente reciente puesto que el fenómeno que regulan empezó a aparecer en Francia a mediados de los años 60; en concreto, fue en una estación de esquí del Pirineo francés donde los propietarios de un piso vieron que era más rentable ceder a una persona determinada el derecho a usar el piso o apartamento durante una o dos semanas al año de tal forma que todos los años disfrutara de esas dos semanas en el piso que alquilarlo, porque de esta forma se aseguraban que el piso estuviera ocupado durante los meses de invierno a lo largo de varios años.

Como este sistema no estaba en absoluto regulado, pronto comenzaron a producirse abusos por parte de los propietarios en relación a los sujetos que usaban el piso, sujetos que en última instancia eran considerados consumidores. Por ello, la UE decidió intervenir para regular el fenómeno y de alguna manera proteger al consumidor, y promulgó la Directiva de 26 de octubre de 1994, transposición que tuvo lugar a través de una Ley de 15 de diciembre de 1998 sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias. Esta ley faculta a las comunidades autónomas para que elaboren si lo estiman conveniente su propia normativa al respecto y así lo han hecho Canarias, Baleares y Cataluña.

El artículo 1 de la Ley prohíbe el uso de la palabra multipropiedad para referirse a este fenómeno puesto que puede dar lugar a equívocos haciendo creer a los adquirentes que están adquiriendo un derecho de propiedad sobre el inmueble. Tampoco está permitido el uso de la denominación de propiedad a tiempo compartido porque precisamente no se comparte tiempo, sino que lo que se comparte es el lugar de estancia. El derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles supone la atribución a su titular de la facultad de disfrutar con carácter exclusivo y durante un periodo específico de tiempo de cada año de un alojamiento susceptible de aprovechamiento o utilización independiente dotado de modo permanente con el mobiliario adecuado al efecto, así como el derecho a la prestación de los servicios de mantenimiento complementarios.

La ley permite la configuración de estos derechos de dos formas, bien como un derecho personal, más en concreto como una variante de un derecho de arrendamiento de temporada o bien como un derecho de carácter real. En concreto, como un derecho real limitado.

Cada uno de estos derechos de aprovechamiento va a constituir un gravamen bien sobre la totalidad del alojamiento (piso) o bien sobre la totalidad del edificio según esté constituida o no sobre ese edificio la propiedad horizontal.

En cuanto a las características de este derecho, la Ley exige que el periodo anual mínimo de cada derecho sea al menos de siete días seguidos, debiendo tener todos los turnos la misma duración.

Además deben preservarse siete días al año como libres de turnos para que la empresa de mantenimiento pueda proceder a realizar labores de reparación o limpieza. Para analizar debidamente la figura, es necesario distinguir dos fases o periodos: la fase de constitución del derecho y la fase de transmisión del derecho.

Para la constitución del régimen de aprovechamiento por turno se requiere que el propietario del alojamiento con carácter previo haya inscrito la conclusión de la obra inmobiliaria en el Registro de la Propiedad. Además, debe haber obtenido las licencias pertinentes y debe haber concertado los seguros legalmente requeridos. Además, el propietario debe haber contratado a la empresa de servicios que será la encargada de mantener en buen estado el edificio y el alojamiento así como de gestionarlo y administrarlo. Una vez que se cumplen todos estos requisitos, el propietario deberá otorgar escritura pública de constitución del régimen de aprovechamiento por turno, escritura que tiene un contenido mínimo legalmente exigido, debiendo inscribir dicha escritura en el Registro de la Propiedad. En estos supuestos se dice que el otorgamiento de la escritura pública tiene carácter constitutivo (sin la escritura pública no hay régimen de aprovechamiento por turnos) y que su inscripción en el Registro de la Propiedad tiene carácter obligatorio.

Este régimen podrá tener una duración mínima de tres años y máxima de 50 años, plazo que empezará a contar desde el momento de la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad. Una vez inscrito el régimen solamente va a poder ser modificado por el acuerdo unánime del propietario de la empresa de servicios y de la comunidad de titulares de los aprovechamientos. Llegado el momento de extinción del régimen, los titulares de los aprovechamientos no van a tener derecho a compensación alguna. Una vez que el régimen está válidamente constituido comienza la fase de transmisión de los aprovechamientos. Para ello, es necesaria la celebración de un contrato entre el propietario y el adquirente del turno que deberá ser necesariamente por escrito y que deberá contener obligatoriamente las siguientes menciones:

• Debe describirse el inmueble y el alojamiento (piso).
• Debe señalarse si el aprovechamiento se configura como un derecho real o personal.
• Debe hacerse mención al precio que deberá pagar el titular del aprovechamiento.
• Duración del régimen.
• Reconocimiento de un derecho de desistimiento y resolución del contrato.
• Están prohibidos los anticipos de dinero.
• Cuál es la empresa de servicios encargada del mantenimiento del alojamiento.
• Como anexo inseparable, el contrato deberá venir acompañado de un inventario donde consten todo el mobiliario del alojamiento, así como de las condiciones generales no incluidas en el contrato y los estatutos de funcionamiento de los turnos.

Este contrato de transmisión podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad y en tal caso deberá recogerse en escritura pública. Si se inscribe en el Registro de la Propiedad, el registrador abrirá un folio registral a cada uno de los turnos del aprovechamiento con lo que estaremos de nuevo ante la técnica de la pluralidad de folios registrales.

Como formas de protección de los titulares de estos derechos de aprovechamiento por turnos, se reconoce a estos titulares un derecho de desistimiento durante un plazo de diez días, contados desde la firma del contrato, plazo en el que podrán dejar sin efecto el contrato sin tener que alegar motivo alguno. Igualmente se reconoce al propietario del alojamiento una facultad de resolución del contrato en el caso de que el titular del aprovechamiento por turnos deje de pagar las cuotas debidas durante al menos un año. También se prevé en la Ley que si la empresa de servicios no cumple lo pactado, el propietario del alojamiento deberá resolver el contrato y solicitar el resarcimiento de los daños y perjuicios.

LPH para complejos inmobiliarios privados

La ley que reformó en 1999 la LPH, introdujo como importante novedad la regulación de lo que comúnmente se conoce como urbanizaciones y que la LPH en su artículo 2 denomina complejos inmobiliarios privados. A estas urbanizaciones les será de aplicación la LPH siempre y cuando estén integradas por dos o más edificaciones independientes entre sí, cuyo destino principal sea el de vivienda o local y cuyos titulares participen en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios comunes como pueden ser viales, instalaciones, servicios, etcétera. Estas urbanizaciones pueden constituirse, según el artículo 24 de la ley, bien como una sola comunidad de propietarios, con arreglo en relación al título constitutivo, o bien como una agrupación de respectivas comunidades de propietarios de cada edificio, en cuyo caso el título constitutivo será otorgado bien por el propietario único de todo el complejo o bien por los presidentes de las distintas comunidades que integran el complejo. A esta agrupación de comunidades se les aplicará igualmente la LPH aunque con algunas especialidades en relación a la fijación de las cuotas, a los órganos de la comunidad, o a la adopción de acuerdos.