1. Estándares urbanísticos y su aplicación a las redes generales y locales

Estandarizar significa ajustar o adaptar las cosas para que se asemejen a un modelo o norma común. Con la finalidad de establecer un modelo de cesión mínimo y común en la actividad de ejecución del planeamiento, la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid (LSCM) estandariza la distribución equitativa de las cargas y beneficios entre los propietarios de suelos urbanos no consolidados y urbanizables sectorizados.

Por tanto, los estándares se constituyen como deberes mínimos que todos los planeamientos de ordenación han de respetar y, en su caso, aumentar. Los propietarios, a la hora de transformar el suelo, deberán entregar los terrenos gratuitamente a las administraciones públicas para satisfacer la equidistribución de los beneficios urbanísticos.

Dada la existencia de niveles y sistemas de redes, los estándares urbanísticos se integran en las redes generales y locales:

Sistema de redes generales

Deberá definirse en la ordenación estructurante respecto al conjunto del municipio, y por referencia a la capacidad total máxima de los suelos urbanos no consolidados y urbanizables. Respecto a un módulo de 100 metros cuadrados de superficie edificable de cualquier uso, excepto el industrial, deberán cederse 20 metros cuadrados por dicho concepto.

Sistema de redes locales

El sistema de redes locales se dimensionará respecto a cada ámbito de actuación o sector y/o unidad de ejecución, atendiendo a las necesidades de la población. En todo caso, en cada ámbito de suelo urbano no consolidado o sector y/o unidad de ejecución de suelo urbanizable no destinados a uso industrial, se cumplirán las siguientes condiciones mínimas:

• a) La superficie total de elementos de las redes locales de equipamientos y/o infraestructuras y/o servicios será de 30 metros cuadrados por cada 100 metros cuadrados construidos.
• b) Del total de la reserva resultante, al menos el 50 % deberá destinarse a espacios libres públicos arbolados.
• c) Por cada 100 metros cuadrados edificables o fracción de cualquier uso deberá preverse, como mínimo, una plaza y media de aparcamiento, siempre en el interior de la parcela privada.

2. Área de reparto: concepto, delimitación y cálculo del aprovechamiento unitario

Concepto

El área de reparto son los espacios físico-jurídicos, territorialmente continuos o discontinuos, delimitados por los Planes Generales para el suelo urbanizable sectorizado, cuyo objeto es materializar la equidistribución de aprovechamientos entre las propiedades afectadas por cada actuación urbanística.

Delimitación

Todo el suelo urbanizable sectorizado clasificado por el Plan General, integrado tanto por los sectores como por los suelos destinados a redes públicas exteriores a los mismos, conformará una única área de reparto. Al delimitar sectores en suelo urbanizable no sectorizado, el aprovechamiento unitario que establezca el Plan de Sectorización será el del área de reparto delimitada por el Plan General para el suelo urbanizable sectorizado.

Cálculo

Al área de reparto le corresponderá un determinado valor de aprovechamiento unitario de reparto, que será la referencia para la equidistribución de todas las actuaciones de ejecución incluidas en dicha área. Este valor es el cociente de dividir la suma de los aprovechamientos urbanísticos totales de los usos globales de todos los sectores entre la superficie total del área de reparto.

Ejemplo: si sumamos los aprovechamientos de varios sectores y obtenemos 407.000 unidades de aprovechamiento (u.a.) y la superficie total del área de reparto es de 500.000 m² de suelo bruto, el aprovechamiento unitario de reparto será 407.000 u.a. / 500.000 m² = 0,8140 u.a./m². Este valor es el módulo que se usará para verificar si cada sector cumple con la equidistribución.

3. Determinaciones estructurantes y pormenorizadas

Se entiende por determinación urbanística cualquiera de los conceptos normativos utilizados para definir el modelo territorial propuesto por un plan.

• Determinaciones estructurantes: definen el modelo de ocupación, la utilización y preservación del suelo objeto del planeamiento general, y los elementos fundamentales de la estructura urbana y territorial y su desarrollo futuro.
• Determinaciones pormenorizadas: son las que tienen el grado de precisión suficiente para legitimar la realización de actos concretos de ejecución material.

Ubicación en el planeamiento

La importancia de unas y otras no radica en su jerarquía, sino en la especialización y la ubicación en el planeamiento municipal: para las estructurantes el lugar apropiado son los Planes de Ordenación (Plan General y Plan de Sectorización), y para las pormenorizadas los Planes de Desarrollo (Plan Parcial, Plan Especial y Estudio de Detalle).

¿Puede el Plan General contener determinaciones pormenorizadas?

La LSCM establece que el Planeamiento General contenga determinaciones estructurantes, aunque no impide que también acoja determinaciones pormenorizadas; lo que sí imposibilita es que las primeras sean objeto de regulación en los instrumentos de desarrollo. En ese sentido se pronunció la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 21 de diciembre de 2007, estableciendo que una determinación pormenorizada no impide que se contenga en el Planeamiento General, pues el artículo 42.4.g) de la Ley 9/2001 permite que, cuando convenga a los objetivos urbanísticos, el Plan establezca la completa ordenación pormenorizada de uno o varios sectores que delimite.

¿Pueden ser modificadas por el planeamiento de desarrollo?

En esos casos, el Plan Parcial puede modificar, bajo determinados requisitos, las determinaciones de ordenación pormenorizada establecidas en el planeamiento general. Dicho de otro modo, el principio de jerarquía entre instrumentos de ordenación ha sido matizado en la ley madrileña, de manera que los Planes Parciales y Especiales pueden alterar las determinaciones pormenorizadas del Plan General que sean propias de los Planes de Desarrollo.

En suma, el Plan General puede contener determinaciones pormenorizadas, aunque sin congelación de rango jerárquico, flexibilizando su variación a través de los instrumentos de desarrollo.

Clasificación del suelo

Para comprender la clasificación del suelo, debemos partir de la premisa de que el contenido urbanístico del derecho de propiedad viene delimitado, entre otros factores, por la clasificación urbanística, la categoría del suelo y la calificación urbanística. Es decir, por la existencia de una vinculación de los terrenos, las construcciones y las edificaciones a los correspondientes destinos y usos.

Marco estatal: el TRLS

El Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo (TRLS), define no clases o categorías, sino «situaciones básicas». Abandonando las denominaciones clásicas, el suelo se clasifica según su situación básica en suelo urbanizado y suelo rural. En general, el suelo urbanizado equivale al suelo urbano, mientras que el rural integra al suelo urbanizable y al rústico o no urbanizable.

• Suelo urbanizado: el que, estando legalmente integrado en una malla urbana conformada por una red de viales, dotaciones y parcelas propia del núcleo o asentamiento de población, cumpla alguna de las condiciones de haber sido urbanizado en ejecución del planeamiento o tener instaladas y operativas las infraestructuras y servicios necesarios.
• Suelo rural: el preservado por la ordenación territorial y urbanística de su transformación mediante la urbanización, así como el suelo para el que los instrumentos de ordenación prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado hasta que termine la correspondiente actuación de urbanización.

Marco autonómico: la LSCM

Conocido el carácter básico del TRLS, la regulación de la Ley 9/2001 (LSCM) no se aparta, en lo sustancial, de aquélla. El artículo 13 de la LSCM distingue entre clases y categorías de suelo. Las clases de suelo, delimitadas por el planeamiento municipal, son tres:

• a) Suelo urbano: legalmente integrado en una malla urbana, cumple alguna de las condiciones del artículo 14 (ser solar, tener urbanización idónea, estar ocupado por edificación en dos terceras partes o estar urbanizado en ejecución del planeamiento).
• b) Suelo urbanizable.
• c) Suelo no urbanizable de protección.

A su vez, en estas clases de suelo se distinguen categorías primarias y, en su caso, secundarias. Las categorías primarias precisan el régimen propio de la clase de suelo correspondiente:

Suelo urbano

• Consolidado: integrado por solares y parcelas que puedan adquirir la condición de solar mediante obras accesorias y simultáneas a la edificación.
• No consolidado: la restante superficie de suelo urbano que precise de obras de urbanización a realizar en régimen de actuaciones integradas, incluyendo reforma interior, renovación o mejora urbana, y que requiere distribución equitativa de beneficios y cargas.

Suelo urbanizable

• Sectorizado: puede ser objeto de transformación urbanística; el Plan General impone determinaciones estructurantes y se requiere Plan Parcial.
• No sectorizado: no puede ser objeto de transformación y se equipara al suelo no urbanizable de protección, requiriendo un Plan de Sectorización para su desarrollo.

Suelo no urbanizable de protección

• Categoría única de protección.

Por último, las categorías secundarias complementan, cuando procedan, a las primarias y se establecen reglamentariamente.

La clasificación del suelo constituye, por tanto, una técnica para la diversificación del régimen urbanístico del suelo a través de su división en clases por razón del destino urbanístico fundamental del mismo, conformando el régimen jurídico singular de cada clase a la vez que se establecen diferentes derechos y deberes entre los propietarios de cada una de ellas.