Responsabilidad por Defectos o Vicios de Construcción

Cuando termina la obra y se entrega, pueden aparecer defectos o problemas. El contrato de obra no tenía una regulación clara sobre estos defectos, por lo que la responsabilidad del contratista se aplicaba usando normas generales del Código Civil que hablaban de la ruina del edificio.

Después, con la entrada en vigor de la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación), se estableció una regulación más clara y detallada sobre la responsabilidad de los agentes de la construcción. La LOE establece que todas las personas que intervienen en la construcción (promotor, arquitecto, constructor, etc.) son responsables de los daños que sufra el edificio, durante ciertos plazos, que empiezan a contar desde la recepción de la obra.

Plazos de Responsabilidad por Daños

Los daños se dividen en tres niveles, según su gravedad:

• Plazo de 10 años: Daños graves en la estructura. Afecta a la cimentación, muros de carga, vigas, soportes, forjados y comprometen la estabilidad del edificio.
• Plazo de 3 años: Daños que afectan la habitabilidad. Problemas en instalaciones, humedades, aislamiento o calefacción.
• Plazo de 1 año: Defectos en acabados. Problemas menores como pintura, suelos, alicatados, puertas o remates.

Responsabilidad Solidaria

Si no se puede determinar quién causó el daño o si hubo culpa compartida, todos los agentes responden solidariamente. El promotor también responde solidariamente frente a los compradores del edificio.

Excepciones (Causas de Exoneración de Responsabilidad)

Los agentes de la construcción no responden en los siguientes casos:

• Fuerza mayor (terremotos, desastres, etc.).
• Caso fortuito.
• Acto de un tercero ajeno a la obra.
• Culpa del propio propietario.

Sistema de Garantías Obligatorias

Para asegurar que el propietario pueda reclamar, la LOE obliga a contratar seguros específicos:

• Seguro de 1 año: Cubre defectos en acabados.
• Seguro de 3 años: Cubre daños que afecten a la habitabilidad.
• Seguro de 10 años: Cubre daños en la estructura que afecten a la estabilidad del edificio (Seguro Decenal).

En el seguro de 1 año, el promotor puede sustituir la contratación por la retención de un 5% del precio de la obra durante ese primer año.

El Contrato de Servicios: Definición y Alcance

El contrato de servicios es aquel en el que una persona se obliga a prestar un servicio a otra, que a su vez se obliga a pagar un precio cierto por ello.

• Arrendador: Quien presta el servicio (trabajador, profesional).
• Arrendatario: Quien recibe el servicio y paga el precio.

Aunque el Código Civil hablaba de una visión unitaria del arrendamiento, hoy la doctrina y la jurisprudencia consideran superada esa visión, y se distingue entre:

• Contratos de uso o disfrute (arrendamiento de cosas, comodato, precario).
• Contratos de servicios (arrendamiento de servicios, contrato de obra, mandato).

Características del Contrato de Servicios

• Consensual: Se perfecciona por el acuerdo, sin necesidad de forma.
• Bilateral: Genera obligaciones para ambas partes.
• Oneroso: Hay pago o contraprestación.
• Conmutativo: Las prestaciones son equivalentes.
• No formal: No se exige forma escrita.
• De tracto sucesivo o temporal: La prestación se realiza a lo largo del tiempo.
• A menudo intuitu personae: Se celebra en atención a la persona que presta el servicio (especialmente profesionales).

Temporalidad y Precio

El contrato no puede ser perpetuo; el arrendamiento de servicios “para toda la vida” es nulo, por atentar contra la libertad personal. Sin embargo, es válido un contrato de duración indefinida, siempre que cualquiera de las partes pueda ponerle fin libremente con preaviso razonable y sin causar perjuicio injustificado a la otra parte.

Si no hay precio, no hay arrendamiento de servicios (sería donación o mandato gratuito). El precio es “cierto” cuando está determinado o puede determinarse después, por ejemplo, por costumbre.

Elementos del Contrato de Servicios

• Elementos Personales: Arrendador y arrendatario (prestador del servicio y quien lo recibe y paga).
• Elementos Reales: Prestación del servicio y precio cierto. Sin uno de ellos, el contrato no existe.
• Elementos Formales: Libertad de forma. No requiere escritura o documento, salvo prueba.

Contenido y Obligaciones

Obligaciones del Prestador del Servicio

La obligación principal del prestador consiste en realizar el servicio con diligencia. Según el artículo 1104 del Código Civil, la diligencia exigible depende de la naturaleza del servicio y de las circunstancias del caso. Si el prestador es un profesional, la diligencia exigida no es la del “buen padre de familia” (modelo general), sino la diligencia del profesional medio (lex artis). La jurisprudencia admite que el profesional pueda servirse de colaboradores siempre que el servicio sea técnicamente complejo.

Obligaciones del Arrendatario

Su obligación principal es pagar el precio acordado por el servicio. La acción para exigir el pago prescribe a los 3 años desde que dejaron de prestarse los servicios.

Distinción con Otras Figuras Contractuales

1. El Arrendamiento de Obra

El arrendamiento de obra y el arrendamiento de servicios son dos tipos de contratos que se parecen, pero que tienen diferencias importantes:

1. Según la forma de la remuneración: En el arrendamiento de servicios, el pago depende del tiempo trabajado (por ejemplo, cobrar por horas o días). En el arrendamiento de obra, el pago se fija por la obra terminada, es decir, por el resultado obtenido, sin importar el tiempo que se haya tardado.
2. Según la independencia técnica: El contratista (en la obra) tiene más independencia al ejecutar su trabajo. Sin embargo, muchas veces sigue las instrucciones del cliente, por lo que no siempre actúa con total autonomía. Los profesionales liberales (abogados, médicos, arquitectos, etc.) suelen tener autonomía técnica, sin importar el tipo de contrato, ya que deben actuar conforme a las reglas de su profesión (lex artis).
3. Según el riesgo: En el contrato de obra, el riesgo lo asume el contratista: si la obra se pierde o no se entrega correctamente por causas ajenas a él, no cobra. En el contrato de servicios, el riesgo lo asume el cliente, que debe pagar aunque el resultado no se alcance, siempre que el profesional haya actuado con diligencia.
4. Según el tipo de obligación (Criterio Jurisprudencial Clave): En el arrendamiento de servicios, hay una obligación de medios, es decir, el profesional se compromete a poner todos los medios y actuar con diligencia, pero no garantiza el resultado. Ejemplo: Un abogado que defiende un caso, hace su trabajo bien, pero puede perderlo. En el arrendamiento de obra, hay una obligación de resultado; el contratista se compromete a entregar un resultado concreto, como construir una casa o reparar un coche. Si no lo logra, se considera incumplimiento.

2. El Mandato

El mandato es el contrato por el que una persona (mandatario) gestiona asuntos ajenos por encargo de otra (mandante). Se parece mucho al arrendamiento de servicios, por lo que cuesta diferenciarlos. La doctrina y la jurisprudencia los distinguen por varios criterios:

1. Objeto de la prestación: En el mandato, el mandatario realiza actos jurídicos (por ejemplo, vender, hipotecar, firmar contratos en nombre de otro). En el arrendamiento de servicios, se realizan actos materiales o técnicos, no necesariamente jurídicos.
2. Gratuidad: El mandato, por regla general, es gratuito. El arrendamiento de servicios es oneroso, es decir, siempre se paga.
3. Intuitus personae y confianza: El mandato se basa en la confianza personal (fiducia). Por eso, cualquiera de las partes puede revocarlo libremente. En el arrendamiento de servicios, también puede existir confianza, sobre todo con profesionales como médicos o abogados, pero no siempre.
4. Ajenidad de la actuación: En el mandato, el mandatario actúa en nombre y por cuenta del mandante, siguiendo sus instrucciones. En el arrendamiento de servicios, el profesional actúa por encargo, pero no necesariamente en nombre del cliente y con más independencia.
5. Representación: El mandato suele incluir poder de representación, es decir, el mandatario puede actuar frente a terceros como si fuera el mandante. En el arrendamiento de servicios, no hay representación, salvo que se conceda expresamente.
6. Sustituibilidad: En el mandato, el mandatario puede ser sustituido por otro, ya que realiza actos que el mandante podría hacer por sí mismo. En el arrendamiento de servicios, no hay sustitución, porque el servicio requiere conocimientos o habilidades especiales que el cliente no tiene.

3. El Contrato de Trabajo

La diferencia entre un arrendamiento de servicios y un contrato de trabajo radica en dos elementos claves:

1. Dependencia: En el contrato de trabajo, el trabajador depende del empresario: obedece órdenes, está sometido a horarios y control. En el arrendamiento de servicios, el profesional actúa de manera independiente y organiza su propio trabajo.
2. Ajenidad: En el contrato de trabajo, los resultados y los riesgos pertenecen al empleador; el trabajador cobra su salario aunque la empresa tenga pérdidas. En el arrendamiento de servicios, el profesional asume los riesgos de su actividad.