Modos de Adquirir: La Tradición

Se ha sostenido por la doctrina que la tradición es un acto incoloro, que la palabra es ambigua, que no tiene una significación unívoca o que es una institución absolutamente neutral. Y en ello existe toda la razón, pues la tradición, mirada como simple entrega de la cosa, puede cumplir diversas funciones: ser traspaso de la mera tenencia, como ocurre en los supuestos de arrendamiento o comodato; ser solo transmisión posesoria, cuando se destina únicamente a ceder los derechos posesorios sobre un bien, por carecer el tradente de su titularidad dominial; también puede ser transmisión de la posesión, pero a título diferente del de dominio, como ocurre cuando se entrega la cosa a título de usufructo u otro derecho real menor; y puede también ser realizada con la finalidad de transmisión de dominio, cuando el tradente es dominus de la cosa.

Para determinar qué función cumple la tradición es necesario recurrir a la denominada justa causa, que resulta del negocio obligacional (o disposición legal) previo o concomitante a la tradición, que es la que justifica y confiere virtualidad transmisiva a la figura y es la determinante del concepto en que aquella se realiza.

La tradición en sí misma es un acto incoloro, equívoco o neutral: la mera entrega es solo eso, un acto material que por sí solo no evidencia en qué concepto o calidad recibe la cosa su destinatario. La existencia de una justa causa es lo que da color y definición a la entrega, en tanto determina en qué calidad y con qué finalidad se efectúa.

Es así que la entrega precedida de un título hábil, como el contrato de compraventa, encauzada por la finalidad de cambio de este, va a engendrar el efecto real.

El título por sí solo se consume en su finalidad de crear obligaciones y derechos personales; la tradición, sin un título que le dé sentido a la transmisión, es una mera entrega en cuanto —como se indicó— es un hecho equívoco o neutral; consecuentemente, sin la conjunción de ambos negocios jurídicos no hay traspaso posesorio, ni dominial. Vale decir que es requisito esencial en el Derecho uruguayo la existencia de una justa causa que revele la calidad o el concepto en que tiene lugar la entrega o tradición de la cosa.

Caracteres de la Tradición

• Es un negocio jurídico.
• Es un negocio bilateral.
• Es modo derivado.
• Es modo singular.
• Es un negocio inter vivos.
• Permite la adquisición de ciertos derechos reales y personales.

Especies de Tradición

El CCU en el art. 759 dispone que «la tradición es real o ficta»:

• La primera se verifica por la aprehensión corporal de la cosa hecha por el adquirente o por otro a su nombre, de manera que, de regla, implica la transmisión material de la cosa (arts. 760 a 762).
• La segunda opera en los casos en que no se entrega materialmente la cosa objeto del negocio jurídico, sino que se concede un objeto representativo de ella, se efectúan ciertas manifestaciones de voluntad o se asumen otras conductas que no importan dación efectiva del bien.

Tradición Real

Lo que caracteriza a esta especie es —según lo preceptúa el art. 760— que el accipiens aprehende corporal, física o materialmente la cosa que se le transmite.

Para que se consumen los supuestos de tradición real constituye presupuesto imprescindible que el tradente tenga la posesión efectiva de la cosa objeto del negocio jurídico, a diferencia de lo que ocurre con algunas formas de tradición ficta. En efecto, por este tipo traditivo es imposible la transferencia del dominio, cuando el enajenante carezca de la posesión de la cosa, al tener como presupuesto esencial ponerla a disposición del adquirente.

Dependiendo del bien de que se trate, la tradición real asume diversas fisonomías:

1. Si se trata de un terreno o fundo, la tradición queda configurada cuando el adquirente o su representante se trasladan a él a efectos de tomar la posesión, consintiéndolo el tradente (art. 761, inc. 1°).
2. Si se trata de un bien edificado, el inciso 2° del art. 761 exige para que el negocio quede configurado que el tradente saque sus muebles y permita que el accipiens introduzca los suyos (art. 761, inc. 2°).

La enunciación que realiza la ley de las tradiciones reales no tiene más que un valor ejemplificativo, dado que pueden agregarse otras conductas que también conllevan a aquel resultado. Por ejemplo, judicialmente se admitió que hay tradición cuando como consecuencia de un contrato de mutuo, el Banco acredita el dinero mutuado en una cuenta a la vista, en el propio Banco, a nombre del mutuario.

Tradición Ficta

Los supuestos que se engloban bajo la denominación de tradición ficta pueden asumir tal diversidad de formas que únicamente se pueden conceptualizar de manera residual. En tal entendido, es posible aseverar que se trata de hipótesis traditivas en las cuales no hay aprehensión tangible o material de la cosa tradida, sino que se asumen otros comportamientos que no suponen aquella; v. gr. se entregan las llaves del bien.

El CCU en los arts. 763 a 767 establece 4 subespecies de tradición ficta; a saber:

• Simbólica
• Por la vista (longa manu)
• Por el mero consentimiento de las partes (brevi manu)
• Por cláusula (constitutum possessorium)

Tradición Simbólica

Se halla regulada por los arts. 763 y 764 y tiene lugar cuando se entrega algún objeto representativo del bien que se transfiere, el cual hace posible su toma de posesión; por ejemplo, las llaves del comercio donde se encuentran las cosas muebles que se enajenan o las llaves del inmueble luego de que el tradente ha retirado sus muebles. La tradición se verifica en razón de que con la entrega de las llaves se le concede al adquirente la posibilidad de disponer de la cosa tradida; como se indicó en la tradición real, puede venderla y tradirla a un tercero, puede, en definitiva, actuar como dueño, sin que sea menester que exista un apoderamiento tangible de lo adquirido.

La propia literalidad del art. 764 hace conocer que las formas de tradición simbólica que se mencionan carecen de taxatividad. Ciertamente, el precepto señala que esta especie traditiva «puede tener lugar» por los medios que allí se mencionan, pero nada impide que otras conductas igualmente signifiquen un trasiego posesorio (v. gr. la entrega de una boleta de compra para retirar el bien adquirido).

La expresión «poniendo la cosa en manos del adquirente» únicamente puede entenderse con un sentido ejemplificativo, pues difícilmente pueda asumirse ese proceder respecto a ciertos bienes muebles en razón de su volumen o su tara (v. gr. es lo que acontece con un tractor o un buque).

Tradición por la Vista (Longa Manu)

La especie está preceptuada por el art. 765 y se verifica mostrando la cosa que se quiere entregar y dando al accipiens la facultad de tomar posesión de ella. Se trata de otra especie de tradición ficta en virtud de que no existe efectiva toma de posesión por parte del adquirente.

La denominación longa manu proviene del Derecho Romano, por cuanto el tradente mostraba desde lejos el fundo enajenado y le permitía al accipiens tomar posesión de él.

Tradición por el Mero Consentimiento de las Partes (Brevi Manu)

Se trata, al igual que la especie siguiente, de una tradición meramente convencional —al decir de Lafaille—, sin signos exteriores, ni movimiento aparente, lo cual provoca que se haya denominado «tradición sin desplazamiento»; son supuestos en los que la subsistencia de la tradición es puramente nominal.

Conforme al art. 766, tiene lugar cuando el accipiens tiene la cosa en su poder por cualquier título no hábil para producir un efecto traslativo, v. gr. en arrendamiento, depósito o comodato, y luego adquiere su dominio. Si no existiera la traditio brevi manu, el comprador tendría que devolver el bien al vendedor y luego este hacerle la tradición a aquel. A efectos de evitar esa entrega y contraentrega, surge este sistema que implica mudar el status jurídico de tenedor a poseedor o dueño, sin que se produzca ninguna modificación o manifestación sensible. Por todo ello, es una forma mental o abreviada de tradición, solo se requiere el consentimiento de las partes para que se opere la transferencia y constituye, junto a la tradición por cláusula, el grado máximo de espiritualización del instituto. Consiste en un trasiego patrimonial meramente intelectivo, sin connotaciones tangibles al mundo exterior.

Opera tanto respecto a muebles como a inmuebles.

La traditio brevi manu supone un acto mutatorio del título por el cual se disfruta de la cosa; hay una interversión que transforma al adquirente de mero tenedor en poseedor.

Tradición por Cláusula (Constitutum Possessorium)

Según el art. 767 importan tradición ficta equivalente a la real ciertos supuestos en los cuales aquella se efectúa documentalmente, por medio de un instrumento público, sin que sea menester ninguna exteriorización fáctica o tangible de la transmisión. De ahí que se denomine tradición por cláusula.

De acuerdo al tenor legal, la especie traditiva en análisis puede asumir tres variantes:

1. La cláusula en la que el enajenante declara que en lo sucesivo tendrá la posesión del bien a nombre del adquirente.
2. La cláusula en la que el donante declara que retiene para sí el usufructo de la cosa que dona. Tiene lugar en el usufructo reversivo, esto es, cuando el propietario de un bien enajena la nuda propiedad, manteniendo su usufructo.
3. La cláusula por la cual en un contrato de venta o donación, el vendedor o donante, toma en arrendamiento la cosa enajenada. En el caso, la tradición opera por el hecho de que quien era poseedor del bien modifica su estatuto jurídico de poseedor en mero tenedor, reconociendo aquella calidad en el adquirente.

Toda la transmisión opera documentalmente, sin cambios tangibles en el mundo exterior.

Se verifica una interversión de la causa que vincula al detentador con la cosa: el enajenante no disfruta ya de ella como poseedor, sino que reconoce dicho status en el adquirente, transformando como corolario de la interversión su calidad en la de mero tenedor.

El art. 767 in fine exige que el constitutum possessorium resulte de un instrumento público. Si erróneamente se realiza en documento privado, es nula por violación a un requisito formal (art. 773); pero, a pesar de ello, igualmente se transfiere la propiedad si se efectúa otra clase de tradición (v. gr. tradición real, cuando se entrega la cosa). Toda la transmisión opera documentalmente, sin cambios tangibles en el mundo exterior.

Por tanto, primer y fundamental elemento para que se verifique la tradición es la existencia de un título hábil, conceptualmente previo, que especifique la finalidad de aquella. La ausencia del título provocará la inexistencia de la tradición.

Títulos Hábiles

Títulos hábiles son los negocios jurídicos o, en su caso, disposiciones legales, que ensamblados con el modo tradición, son susceptibles de producir un efecto real. En el Derecho uruguayo son tales, a guisa de ejemplo, los contratos de compraventa, permuta, donación, renta vitalicia y mutuo y algunos legados (arts. 936, 937 y 938).

Como se ha señalado, estos títulos desempeñan la función de justa causa para la tradición, en tanto indican en qué concepto se efectúa la entrega y no son aptos únicamente para la transferencia del dominio, sino que también son idóneos para transferir o constituir otros derechos reales de goce.

Indica Gamarra que los títulos hábiles se contraponen a aquellos que no son hábiles para transferir el dominio o constituir o transmitir un derecho real menor, como por ejemplo, el arrendamiento, el depósito, el comodato o la prenda común, en los cuales a pesar de que existe entrega de la cosa, la misma únicamente cumple como función la transmisión de la mera tenencia. La diferencia —señala el autor— es la diversa función que cumple cada uno de estos negocios.

Legitimación para Disponer

Con relación a la legitimación para disponer, el ordinal 1° del art. 769 exige, para que opere la transmisión dominial por el modo tradición, que quien la hace sea el dueño de la cosa tradida o su representante. El precepto dice relación con el denominado poder de disposición o legitimación para disponer y no es otra cosa que la consagración del principio romano de que «nadie puede transmitir más derechos de los que tiene». Su ausencia no implica la nulidad del título, ni que este deje de desenvolver los efectos que le son característicos, sino que únicamente va a obstar a que la tradición despliegue los efectos buscados por las partes.

Modos de Adquirir: La Prescripción Adquisitiva (Usucapión)

La prescripción adquisitiva, también llamada usucapión, es un modo de adquirir el dominio y otros derechos reales a través de la posesión durante el tiempo y con los requisitos estatuidos legalmente. El transcurso del tiempo puede actuar primordialmente en un doble sentido: como generador de derechos en la prescripción denominada adquisitiva (usucapión) y como destructor de derechos o acciones en la llamada extintiva. Es un modo de adquirir el dominio singular y originario.

El artículo 1188 establece que «la prescripción es un modo de adquirir o de extinguir los derechos ajenos». En sus incisos 2° y 3°, especifica los tipos de prescripción. La prescripción extintiva se refiere a las acciones, tanto reales como personales, y tiene un efecto negativo, ya que las deja inoperantes. Por otro lado, la usucapión se aplica a los derechos reales, otorgándolos al poseedor o cuasiposeedor.

Es un mecanismo destinado a brindar estabilidad a las relaciones jurídicas al convertir una situación de hecho que ha perdurado en el tiempo en una situación de derecho. De esta manera, a través de este instituto, quien haya poseído un bien ajeno durante el plazo previsto por la ley puede llegar a adquirir la titularidad de dicho bien. Mediante ella se produce un doble efecto simultáneo respecto al derecho real de dominio: a la vez que una persona adquiere el derecho usucapido, su adquisición apareja la pérdida del mismo para su titular anterior.

La Buena Fe en la Posesión

La buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella, y podía transmitir su dominio o la titularidad. La prescripción adquisitiva se funda en la posesión continua de una cosa; la prescripción extintiva se basa en el no uso, inacción, pasividad, desidia, quietismo o inercia por parte del titular de un derecho. Se aplica entonces a las acciones, sean reales o personales. La buena fe es la creencia de tener una justa causa para poseer.

En efecto, de los arts. 1207 y 693 resulta que para que exista la posesión de buena fe es preciso que:

1. Se posea en virtud de un título traslativo de dominio.
2. Se ignoren los vicios que pueda tener dicho título, o más concretamente, se suponga que el transmitente tenía legitimación para disponer de la cosa que está poseyendo.

La buena fe del Art. 693 es la creencia de haber recibido la posesión de quien legítimamente podía transmitirla o la creencia de poder adquirir legítimamente la posesión en forma originaria, la creencia de haber recibido la cosa en propiedad.

El Promitente Comprador es poseedor de buena fe de acuerdo al Art. 693 del C.C. porque su título será traslativo de dominio. En el art. 1196 del CCU aparecen: la violencia, la clandestinidad, el equívoco y el precario; ellos son los cuatro vicios clásicos del Derecho Romano. Los derechos posesorios se transmiten por sucesión universal o particular por título hábil y modo tradición en escritura pública (art. 767 CC).

El Justo Título en la Usucapión

El justo título es aquel título (negocio jurídico obligacional) que adherido a la tradición constituiría o transmitiría un derecho real, pero que no lo hace por una razón externa a él: la falta de legitimación para disponer del constituyente transmitente. Estructural y funcionalmente el título hábil y el justo título no se diferencian, en tanto ambos requieren de los mismos elementos para su perfeccionamiento y se confinan a procrear derechos personales y obligaciones; la diferencia se encuentra en la tradición y opera por inexistencia o insuficiencia en el tradente del derecho que pretende transmitir. De forma que, el título hábil a los efectos usucapionales asume la denominación de justo título para reflejar una carencia, no en el propio título, sino en el modo: la ausencia de poder de disposición, que conduce a su ineficacia. Conforme al art. 1209, el justo título nunca se presume, a diferencia de lo que ocurre con la buena fe. Por ende, debe probarse por parte de aquel que alega tenerlo. Los requisitos que resultan normativamente para la aptitud usucapional del justo título son los siguientes:

1. Que sea hábil para producir un efecto real.
2. Que sea verdadero.
3. Que sea válido.

Y como consigna el inc. final del art. 1208, el error, sea de hecho o de derecho, en que se encuentre el adquirente, no basta para subsanar la ausencia de verdad o validez en el justo título. Que se trate de un título hábil para producir un efecto real: debe ser capaz y hábil para transferir la propiedad.

Requisitos del Justo Título

Del art. 1207 resulta el concepto legal de la buena fe (art. 1208). El Título debe ser verdadero, legal y válido.

Los títulos absolutamente nulos no permiten la adquisición por usucapión abreviada, puesto que faltan al requisito de validez que exige el inc. 2° del art. 1208, pero además, por consecuencia de que carecen de aptitud para producir cualquier efecto jurídico. Diferente es la situación en aquellos títulos que adolecen de nulidad relativa. El título relativamente nulo es apto, por lo menos en principio, como justo título para la usucapión ordinaria, puesto que produce sus efectos desde su perfeccionamiento y hasta que una sentencia determine retroactivamente su nulidad. En el caso, el justo título será aquel título que en la órbita interna (estructuralmente) presente un vicio de los que causan nulidad relativa, pero que también externamente, por falta de legitimación, sea ineficaz para transmitir el dominio. Frente a esta circunstancia, el poseedor estará sujeto a dos posibles acciones que actúan de manera autónoma: por una parte, a la acción reivindicatoria por el titular del bien y por otra, a una acción de nulidad impetrada por la persona con quien celebró el negocio jurídico viciado que obra como justo título.

Interrupción de la Usucapión

La interrupción de la prescripción tiene su causa en hechos ajenos a la voluntad del poseedor, dado que tiene sus causas en la voluntad de persona diferente a este, o incluso en la existencia de hechos en que no existe voluntad alguna (v. gr. hechos naturales como una inundación). Con relación a las clases de interrupción, el art. 1232 regula la Interrupción natural y el art. 1233 la Interrupción civil.

La interrupción civil evidencia que el titular del derecho ya no resiste la continuidad de la situación que lo perjudica y para ello solicita la actuación judicial a efectos de ver satisfechos sus intereses. La calificación de «justo título» que debe tener para configurar la prescripción alegada, en tanto se entiende por tal «el legal y capaz de transferir la propiedad» (art. 1208 CC). Debe ser verdadero, válido y legal y capaz de transferir la propiedad.

Características de la Posesión para Usucapir

• Continua: Esto implica una conducta del poseedor que se traduzca en el ejercicio regular de los actos posesorios, para que la posesión sea continua el poseedor debe actuar respecto a la cosa de forma que le dé el uso normal que le daría un verus dominus. Debe haber actuación material sobre la cosa, sin lagunas. La continuidad y la intermitencia son jurídicamente analizadas con relación a otros poseedores y no con respecto a cómo el poseedor hace uso del bien.
• Ininterrumpida: Implica que la posesión no se encuentre afectada por hechos naturales o de terceros. La interrupción puede ser natural o civil (art. 1232 CC).
• Pacífica, tranquila: No debe depender de la fuerza o violencia para mantenerse.
• Pública: Que la posesión asumió una potencialidad tal que le permita a dichos sujetos enterarse de ella.
• No equívoca: La conducta del poseedor resulta de manera notoria, concluyente e indubitable, tiene un fin determinado, la adquisición del dominio u otro derecho real de goce de manera exclusiva para su titular. Debe ser clara y cierta.
• En concepto de propietario: Actuar materialmente sobre la cosa como lo hace un propietario medio. Nuestra ley recoge la tesis de la causa que significa que la posesión es la tenencia de una cosa en virtud de una causa de posesión o, más precisamente, cuando no existe una causa de mera detentación; no es necesaria la prueba de la causa a efectos de una usucapión extraordinaria (longi temporis) porque allí la ley lo dice expresamente (arts. 1211 y 1214 del C.C.) «sin necesidad de presentar título». (Leer arts. 1197 y 1198). Solo pago de impuestos no sirve, debe haber ocupación efectiva; un contrato de arrendamiento solo tampoco sirve.

Prescripción Extintiva

Concepto

Es un modo de extinción no automática de un derecho o de una acción patrimonial resultante de una prolongada inercia, haber permanecido inactivo o no reconocido durante el plazo fijado por la ley para su ejercicio.

Características

• Se extinguen las acciones personales y reales.
• Se funda en el derecho subjetivo de la inercia del titular.
• Fundamento: necesidad de poner término a las situaciones de incertidumbre en el ejercicio de los derechos.
• Lo que se pierde es la acción, el derecho subsiste, pero carece de coercibilidad.
• Precisa alegación de parte interesada, no opera de oficio.
• Tutela intereses privados.
• Origen de los plazos: Fuente legal.
• Una vez declarada la prescripción la obligación subsiste como natural (puede ser cumplida voluntariamente por el deudor y el acreedor puede retener el pago), o sea que no se extingue el derecho, solo se debilita.
• Se extingue la acción, no el derecho (art. 1188 inc. 2), se paraliza por el deudor el derecho del acreedor (Gamarra).

Cómputo del Tiempo

Calendario: ver el art. 1229 es civil (se cuenta por días, no por horas, no es natural), el último día es necesario que transcurra por entero, en cambio el primero se tiene por entero por el transcurso de cualquier fracción del mismo.

Principios Generales de Plazos

Arts. 1215 y 1216:

• Art. 1216 inc. 2: Prescripción de las acciones personales = 10 años (Desde que el acreedor puede reclamar el cumplimiento al deudor; si es de valor la obligación, es desde que la deuda está vencida, dependiendo del tipo de obligación según se trate).
• Art. 1215: Toda acción real se prescribe por 20 años.

La prescripción abreviada procede cuando se produce una adquisición a non dominus, es decir, en aquellas situaciones en que el poseedor adquirió la cosa a quien no tenía legitimación para disponer de ella, por cuanto no contaba en su patrimonio, total o parcialmente, con el derecho que pretendió transmitir. Por su lado, la prescripción prolongada tiene lugar principalmente cuando el usucapiente obtuvo la posesión de la cosa sin un título (como ocurre con el usurpador).

Prescripción Adquisitiva Abreviadísima (Ley N° 18.308)

La prescripción adquisitiva abreviadísima del art. 65 de la Ley N° 18.308. El art. 65 de la Ley de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Sostenible N° 18.308 «Prescripción adquisitiva» dispone que: Aquellas personas cuyo núcleo familiar no supere el nivel de pobreza en sus ingresos y que, no siendo propietarias de inmuebles, sean poseedoras de un predio, no público ni fiscal, con aptitud de ser urbanizado de acuerdo con el instrumento de ordenamiento territorial aplicable, destinado a su vivienda y la de su núcleo familiar durante un período de cinco años, podrán solicitar a la Sede Judicial competente se declare la adquisición del dominio sobre el mismo por el modo prescripción.

La posesión deberá ser ininterrumpida y con ánimo de dueño, pública y no resistida por el propietario. No podrán adquirirse a través de las disposiciones de este artículo, predios o edificios de una superficie que exceda la necesaria para cumplir el fin habitacional básico. La prescripción será declarada por el Juez competente a instancia de los beneficiados o de la Intendencia Municipal, a través del proceso judicial correspondiente el cual estará exonerado de toda tributación; a su vez, podrá ser opuesta como defensa o excepción en cualquier proceso judicial. En los litigios en aplicación de este instituto, quedará en suspenso toda otra acción, de petición o posesoria, que pueda llegar a interponerse con relación al inmueble. La disposición aludida genera dudas de entidad en la solución que pretende brindar. El texto legal consagra un supuesto de usucapión, ya no abreviada, sino abreviadísima, que opera exclusivamente respecto a inmuebles en el plazo de cinco años (cuando en realidad —dada la ausencia de justo título— debería ser en treinta años).

Incluso los bienes a usucapir fatalmente deben ser de propiedad particular, puesto que la ley excluye de esta especie a los bienes de propiedad nacional, sean públicos o fiscales (vid. la clasificación de los bienes en relación con las personas en los arts. 476 a 478 del CCU). Se trata de un supuesto de prescripción adquisitiva calificado subjetivamente: solo pueden adquirir a través de la figura concreta que prevé la ley aquellas personas cuyo núcleo familiar no supere el nivel de pobreza y que no sean titulares de otro inmueble. Como es fácil de ver, de lo que se trata es de solucionar la titularidad de las viviendas ubicadas en los asentamientos irregulares.

Efecto Retroactivo de la Usucapión

El efecto retroactivo en análisis tiene como consecuencia que si bien la adquisición se produce al cumplirse el plazo normado, sus efectos se retrotraen al momento en que el usucapiente realizó el primer acto posesorio.

La retroactividad provoca que dichos negocios le sean inoponibles al nuevo dominus. Tal consecuencia se deriva de que, así como el usucapiente es considerado dominus desde el comienzo de su posesión, reflexivamente, el anterior titular pierde su derecho de forma retroactiva a partir de que aquel realizó su primer acto posesorio. El efecto retroactivo provoca que los negocios jurídicos respecto al bien usucapido que hayan sido celebrados por el ex-titular, durante el tiempo de posesión del usucapiente, sean inoponibles a este.